当前位置：主页 > 新闻资讯 > 深透上海西南商业潜力价值，谁能问鼎未来之王？
发布时间： 2023-11-28 点击次数： 406次 来源：Mall星人 作者：富士康大厦官网小编整理
松江无论人口还是GDP均在西南四区处于榜首地位，早年的百货和超市卖场业绩也是松江处于前列，2005年青浦百联桥梓湾开业，2006年松江开元地中海开业成为西南四区首座10平万米以上的大型区域型购物中心，2008年奉贤首座购物中心百联南桥开业，2010年金山首座购物中心百联金山开业，2014至2019年万达、吾悟、宝龙、金地逐鹿西南四区，带动购物中心逐渐替代百货超市成为各区商业主力军。2021年以来，印力、万科、龙湖、瑞安等生力军陆续登陆松青奉金四区，促使西南商业版图再次进化的同时，迭代新势力的热值究竟如何，引发MaLL星人关注。
衡量一个商业的热值，行业话题讨论度是很重要的一个标准。
近日，MALL星人在复盘2023年上海商业市场中购物中心话题热度时发现，开业两年的松江印象城无论是to C市场的受欢迎程度还是B端的讨论频次都是上海TOP级热值的存在。
作为一家行业观察自媒体，MALL星人会不定期就上海商业地产市场和消费市场进行研究分析。我们发现，无论是研究上海商业地产市场动向的《不止松江印象城，科普上海30座“多期”商场》、《12个新项目，印力和华润在上海「争」什么？》和上海消费市场复苏情况的《从六大榜单，看2023国庆上海头部商场的热力值》、《钩沉｜上海中环外各区消费新热点》等宏观视角，还是聚焦单个企业发展战略的《从财报说起，看万科在沪的新商业版图》以及因项目本身价值引发关注的《两周营业额近1.3亿，松江印象城项目与区域、品牌共赢秘诀》的微观视角，都绕不开松江印象城。
因此，在松江印象城两周年，MALL星人也想再次系统性观察下这个上海西南TOP商业的一些动向和未来变化，以及会给上海西南和嘉兴等周边城市带来的消费变革。
01▷
谁能问鼎西南商业之王？
西面向来是上海的经济纵深，先是徐家汇从副中心成为新的市中心，再是徐家汇延伸的闵行，已经是优质产业的聚集地。如今，地倾西南仍然是大势所趋，因为上海五大新城中西南占了三席（松江青浦奉贤），也是上海近年来人口增长最快的区域。
在此背景下，西南四区的商业发展也备受各方关注。今年开幕的江南古镇街区型商业蟠龙天地是西南四区首个港资商业，成功开创出商业物种，吸引了全市游客的目光，开业时人气霸榜全市冠军近2个月，现稳居外环外顶流（目前依然名列全市TOP10）；青浦百联奥莱的营业额更是蝉联全国奥莱榜首十多年（可见沪郊西南板块对周边城市的吸引力），并将启动奥莱二期扩建。新建中的松江印象城二期、G60云廊天街二期、奉贤古华庭、枫泾方圆荟、乐高无限缤纷里、金山卫海荟TOD、长三角绿洲智谷、首位二期及百老汇综合体等各具特色的项目，西南商业未来的整体吸引力将更上一层楼。
▶从上海西南商业热度榜上看
对西南四区市民而言，人气和销售额最高的区域型购物中心是哪些？Mall星人根据大众点评热度榜TOP100(全市各类商业体500余家)统计，排名领先的5大项目依次是——蟠龙天地、松江印象城、百联青浦奥莱、龙湖奉贤天街、天空万科广场。剔除不具可比性的奥莱和古镇街区，松江印象城、龙湖奉贤天街、上海天空万科广场这三大2021/2022年新开业项目是目前西南四区热度最高的TOP3区域型购物中心，也是松江奉贤青浦三区目前各自的人气王。
就营业额来看，松江印象城2021.11-2022.11首个开业年度的营业额高达18亿，今年国庆假日期间，日均销售额近千万元，2022.11-2023.10第二个经营年的营业额已然突破20亿元。天空万科广场2022.9.30开业至今年4月底，7个月累积销售约6亿元，销售形势喜人晋升为青浦顶流。龙湖奉贤天街自2022年底开幕以来，销售及客流不仅跃居奉贤全区之首，节日期间龙湖奉贤天街销售额达6900万元，客流达到60.7万人，在上海7个天街项目中销售位列第一。金山区自万达广场开业后，多年未有新项目开业，明年枫泾的方圆荟和乐高乐园配套商业无限缤纷里值得关注。
