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北京楼市，亦庄有房源一年降价75万！（内附购房梯队）

发布时间： 2024-02-16   点击次数： 1193次   来源：居者老莫讲买房   作者：中国尊官网小编整理

今天翻查亦庄的成交数据，发现虽然亦庄虽然是过去几年北京涨幅最杰出的板块之一，内部也有房源有成交大降价的情况。

比如南海家园二期的90.16平米两居室，2023年1月的成交总价为503万，2023年11月的成交总价就降到了428万，10个月直接降了75万。

这也恰恰证明了，即便在涨幅好的板块之中，也有大幅度降价的房源。买家在买房时，选筹的策略非常重要。

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亦庄买房五大梯队

居者根据独家数据库，将亦庄内部板块分为五大梯队：

第一梯队：核心区、河西区；

第二梯队：路东区、旧宫、台湖

第三梯队：瀛海

第四梯队：马驹桥镇、物流基地

第五梯队：路南区、金桥基地、青云店、长子营采育

这其中，第一梯队涨幅前十的小区分别是：中芯花园、南海家园三里、南海家园五里、南海家园七里、南海家园二里、南海家园四里、中信新城西区、紫禁壹号院北院、亦庄金茂府、中信新城东区。

第二梯队涨幅前十的小区分别是：东惠家园4号院、定海园二里、泰禾拾景园、定海园三里、翡翠四季A区、定海园一里、翡翠四季C区、远洋天著二期、润枫领尚、金色漫香林五期。

除此之外，马驹桥涨幅靠前的小区分别是：珠江萨尔斯郡、新海南里、富力尚悦居D区、融科香雪兰溪、样本、东亚瑞晶苑、天鹅堡、富力尚悦居B区、金地格林6、莲水怡园等。

产业方面，亦庄内部有自己的核心产业，主力是芯片制造，其次是京东、小米这些大厂，片区内有30%-40%的设计单位，还是无人驾驶的示范区。

这也是亦庄GDP紧随东西海朝之后的原因，从行业的未来发展性来看，亦庄的潜力很足。

居住品质方面，河东区大部分是高新技术工厂区，居住环境相对一般，房子比相对好一点，但居住环境不错，而且学校多，位置在亦庄文化园到同济南路地铁线东侧。

河西区的房子比较新，别墅区也在这里，居住环境很舒服。

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1000万以下的优选

亦庄虽然涨幅好，但我们常常给客户一个建议，那就是：1000万以上买亦庄，还请慎重。

因为北京作为一个城市发展非常成熟的城市，房价方面想要复制望京的成功已经非常难了。亦庄虽然有未来，但也基本是跟住大盘，或者微微领涨大盘的板块。

另外亦庄毕竟在五环外，距离主城区较远，1000万以上的改善群体对于房子的选择，会更偏好距离主城区近一点的房源。

所以如果自住喜欢亦庄，买1000万以上的改善房可以，如果期待保值增值，那么未来这类房源的受众群体支撑力不足，流通性还是会相对较弱。

所以最适合亦庄的预算阶段，是700万-800万之间的改善住宅，目前这个预算范围的房子，未来能承接住亦庄区域的改善人群，流通性也更可观。

当然了，客户考虑亦庄，还有另一层因素，就是学区。

学区对于一个片区的影响，要么是叠加buff的存在，要么是随时会爆的雷，很多时候，是把双刃剑。

亦庄的学区属性虽然有，却远不如西城和海淀强。西城和海淀的学区房，尚且会因为政策暴雷，更何况是建校年份不多，底蕴尚不扎实的亦庄呢？

所以单为了学区买亦庄，其实并非理智的决定。

要买亦庄，至少要永远三点要素最合适：

1、距离产业中心足够近

2、房子本身的质量足够好

3、满足自住和流通标准的同时，兼顾孩子上学的属性

拥有这三点特质的房子，才能在未来的保值增值过程中，跑赢大盘。

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新房可能有捡漏机会

前段时间有客户问亦庄招商玺和丰禾嘉会应该选哪个。

这两盘我们都去过很多次，目前都处于施工状态。其中招商玺的价格比较高，定位在800-900万起步，从性价比上来看，丰禾嘉会总价在500-600万之间，更具优势。

但板块来看，丰禾嘉会所在的台湖板块目前处于开发的早期阶段，周期较长。招商玺的品质和板块成熟度则更胜一筹。

2023年，地铁8号线东延是个很重磅的讨论话题。一旦8号线延伸，将极大提升亦庄河西区的交通便利性和吸引力，对于亦庄区域内的改善客户来说，也是一个显著的利好消息。

而正在发展中的河西区，目前也正在招商引资，区域内有很多库存积压，开发商正处于清库存的状态，这对于购房者来说，也是个很好的捡漏机会。

其实从亦庄的变化就能看出，北京买房，不同时间段的变化非常大。5年前亦庄还是洼地，转眼之间，内部也形成了板块的分化。

西城的陶白，前几年还因为学区属性弱被视为西城次选，如今也成了香饽饽。

这些都告诉我们，如今还想在楼市分一杯羹，选择的技巧非常重要。

了解楼市的本质、分清楚哪些是影响楼市走向的因素，以及，哪些会突发因素会忽然影响到房价。

老莫常说，未来买房要跟随基础逻辑，什么是基础逻辑？至少要符合以下几个特点：

1、板块的产业支撑力强

2、区域内的圈层定位稳定

3、房子本身的流通性好，居住属性好

4、有地铁

只有符合硬实力的房子，才能在未来十年的浪潮中拥有保值增值的能力。