当前位置：主页 > 新闻资讯 > 房企投融月报 | TOP30房企拿地及销售额环比均降，典型房企发债回暖明显
发布时间： 2023-12-12 点击次数： 89次 来源：CAIC CRIC商管 作者：白玉兰广场官网小编整理
文 | 克而瑞资管
核心观点
1、11月房企拿地总建面环比上升14.35%，总金额环比微升0.98%，保利发展拿地居首位，TOP30环比降幅超7成，溢价率持续走低
11月，克而瑞资管监测的392个城市数据显示，房企拿地总建面积为34517.28万㎡，环比上升14.35%，同比下降21.3%；总金额为4743.02亿元，环比微升0.98%，同比下降18.84%；TOP30房企拿地总建面积为268.15万㎡，环比下降66.9%，同比上升19.3%；总金额为334.92亿元，环比下降71.2%，同比微降1%，平均楼板价受成交总额降幅较大影响下降至12490元/㎡。在TOP100房企土地拿地总金额中，TOP30房企拿地总金额占75.2%，较上月下降12.8个百分点，市场集中度有所下降。保利发展11月新增6幅土地，拿地金额达到98.04亿元，在典型房企中居首位。
1-11月房企累计拿地总建面积同比下降下降20.6%至261963.22万㎡，总金额同比下降20.8%至35278.90亿元，成交面积及金额降幅均有所收窄；TOP30房企累计拿地总建面积为5302.82万㎡，同比降8.2%；总金额为7563.04亿元，同比降10.2%。典型房企截至11月累计拿地总建面为5812.11万㎡，同比下降6.3%；总金额为7940.17亿元，同比降12.3%，降幅缩小。整体来看，11月虽整体土地成交微升，但呈现增幅收窄的态势，同时TOP企业土地成交量价齐跌，市场情绪依旧谨慎。
2、11月房企销售金额再度下降，TOP30房企也环比转降，市场热度回调
11月，克而瑞资管监测的214个城市数据显示，房企商品住宅销售面积为2322.4万㎡，环比下降5.99%，同比降幅缩小至27.75%；销售总金额为4425亿元，环比下降4.33%，同比降幅也缩窄至23.77%，成交均价降至18230元/㎡。TOP30房企商品住宅销售面积为880万㎡，环比下降3.6%，同比下降33.2%；销售额为2220亿元，环比下降3.7%，同比下降25.7%。保利发展11月商品住宅销售额环比下降4.3%至243亿元，仍居各典型房企之首。
1-11月房企商品住宅年度累计销售面积为32610万㎡，同比下降20.45%；销售总金额为56051亿元，同比下降15.82%，降幅稍有扩大。TOP30房企商品住宅累计销售额为27280亿元，同比降幅扩大至23.1%。典型房企商品住宅截至11月累计销售面积为14291万㎡，同比下降30.8%；销售额为34618亿元，同比下降15.4%，成交规模低于去年同期，但呈现降幅收窄的态势。11月市场整体观望情绪浓厚，销售节奏放缓。
3、11月典型房企融资规模回暖明显，海外债发行依旧低迷
三季度以来，房地产市场受到相关取消限售限贷政策的刺激，9月成交端企稳回升，但基于市场发展并不明朗，政策效果持续性有限，因此10月市场成交又滑落，11月延续上月降势。与此同时，融资端近几月以来一直未有明确的支持和放松政策，月内召开的金融机构座谈会释放了针对房企融资的积极信号，因此11月融资规模较上月显著增长，发行规模达到191.5亿元，环比增加三倍多，同比也有13.2%的增幅。与此同时，海外债本月仅有越秀地产成功发行一笔2026年11月到期5.1亿元境外人民币债券，用来偿还一年内到期的境外债。融资成本方面，11月典型房企平均发债利率为3.6%，也处于较低水平。另一方面，11月房企融资形式较前两月相比相对多样，有海外债、一般中期票据、一般公司债和一般企业债四种。其中以一般公司债为主，发行规模占比为73.5%，较去年同期发行量增加122%。债券到期方面，11月典型房企境内外债券合计到期规模约386.8亿元，较10月规模下降33.7%，其中海外债约为122.3亿元，占比约31.6%。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1251亿元，房企违约风险仍需关注。资产证券化产品方面，11月典型房企中未有发行成功的产品。
01
月度拿地
11月房企拿地总建面环比上升14.35%，总金额环比微升0.98%，保利发展拿地居首位，TOP30环比降幅超7成，溢价率持续走低
01）当月土地成交量价微升，累计成交金额降幅缩小，市场趋于理性，溢价率继续走低