另据“微信指数”最新显示，11月26日松江印象城指数值达79.8万，日环比更是高达75.16％。近30天的微信指数平均值上，松江印象城以13.9万遥遥领先上海西南，也是唯一破10万的商业，该数值已超过了很多核心商圈的都会型购物中心。
与此同时，松江印象城开业第2年的营业额就超过20亿元，再现七宝万科广场当年的霸气之风；上海其他年营业额介于20-30亿之间的优质区域型购物中心大多是开业多年的成熟项目，松江印象城作为上海20亿元俱乐部最年轻的一员，目前已具备进一步升级上冲的势能，待松江印象城二期合璧成为全市最大的单体购物中心，更有望向由港资精品购物中心及七宝万科广场、南翔印象城MEGA、万象城、环球港等巨型MALL把持的30亿以上头部矩阵发起冲击。
【TIPS】
1、数据来源大众点评，截至2023年11月20日数据；
2、入选商场均为西南四区各自销售与客流前列商场，也能代表西南商业的整体水平；
3、为了更具可比性，TOP12均为区域型盒子购物中心，故排名剔除了古镇街区蟠龙天地和青浦百联奥莱；
4、排序按大众点评上海TOP100及各项目的年均点评数计算；
5、项目位置、体量等存在差异，榜单只体现商业热力值，不作实质性的排名意义。
这份近百家商场中脱颖而出的12家商场也可管中窥豹上海西南商业的价值潜力。与以往远郊商业往往被本地企业垄断，被头部集团忽略的情况截然不同的是，这些销售额排名头部的购物中心已经被各大头部集团占领。包括瑞安在内的港资企业和印力、龙湖、百联、保利等头部企业均不断加码西南四区。
透过该榜单能看出，松江印象城无论销售额还是人气均为上海西南区商业TOP顶流，在全市区域型购物中心中都属于佼佼者。而且可以预见的是，虽然当下面积不是最大的，但未来还有二期待开业，一期二期将整体晋升为全市级的MEGA级巨无霸。且项目仅开业两年，随着未来客群沉淀越来越成熟、业态组合越来越丰富、品牌能级越来越高阶、营销内容越发深入人心，有望稳定成为西南地区的购物中心之王。
松江印象城在二周年庆期间（11.17-11.26），销售额近9000万，客流超40万。
▶从松江印象城的良好经营生态上看
上述数据提及的松江印象城开业第2年销售额已经突破了20亿，提前一个月超额完成目标，显示出了良好的经营结果。这也体现在项目与合作伙伴们的共赢上。
MALL星人统计了松江印象城开业以来销售额一直稳居上海市场头部的品牌和百万销售品牌，并与市中心商业进行横向对比，以观察项目出色的经营效果。
从“百万店”情况看，首先从客单价量级上看，百万店中浪琴、周大福荟馆、周大福传承等高客单价的零售品牌业绩十分突出，可见松江印象城辐射客群的消费力十分可观。其次这些百万品牌与松江印象城品牌重合度最高的是位于市中心商圈的合生汇、瑞虹天地、久光中心、万象城等头部新生代区域型购物中心，以浪琴、安德玛、周大福荟馆、乐高等为代表的品牌也直接比肩南京东路、南京西路、淮海中路等核心商圈。
同时，Meland、星际传奇、斯凯奇、伊叶舞蹈、橘朵长期位居上海同品牌销售第一，客单价较高的浪琴表的销售额也在全市名列前茅。蔚来汽车由于业绩理想而扩店升级为跨层的旗舰店，以辐射服务周边的青浦奉贤金山乃至嘉兴等地客群。
值得关注的是，这些“销冠”不乏开在市中心核心商圈的优质商业体中，从这点看出松江印象城不仅在西南商业处于TOP级，某种程度也具备可向市级都会型商业看齐的潜力，反映出项目客群有着充足的消费力。
此外，松江印象城也在持续优化品牌生态和营销IP的创新，持续将项目的商业活力推至高位。今年1-10月，松江印象城引入了24家新店，涵盖了餐饮、零售、新能源汽车、生活服务等业态，同样展现了良好的经营效果。
从大众点评观察的数据看，8月入驻松江印象城的蘩楼，目前已成为松江区最具热度的粤菜品牌；松江大学城服务最好的购物中心火锅店是湊湊火锅；乐凯撒披萨是松江大学城西餐口味榜购物中心店首位；松江大学城饮品店热门榜前四均来自松江印象城，分别是K22、霸王茶姬、乐乐茶、茉莉奶白；松江全区杂货礼品热度中，泡泡玛特、另物KOILAND高居第一第二；儿童乐园MELAND、密室逃脱Xcape异时刻密室逃脱的热度位居松江购物中心榜第一第二等等。
