当前位置：主页 > 新闻资讯 > 城中村改造，上海也“重拳出击”?
发布时间： 2024-01-25 点击次数： 63次 来源：魔都房房房 作者：白玉兰广场官网小编整理
房地产占GDP总量的11%至不到6%的逆增长，我们用了三年，用某专家的话来说，“调整应该已趋于合理”。
合不合理不想评价，但是地产去库存确实迫在眉睫，而且地产仍能“拉动经济”。
所以PSL（抵押补充贷款）重出江湖，而且央妈一出手就是3500亿。
PSL抵押补充贷款，是能够重启房地产市场非常有利的金融手段。
而这一轮PSL主要用于“三大工程”：保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
从去年开始，官方频繁提及这三大工程，现在看来都在慢慢落实。
关于城中村改造，尤其是超大特大城市城中村改造工作，正赶得紧呢。
1 广州模式，上海跟不跟？
以前，城中村改造的模式是：开发商跟村集体、村民谈判，达成拆除重建协议，政府批准，然后启动。
对于村民来说，他们能拿到手的是一部分现金补偿（含租房补贴），然后几年后获得回迁房/拆迁房。
而新一轮城中村改造（重建）：
要求采取“净地出让”模式，就是地方政府成为征地、拆迁的主体，直接跟村民谈判，然后达成协议启动。
接着村民拿到少量现金补偿和房票。
房票简单来说是一张房子的支票，用它来换房子。
部分城市在棚户区改造时使用过房票机制，2022年开始，房地产市场进入新的调整期，一些二线和三四线城市也开始推出了房票安置办法。
而广州是第一个，推出房票安置的一线城市。
这张房票相当于直接给等额面值的购房支票，鼓励购买指定区域、指定项目的房子。
并且广州试点的这张房票，注明了使用期限，万一村民不想买，“过期不候”。
同时，也指定了购买的开发商，所以实际上能选择的商品房并不多。
对于开发商来说，房票的落地能显而易见得帮他们去库存，不过由于zf是分期支付房款，且资金监管严格，很考验房企的综合操盘能力。
但是房票对于地方zf，能减轻不少财政压力，还能缩短时间投入成本。
反正如果玩转的好，zf只用支付少量现金，就可以成功撬动成千上万套商品房的需求，而且还是数量庞大的商品房库存。
村民们用房票兑换了开发商的房子，开发商拿房票回笼资金，zf拿到税收利于新一轮卖地，而拿到房子的村民，需要装修，配置家电等等，继续刺激相关产业。
想出房票安置并推广运用起来的，怎么能不是个“天才”呢。
广州房票先行了，另外三个一线会不会动起来，什么时候动起来，拭目以待吧。
2 上海城中村改造 有条不紊
2014年3月26日，上海市发布了《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，开启了全市的“城中村”改造工作。
自从去年，国常会发布了一份文件《关于在超大特大城市积极推进城中村改造的指导意见》重点提到，在超大特大城市推进城中村改造。
于是，上海表示，要用两届zf10年时间完成“两旧一村”改造。
内容来源于上海发布
而2023年上海“两旧一村”改造提前1个月完成年度目标，其中零星旧改完成12.3万平方米，4084户企业居民受益。（根据上海住房城乡建设管理）
内容源于网络
上海市已批准的城中村改造项目分布图
接下来，上海也制定了各个阶段的城中村改造计划。
内容来源于上海发布
按照计划未来三年改造项目30个，每年新启动10个改造项目，房屋面积不少于400万平方米，受益村民不少于1.3万户。
也就是说，至少未来3年，上海将要释放1万+张房票购买力，
目前，上海仍然以货币安置以及回迁房的补偿为主，所以这些购买力能释放到新房市场，“拯救”一部分新房。
上海在城中村改造上，尤其是市中心的改造，有优秀案例。
普陀区的红旗村，586亩的土地上，曾聚集着90家印刷厂、207个冷库、9个大型初级集贸市场、1000多个摊位，流动人口多达6万人。
上海花了大概10年的时间，让曾经“脏乱差”的红旗村实现蝶变。
另外，在城中村改造上，瑞安集团在青浦徐泾蟠龙天地的成功，为接下来他们在上海参与城中村改造提供了很不错的基础。
所以也期待瑞安在闵行召稼楼古镇的改造上能大放异彩。
今年，上海各区的城中村改造依旧如火如荼，有序进行中。
崇明迎来首个城中村改造，唐镇小湾村的改造项目提前清盘，嘉定朱桥的城中村“首拆”启动，全市最大城中村也在稳步推进......
总之，上海的城中村改造，各个区都在按照合适的节奏推动着，至于广州的房票模式，上海会不会跟进，怎么跟进，上海自有决断。
3 能救一点是一点
2015年的时候，为了去房地产库存。
棚改货币化推动了起来，就在2016-2018年短短2年多时间里，让深陷泥潭的三四线城市重返牛市，价涨量增。
2015年那一波棚改效果确实牛，几乎所有城市一年时间房价翻倍。
所以棚改货币安置化对于楼市而言，威力无比。
虽然有人说，城中村改造是棚改2.0，
但是过去的棚改和现在的城中村改造，形式上区别还是不少。
首先城市范围上就不一样，以前是全国性，这次城中村改造主要是超大特大城市。
其次改造方式也不一样，棚户区改造基本上推翻重来，而城中村改造大多是拆除重建、整治提升、拆整结合三种方式来进行分类改造。
安置补偿方式也大不相同，以前是真金白银的货币补偿，现在是以地换房或者以房换房，也就是很多城市推行的房票安置。
但是即使形式变了，本质上去库存、激活楼市的目的有改变吗？
眼下的楼市，刺激已经够多了，但是很多仍没有达到实质性的预期，大家都在观望。
那既然软的不行，只能来点硬的，推进城中村改造。
把你家房子拆了，就地安置等回迁方式没了，甚至货币补偿也没了，直接给你一个有效期不太长的房票，置换一些“定向性”的商品房。
虽然帮你把后路基本都切断了，但也还给了你一张房票，你就说你要不要住房吧，要的话赶紧用房票买房呗。
没有需求的话，就人为创造需求，给楼市印“钞票”，帮开发商去库存，妙哉。
总的来看，
城中村改造一定是房地产这几年的核心工程之一。
近期监管部门也明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市将由35个分别扩大至52个、106个。
而且房票安置，是个去库存、拉动楼市的妙计，广州先行试点，另外三个一线怎么跟进，拭目以待。
反正上海楼市一直有自己的节奏，城中村改造也是。
白玉兰广场