据克而瑞资管监测的392个城市，11月房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面积为34517.28万㎡，环比上升14.35%，同比下降21.3%；总金额为4743.02亿元，环比微升0.98%，同比下降18.84%。与此同时，2023年1-11月房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面同比下降20.6%至261963.22万㎡，总金额同比下降20.8%至35278.90亿元，成交面积及金额降幅均有所收窄，整体来看，2023年拿地总建面较去年同期呈现下行趋势。
从城市等级来看，由于临近年末一线城市供地高峰期已结束，11月一线城市土地成交总金额仅有133.96亿元，环比上月下降88%，降幅较大。与此同时，本月自然资源部下发文件建议取消土地拍卖中的地价限制，南京、成都、合肥、济南、厦门、昆山、无锡等多个城市纷纷响应，均已官宣放开“限地价”政策，因此11月二线城市土地成交总金额环比上月上升30%。其中合肥土拍最高成交单价纪录被刷新，成都、福州等城市土拍也相继刷新了楼板价TOP2纪录。此外，三四五线城市成交规模同样大涨33%，同时由于三四线城市土地成交规模较大，11月平均楼板价较上月下降明显。从占比情况看，11月一线城市拿地总金额占总成交规模由10月的24.04%跌至2.83%，较前两月都有大幅下降。与此同时二线城市拿地总金额占比则上升6.2个百分点至30.52%。
从集中供地的22城拿地情况来看，11月房企拿地总建面积为4779.42万㎡，环比上升1.42%，同比下降1.76%；一线城市如上海11月成交金额仅有24.97亿元，北京成交额高于上海，但也仅有70.08亿元的成交规模，因此22城拿地总金额环比下降38.42%，同比微降1.9%，达到1338.18亿元，同环比皆由正转负。另一方面，1-11月22城房企拿地总建面积为39392.57万㎡，同比下降15.5%；总金额为15444.12亿元，同比下降22.9%。与此同时11月房企在22城拿地总金额在整体市场的占比由10月的47.5%降至28.4%。另一方面，由于执行集中供地的重点22城中，已有18城取消地价上限，因此22城房企拿地平均成交溢价率较上月上升1.19个百分点达到5.17%。其中合肥11月的土地成交溢价率高达18.49%，主要是由滨湖区和包河区的两宗溢价率高达44.89%和33.95%的纯住宅用地拉升。22城中拿地总金额最高的城市为福州，其次为苏州。值得关注的是11月虽有部分城市取消土拍现价，但仅有少部分优质地块溢价率高企，因此整体溢价率水平并未有太大的上扬，进一步也说明市场较为冷静审慎。
从拿地溢价率来看，11月房企整体拿地溢价率为3.61%，较10月下降0.11个百分点。其中典型房企11月平均溢价率为12.65%，远高于所有房企的平均拿地溢价率，同时也较上月有明显上扬，说明11月土拍市场整体热度维持低位，但基于部分城市“限地价”政策的取消，典型房企中对优质地块依旧追捧，造成典型房企11月高溢价水平。其中保利置业和华润控股11月拿地溢价率高达30%，将整体溢价率拉升较多。
02）11月拿地总建面及总金额环比皆由正转负，TOP30总金额环比降幅达71.2%
TOP30房企11月拿地总建面积为268.15万㎡，环比下降66.9%，同比上升19.3%；总金额为334.92亿元，环比下降71.2%，同比微降1%，平均楼板价受成交总额降幅较大影响下降至12490元/㎡。TOP50房企拿地总建面积304.07万㎡，环比下降64.4%，同比上升27.9%，总金额为372.2亿元，环比下降68.2%，同比微降2.8%；TOP100房企拿地总建面为408.85万㎡，环比下降57.4%，同比上升39%；总金额为445.48亿元，环比下降66.2%，同比下降14%。在TOP100房企拿地总金额中，TOP30总金额占75.2%，较上月下降12.8个百分点，市场集中度有所下降。
从1-11月累计情况来看，TOP30房企累计拿地总建面为5302.82万㎡，同比降8.2%；总金额为7563.04亿元，同比降10.2%；TOP50房企累计拿地总建面为5694.66万㎡；同比降8.2%；总金额为7986.08亿元，同比降11.9%；TOP100房企累计拿地总建面为6775.43万㎡，同比降12.3%；总金额为8984.91亿元，同比降17.7%。整体来看，11月TOP企业土地成交量价齐跌，市场情绪依旧谨慎。
值得关注的是11月房企土地成交规模虽较上月有小幅增加，但增幅呈现收窄态势，同时TOP房企11月拿地金额较上月下降较多，其中TOP30房企环比降幅超7成。另一方面，其他房企（非TOP）11月土地成交总额达到4297亿元，创下本年度截至目前最高纪录。
03）11月保利发展拿地总金额98亿元居首位，央国企和民营房企分化严重