同时，今年新开的不少品牌已经快速成为“百万店”级别，可见松江印象城的成熟经营管理和强大的市场消费力。比如今年9月28日才开业的安三胖烤肉，开业不久就成功跻身百万店。该品牌的选址也非常讲究，目前主要集中在新天地、人民广场、来福士等市中心区域，以及类似松江印象城、五角场合生汇、环球港、长宁龙之梦等强区域型购物中心。
在营销活动的创新上，两周年庆之际，松江印象城持续扩大和升级标杆IP宝可梦的“二次进化”体验，将“伊布星光闪耀之夜”全国首展带进上海，带来伊布家族的全新沉浸式潮玩新主张。
02▷
高端品牌试水上海西南市场的首选
开业以来，主打“年轻力”的松江印象城已经收割了一大批稳定的年轻客群，从上述的经营数据和所处的高位市场地位亦可看出，目前项目进入了相对稳定运营模式。
不过，近日MALL星人在市场调研时发现，松江印象城出现了不少高端品牌的新面孔。据悉，上文提及的蘩楼大西南首店（继徐家汇汇金、淮海百盛、南京西路中信泰富之后上海第4店），门店开业半个月营业额就达到180万，远超品牌预期。
按印力上海旗舰项目（七宝万科广场和南翔印象城MEGA）以往操盘思路，Mall星人预测满2周岁的松江印象城未来将逐步以高端化妆品和高端潮流运动品牌为业态升级切入的重点，比如喜迎3周年庆的南翔印象城MEGA今年陆续引入的CHANEL、LANCÔME、lululemon、北面等品牌，松江印象城明年的调整升级无疑兼具想象力与执行力。
从“多次元对话世界”的年轻力中心到高端和品质的升级，这是松江印象城的底气，也足见其庞大的“野心”。从行业观察者角度，我认为这样的“跃进”式进阶，既有据可依，更事有可行。
一方面，这是印力上海操盘近郊商业项目惯用手法，且有珠玉在前。今年迄今，印力上海在上海已经拿下了6个新的商业项目，加上已经运营中的项目，粗估已经有17个商业项目的布局，是目前上海布局最多的商业地产企业之一。同时要论近郊商业的“王者”，印力上海也是绝对的代表。
比如七宝万科广场、南翔印象城MEGA，均是开业两三年后通过高化逐步提升商业能级的思路。效果如何？MALL星人统计的关于“2023五一小长假--上海外环热度最高的20座商场”榜单中，南翔印象城MEGA和七宝万科广场分别位列第二和第四，首位的蟠龙天地是“五一”期间新开项目，高热度值是情理之中，如果抛开新开因素，已然是沪郊“西北王”的南翔印象城MEGA的热度最高。
同时，在“2023国庆全上海TOP20头部人气商场”的大众点评热门商场、百度地图风向标导航人气商场、高德地图导航人气商场、腾讯地图商场签到榜四个维度的榜单中，七宝万科广场和南翔印象城MEGA均在榜，其中在百度地图风向标导航人气商场榜中，南翔印象城MEGA和七宝万科广场分别位于二、三位（首位为全国奥莱冠军青浦百联奥莱）。
在高端品牌的认知中，在市中心商圈开店、与奢侈品为邻能更好地维护自身品牌价值。“外环外”引入高端品牌并不简单，以前七宝万科广场引入高端日料酒吞被业内称为是“餐饮贵族首次走出外环外”的特别动作。如今，有珠玉在前，相信松江印象城也将延续印力上海这一优势基因，向沪郊西南王座迈步。
值得一提的是，松江印象城开业时，如Maxiaona、皮爷咖啡、江南里、太食兽等不少品牌是第一次入驻印力上海体系商业。
另一方面，辐射上海大西南的高净值客群。这其实有双面性，一来项目的提档升级是为了更好地适配目标客群的消费需求，二来庞大的高净值客群存在也有利于项目后期更好地经营。
松江印象城的区位优势不言而喻，广富林板块是松江区的核心位置，因此也吸引了众多名企的进入。据调研，项目周边的目前几个新楼盘均价都在6万左右，比如上海万科映象系首作「万科·海上映象」、龙湖的全新TOP系作品「龙湖松江·御湖境」以及广富林路上的中骏璟荟&首创禧瑞云庭，未来也是松江新城天际线的一部分。
除了松江新城越来越多的成熟家庭客群，作为辐射大西南的标杆商业，佘山豪宅的稳定高净值客群、广富林和松江南站枢纽带来的文旅客群和嘉兴等周边城市的外来客群也会持续输入，有着巨大的消费潜力。
