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物业费，打新路上绝不容忽视的一环

发布时间： 2023-03-09   点击次数： 1531次   来源：丽都新贵   作者：必屋客

近期，八批次项目传的沸沸扬扬，浦东雷声最大的就是金鼎阅府这个项目。

前期金鼎首府住宅项目入市的时候，入围分达到了75.12分，均价7.5万/平；

当时由于口罩事件，金鼎首府当时还提前解锁了认购资格；

导致客户一下涌入杨浦新江湾某盘，最后该盘的入围分暴涨。

这次不管他想拿8万、7.8万、还是只给到7.5万，都不关我的事，冲的人照样一大堆；

不过，这个12/平的物业费真的还是不坑穷人。

01.

金鼎阅府是金鼎天地的04-01/05-01两宗地块；

分别建设7栋14-16层高层，9栋15-16层高层。

从已知的项目信息来看，05地块配置有会所；

地上和地下的面积加起来约3000平米左右，包括了健身房、泳池、瑜伽室等。

会所，可能是12元/平物业费的主要原因。

项目推出52-218㎡1-4房；

按照100平米的面积来计算，每个月的物业费1200元；

加上每个月一千的停车费；

每个月仅仅是小区内部的生活成本是26400元，面积稍微大一点直逼3万。

讲真，对我个人而言，超过10元/平/月的物业费真的不算便宜；

毕竟项目的均价可能过不了8万。

02.

当然，肯定有人会觉得12元的物业费也不算什么；

毕竟今年开盘的嘉盈峰物业费达到了22元/平。

是的，没错，当时笔者也考虑过这个项目（本人对于物业费的最高承受能力可能就在10-12元/之间），毕竟浦东内环内的新房极度稀缺；

九庐、滨江凯旋门这种动不动都是大户型的豪宅，很少有像嘉盈峰这种总价能控制在1000万以内的；

而且嘉盈峰靠近滨江，不过弊端也很明显，塘桥滨江的城市界面属实一般；

归根结底，靠近22元的物业费也是劝退笔者最根本的原因。

因为生活成本实在太高了。

嘉盈峰其实只有1栋楼，周边老破小包围。

小区开发时间长，体量小；

然后加上装修标准比较高，社区内部还有泳池、会所等。

所以，物业费高一点也理所当然。

嘉盈峰也只是个例，并不是内环内的项目体量都那么小；

就拿北滨江的九庐来说，物业费也要比嘉盈峰低；

个人觉得，17.5元价格也比较符合北滨江一线豪宅的定位。

社区里面泳池、健身房、康体中心应有尽有。

现在再来看金鼎，一个均价可能批不到8万的新房，12元的物业来看，是不是真的有点贵。

而且，上海部分耳熟能详的高端住宅，其物业费并不意味着完全对应高物业费。

03.

据克而瑞统计数据显示，新天地的翠湖天地物业费在8-19.5元/平；

汤臣一品为15元/平，上海顶级高端的住宅物业管理可达到30元/平。

项目名称 / 物业费（元/m/月）

海上花园 / 30

汇都公寓 / 29

嘉里不夜城 / 25

汇京国际广场龙德景苑 / 25

西郊清溪花园 / 20

翠湖天地 / 8-19.5

汤臣一品 / 15

华侨城苏河湾 / 13

融创滨江壹号院 / 4.8

（数据来源：克而瑞）

这样来看，知名度较大的汤臣一品压根就算不了什么；

这种高端的住宅小区往往代表着圈层，也不能用资金标准来衡量。

在反过来考虑一下，均价在7/8万左右的小区，代表着什么圈层？

无非就是沪籍家庭通过老房子置换之后，提升生活品质的刚改家庭；

另外就是在上海打拼了将近二、三十年之后首次置业的刚需人群；

这类的购房客群，除了供给银行每个月超过2万的贷款之外，还要面对10元以上的物业费，生活压力真的不小。

再来看看上海市场上其他新房的物业水平。

今天招商苏河玺是不是听到什么风声了，还特意发了一份物业服务收费公示。

不得不说，内环内苏州河畔的地段，9.5元的物业费确实良心。

800元的停车费，在内环内土地资源如此稀缺的情况下，真的不算贵了。

同样处于内环内的仁恒海上源13.5元，包含了会所；

*

中外环间的汇成南街里和尚海悦庭，两个项目距离相近，物业费也相差无几；

尚海悦庭6.95元，汇成南街里拿地时间早一点，物业管理费相对来说便宜一点，6.2元；

两个项目都是真石漆+铝板的外立面。

外环外的新房，物业费相对来说就比较便宜了。

就拿大虹桥徐泾来说，蟠龙天地3期蟠龙景苑带电梯的多层物业费3.98元，地下室1.99元；

低层也不超过5元，比较良心。

楼盘 / 物业费（元/平米/月）仅供参考

九庐 / 17.5

碧云尊邸 / 16

招商外滩玺 / 9.5

中粮瑞虹海景壹号 / 7.8

安康苑 / 14.8

绿地海铂外滩 / 10

仁恒海上源 / 13.5

保利天汇 / 8.5

苏河望 / 7.8

虹桥璀璨公馆物业费3.98元，由路劲物业服务；

而蟠龙府一期的物业是象屿物业，物业费只有3.96元/平。（具体以开发商最终公示为准）

可见，大虹桥几个热盘的物业费都相差不多，比中环以内要便宜不少。

此外，今年也冒出来不少老小区新卖，宝山的和泰苑0.8元；

浦东内中环的锦博苑生活成本更低，0.54元，而且还触发了积分。

04.

需要注意的是，每个新房的物业管理公司也有自己的等级职称；

等级越高的相对来说物业费会贵一点，当然服务管理也会更加优质。

比如普陀的中远两湾城。

去年，这个魔幻的小区就成功罢免了物业，第二天，“欢迎万科物业”的横幅就拉了出来。

其实，上海的平均物业费水平一点都不高；

据克而瑞数据显示，2021年，全国重点20城平均物业费为2.4元/㎡/月。

深圳和上海的是唯二两个城市，超过3元。

深圳最高，上海其次，为3.4元/平米/月。

其余城市的平均物业费都在2元以下，因为每个重点城市的老破小占比都太大了，物业费超过10元豪宅毕竟是少数。

数据来源：CPIC，克而瑞物管

物业也与楼龄有很大的关系，楼龄越短物业费越高；

楼龄5年以下的项目平均物业费为2.7元/㎡/月；

而20年以上楼龄项目的平均物业费仅为1.7元/左右。

数据来源：CPIC，克而瑞物管

从去年上海的平均物业水平来看，现在市场的绝大多数新房的物业费是要高于平均值的；

随着生活水平的提升，居住人民对于物业的要求也在不断提高。

至于物业费用具体到哪个值，相信每位购房者心里都有一个衡量标准。

目前来看，内环内10元基本符合标准，靠江的豪宅，或者等级最高的物业服务公司在15元以上也符合常理；

中环7-8元相信很多购房者也基本能接受；

外环外现在在4-5元/平/月是一个正常的区间值。

毕竟每个人的需求不同，在买房之前也有必要问一下物业费，这关乎到置业之后的生活成本；

假如你的置业目标是出门有司机，小区保安每天都要向你敬礼鞠躬，在家有保姆、家教；

那么20元以上的物业费对你来说也不是什么大问题；

如果你是普普通通的刚需/刚改，对会所、泳池等社区配套等不感冒，那么每个月额外背负的上千的物业费，是不是真的有点多了？