11月典型房企拿地总建面积336.49万㎡，环比下降57%，同比上升41.9%；总金额为410.50亿元，环比下降62.7%，同比上升10%，其总金额占市场总额的8.6%，创年内新低。就单个企业而言，11月典型房企中保利发展表现最为亮眼，当月成交了6幅土地，拿地金额达到98.04元，环比下降2.9%，其中一幅以底价成交的商住用地位于佛山南海区，成交总价为47.23亿元，为保利发展11月成交额最高的一幅土地。本月在典型房企拿地中国企依旧占据主导地位，民营房企中仅有龙湖集团、建业地产依旧积极参与土拍市场，整体态度仍较谨慎。
从典型房企累计成交情况来看，截至11月，典型房企拿地总建面为5812.11万㎡，同比下降6.3%；总金额为7940.17亿元，同比降12.3%，降幅基于11月的成交规模有所收窄。
02
月度销售
11月房企销售金额再度下降，TOP30房企也环比转降，市场热度回调
01）11月房企销售金额环比下降4.33%，一线城市热度持续回落，降幅扩大至13.7%
据克而瑞资管监测的214个城市来看，11月房企商品住宅销售面积为2322.4万㎡，环比下降5.99%，同比降幅缩小至27.75%；销售总金额为4425亿元，环比下降4.33%，同比降幅也缩窄至23.77%，成交均价降至18230元/㎡。从1-11月房企累计成交情况来看，截至11月商品住宅年度累计销售面积为32610万㎡，同比下降20.45%；销售总金额为56051亿元，同比下降15.82%，降幅稍有扩大。整体来看，一季度市场预期向好，需求得到大范围释放。但二季度国内经济运行偏弱叠加国际环境动荡，市场复苏程度低于预期，市场持续下行，销售总额连续5个月下跌，9月市场受到多重政策刺激稍有回暖，成交规模企稳微升。但进入10月后，市场又回落，11月继续保持下行走势，整体市场热度进一步回落。
从不同城市能级来看，11月一线城市热度继续回落，政策效果持续性不足，商品住宅销售总金额环比降幅进一步扩大至13.7%。与此同时二、三线城市销售总金额环比也有一定程度下降 ，分别环比下降0.01%和5.2%。四线城市的销售总金额则在普遍下降的情况下环比呈现上升的态势，环比上升33.2%。
02）TOP30房企销售再度回落，销售额环比降幅最大，市场集中度缓慢提升
11月TOP30房企商品住宅销售总面积为880万㎡，环比下降3.6%，同比下降33.2%；销售额为2220亿元，环比下降3.7%，同比下降25.7%；TOP50房企商品住宅销售总面积为1034万㎡，环比下降2.7%，同比下降34.1%；销售额为2526亿元，环比下降2.9%，同比下降26.6%；TOP100房企全口径商品住宅销售面积为1205万㎡，环比微降1.7%，同比下降35%；销售额为2930亿元，环比下降2.4%，同比下降30.6%；其中TOP30房企商品住宅销售额占全部企业销售额的比例由52.07%升至52.44%，市场集中度进一步提升。与拿地相比，11月房企整体销售额环比呈现连续下降的态势，其中TOP30房企降幅达3.7%，居TOP企业之首。虽9月针对一二线城市出台了一系列放松限购限贷的政策，市场稍有抬头，但基于大部分房企仍陷负增长困局，中小房企竞争力不足，11月销售市场成交规模再度下行。
从TOP房企累计销售情况来看，TOP30房企1-11月累计销售额为27280亿元，同比降幅扩大至23.1%；TOP50房企1-11月累计销售额为31328亿元，同比下降25.3%；TOP100房企1-11月累计销售额为37378亿元，同比下降26%。TOP房企在5月累计同比增幅缩减，到6月累计同比由正转负，三季度以来虽累计降幅连续扩大，但基于近两月政策支持力度加强，9、10月累计同比下降速度减缓，但市场整体观望情绪浓厚，销售节奏放缓，11月TOP30房企销售累计降幅有所扩大。
图片数据来源：CAIC投管云
在市场经历9月短暂“抬头”后，10月交易热度回落，11月销售额再度下滑。从不同企业类型销售的城市能级来看，TOP房企在一线城市的销售额都呈现下降态势，其中TOP30房企11月销售额环比由正转负，降幅达27.1%。而非TOP房企在一线城市11月销售额环比上升29.5%，好于市场整体水平。另一方面，基于9、10月一二线城市的市场回暖，相关政策效应传递到了三四线城市，不同类型的房企在四线城市的销售额环比都由负转正并有大幅增加。
03）典型房企：销售额环比下降1.9%，保利发展商品住宅销售额减少依旧居首位
11月典型房企商品住宅销售面积1076万㎡，环比微降1.1%，同比下降33.6%；销售额为2613亿元，环比微降1.9%，同比下降27.3%。在一线城市中典型企业的商品住宅销售额均较上月下降23.8%，降幅进一步扩大，而在其他能级城市的销售额则呈现不同程度的上升。
从1-11月典型房企累计成交情况来看，截至11月，典型房企商品住宅销售面积14291万㎡，同比下降30.8%；销售额为34618亿元，同比下降15.4%，成交规模低于去年同期，但呈现降幅收窄的态势。