基于此，MALL星人认为，松江印象城通过高端品牌引入逐步提档升级的思路兼具市场前瞻性和商业价值可行性。蘩楼高于预期的开业成绩、蔚来中心因业绩优秀拓开二层店，以及新引入特斯拉、IM智己、DJI大疆等高消费品类也印证了项目辐射的客群有足够的消费力，也是松江印象城作为区域商业担当，与区域产业经济发展同频共振的一种表现。
当然，对市场更重要的参考价值在于，以往只在核心商圈久光、伊势丹、百盛、八佰伴等外资时尚百货以及港汇恒隆、ifc、兴业太古汇港资都会购物中心开店的国际高化品牌（可谓“哪里有国际美妆大牌，哪里就是市中心”），如今也走入新兴商圈的区域型购物中心（比如七宝万科广场、南翔印象城MEGA、合生汇、仲盛、环球港等，相对而言，松江印象城是目前高化品牌开店更远的位置），可以预见松江印象城有望成为中高端和高端消费品牌试水上海郊区市场的新首选。
03▷
有望成为城市级购物中心
从项目本身上看，是一个持续完善、提质、扩量的高速发展中的项目。
从业态构成来判断一个购物中心商业能级的话，都会型购物中心与区域型购物中心的区别在于高化、精品超市、黑珍珠米其林餐厅、顶尖的潮流品牌、奢侈品、轻奢等。松江印象城目前的升级路径正好如此。
从商业规模来判断一个购物中心商业能级的话，体量越大越有优势。2023上半年，松江印象城二期扩建敲定，体量约25万方，与已经开业的一期将成为超40万方的MEGA级购物中心，有望成为上海最大体量的纯商业购物中心。
从项目的辐射力上看，不止上海西南，还将辐射“浙北城市群”。
松江印象城在上海西南商业的地位前文已充分说明，这里不再赘述。而随着交通网的逐渐完善，松江印象城的交通优势将进一步提升。
地铁9号线可与七宝、漕河泾、徐家汇、浦东世纪大道等商圈相连，而在建中的12号线延长线可至洞泾站，可换乘至2号线、10号线等多条轨交线路，通达全城。加上松江特有的有轨电车示范线T1、T2的加持，整体立网交通成熟。
更重要的是，松江南站即将于2024年完成扩建，规模达9台23线，超越了上海站、上海南站的能级。松江南站的开通，不仅增加了城市枢纽价值，更将给项目直接带来嘉兴、桐乡、嘉善、平湖等邻近的浙北部分城市的优质客群。二期建成后，松江印象城也将成为近邻城市朋友圈中体量最大、业态最丰富、品牌层级最出挑的超区域型MEGA购物中心。
从人口、房价、五大新城规划等优势看正在“起飞”的松江
与区域的发展同频共振，自然离不开松江日益完善的发展优势。
房地产市场有句话：“在房价上，你不能把松江作为一个区，而要作为一个城市来看待。”
在上海“2000年一城九镇”规划中，一城就是松江新城，是上海五大新城中开发最早的，从某种程度上说，松江府是上海的发源地，很多新城的政策和开发也是从松江开始的，比如松江新城拥有五大新城唯一国家级战略——G60科创走廊。
当然，松江新城也是目前五大新城中房价最高的，前文提到的万科·海上映象均价6万，龙湖松江·御湖境均价5.8万。同时，人口也是松江发展的一大优势，这也是楼市繁荣的一大保障。数据显示，2022年松江常住人口已直逼200万（大致相当于昆山/札幌/汉堡/休斯顿等城市市人口，或者说4个黄浦区/3个长宁区/2个静安区常住人口），仅次于浦东新区、闵行区和宝山区，而十年间人口增速更仅次于嘉定区，列居全市第二。而沪郊西南四区目前总常住人口已超过517万，几乎相当于浦西6大中心城区常住人口之和（徐汇普陀虹口黄浦静安长宁），接近浙江嘉兴/浙江绍兴/江苏常州整座城市的常住人口。
【TIPS】中国城市以常住人口规模为分级标准，城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。
此外，五大新城的人才落户优惠政策加持下，未来松江还会吸引更多的高收入人才入住。
由此，我们不妨期待下越来越高能的沪西南商业，也会继续观察松江印象城在全面利好局面下未来的发展势头究竟如何。
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