从销售的城市来看，11月典型房企商品住宅销售金额最多的城市为杭州，销售金额为289亿元，环比上升21.4%；北京居次位，销售金额为222亿元，环比下降18.1%，广州11月典型房企销售额也环比下降25.9%达到180亿元。而上海作为一直以来的成交热门城市，11月市场明显偏冷，单月销售额仅有169亿元，远低于北京和广州。单个企业来看，保利发展为11月典型房企普通住宅销售额首位，其商品住宅销售额为243亿元，环比下降4.3%。与此同时，11月典型房企中商品住宅销售额超百亿的房企为8家，较上月保持不变。
03
月度融资
11月典型房企融资规模回暖明显，海外债发行依旧低迷
01）融资规模显著增长，环比上涨3倍多，越秀地产发行海外债
三季度以来，房地产市场受到相关取消限售限贷政策的刺激，9月成交端企稳回升，但基于市场发展并不明朗，政策效果持续性有限，因此10月市场成交又滑落，11月又延续上月降势。与此同时，融资端近几月以来一直未有明确的支持和放松政策，仅当月央行召集金融机构召开座谈会，多家商业银行也召集房企陆续开展座谈会，落实中央金融工作会议精神，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，此次针对房企融资的积极信号有望改善部分民营企业的融资环境。本月融资规模较上月显著增长，发行规模达到191.5亿元，环比增加三倍多，同比也有13.2%的增幅。另一方面，海外债本月仅有越秀地产成功发行一笔2026年11月到期5.1亿元境外人民币债券，用来偿还一年内到期的境外债。融资成本方面，11月典型房企平均发债利率为3.6%，也处于较低水平。
从房企发行债券的类型分布来看，11月房企融资形式较前两月相比相对多样，有海外债、一般中期票据、一般公司债和一般企业债四种。其中以一般公司债为主，发行规模占比为73.5%，较去年同期发行量增加122%。资产证券化产品方面，10月典型房企中未有发行成功的产品。
图片数据来源：CAIC投管云
11月除了美的置业发行2笔中期票据外，其余成功发行债券的房企都为央国企，虽较11月整体发行规模有所提升，但总体市场仍较低迷。其中中海地产发行了三笔共计43亿元的一般公司债，为本月发债规模首位。
02）到期情况:11月房企近400亿债券到期
据克而瑞资管（CAIC）统计，今年11月典型房企境内外债券合计到期规模约386.8亿元，较10月规模环比下降33.7%，其中海外债约为122.3亿元，占比约31.6%，占比较前几月有明显下降。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1251亿元，其中民营房企合计共有724.6亿元债券即到期，占比超5成。本月22日正商实业发布公告称，该公司尚未偿付1000万美元票据的利息，企业首次出现了实质性债务违约。整体来看，房地产销售端仍处于较为低迷状态，基于近期的金融机构座谈释放的信号，未来增信发债支持力度有望加大，房企股权融资审批有望提速，考虑到政策落地还需一段时间，预计近期还会有更多的房企选择债券展期以度过行业调整期。
备注：
（1）房企拿地和房企销售，数据为CAIC投管云监测的城市，非全部城市，其中土地为房企通过招拍挂出让获取的所有土地类型，覆盖城市为392个；销售为备案数据，覆盖214个城市。商品住宅包括普通住宅、别墅和酒店式公寓；房企拿地和商品住宅销售，皆为全口径数据。
（2）top房企为克而瑞2022年度全口径销售金额榜名单；
（3）典型房企，主要为上市房企，包括奥园集团、宝龙地产、保利发展、保利置业、碧桂园、滨江集团、中粮大悦城、德信地产、复地集团、富力地产、合景泰富、合生创展、弘阳地产、五矿地产控股、华发股份、华侨城、华润置地、佳兆业、国贸地产、建发房产、建业集团、金地集团、金辉集团、金科集团、金融街、金隅集团、信达地产、力高集团、龙光集团、龙湖集团、路劲集团、绿城中国、绿地控股、美的置业、仁恒置地、荣盛发展、融创中国、融信集团、时代中国、世茂集团、首开股份、万科地产、祥生集团、新城控股、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲集团、中华企业、远洋集团、越秀地产、招商蛇口、正荣集团、中国恒大、中国金茂、中国铁建、新湖中宝、中海地产、中交房地产、瑞安房地产、中骏集团、中梁控股、葛洲坝、中南置地、荣安地产。
（4）时间跨度为各项数据如无特殊说明，统计时间段均为2023年11月1日至11月30日；发债统计时间口径为发行日期，海外债为起息日期。
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