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第一太平戴维斯携手越秀商管共探武汉商业房地产市场

发布时间： 2023-08-09   点击次数： 518次   来源：第一太平戴维斯   作者：立新 · 致胜

8月8日，第一太平戴维斯携手越秀商管于越秀财富中心67层举办“向上而生 共促发展”主题活动。活动上，第一太平戴维斯发布《2023年上半年武汉商业房地产市场回顾与展望报告》，剖析市场动态，共话市场发展新机遇。

越秀商管写字楼卓越中心总经理及中西区域副总经理陈杰（右一），硚口区汉中街道副主任梅建华（右二），硚口区商务局副局长孙伟（右三），越秀商管写字楼卓越中心总监李维菁（左四），第一太平戴维斯武汉董事长伍嘉乐（左一），第一太平戴维斯武汉商业楼宇部主管付丽（左三），第一太平戴维斯武汉市场研究部负责人钱琦琦（左二）等出席了本次活动，共同回顾了今年上半年的武汉商业房地产市场情况。

甲级写字楼市场

新增供应回落，存量去化迎来机遇

2023年上半年，市场录得位于光谷商务区的中国特种飞行器研发中心和北辰光谷里#9写字楼入市，新增供应共计10.6万平方米，较去年同期大幅下滑近七成。市场行为主体基调以现有库存去化为主。但与此同时，受新增供应影响，光谷市场竞争加剧。

武汉甲级写字楼市场新增供应、净吸纳量与空置率走势（2012年第一季度至2023年第二季度）

证券业持续扩张租赁活跃

科技企业保持韧性但需求缩减

2023年上半年，供应端与需求端同步下滑，甲级写字楼净吸纳量录得4.7万平方米，同比下滑60.2%，市场去化持续放缓。按行业分析，金融业、房地产建筑与科技互联网行业租赁需求活跃，分别贡献了19.3%、18.7%、15.2%的租赁需求，在所有行业中排名前三位。

武汉甲级写字楼新增租赁需求行业分析

（2023年上半年，按承租面积）

金融业：需求占比企稳，证券业表现活跃

金融业作为最主要的楼宇去化动力之一，行业贡献率占比保持平稳。2023年上半年，金融业新增租赁需求占比19.3%。下沉至金融子行业的分析中，证券公司成为近三季度金融业扩张的主要推动力。证券作为子行业在金融业中的贡献率超过五成，上半年占比高达57.6%。

科技互联网：行业下沉跳脱传统区域，平均需求面积同比缩减

TMT作为市场主力需求来源之一，伴随市场承租成本的不断压缩，光谷区域不再是TMT企业的唯一选择。按租赁面积统计，2023年上半年仅有不足三成的TMT企业需求于光谷释放，而2022年上半年此数据超过50%。从新增租赁的面积段分析，TMT行业的租赁面积缩减趋势明显。2023年上半年，TMT企业中新增租赁面积小于500平方米的企业个数占比超过85%，同比增长近20个百分点。

空置率高位徘徊，租金持续下跌

武汉甲级写字楼市场租金指数走势

（2010第一季度至2023年第二季度，按区域市场）

受新入市项目及市场租赁需求持续下滑的共同影响，平均空置率环比上升0.7个百分点，同比轻微下探0.1个百分点至39.4%。其中，光谷商务区供需短暂失衡，空置率水平大幅环比上升超过10.0个百分点，疫情后首次突破30.0%。存量调整时期，业主通过放宽租赁政策提升楼宇出租率，叠加市场需求持续走弱，季内全市甲级写字楼平均租金加速下跌。截至季末，甲级写字楼平均租金下跌至每平方米每月94.6元，租金指数环比下跌1.8%，同比下跌6.9%。

市场展望

展望2023年下半年，武汉甲级写字楼市场计划将迎来襄阳大厦、华润置地大厦T1、香港中心T1等项目交付，全年预计新增供应预计32.8万平方米，同比2022年大幅下滑，为市场存量去化提供机遇。虽然市场供应有所放缓，但租赁需求预计也将同步下滑，空置率水平仍将维持高位。

武汉甲级写字楼市场供应及需求预测

（2012至2026年）

预计2023至2026年间，市场累计新增供应预计将达到近200万平方米，运营商将持续通过灵活的租赁政策换取入驻率提升，武汉甲级写字楼租金下跌趋势仍将继续。

零售物业市场

市场延续调整趋势，净吸纳量持续承压

2023年上半年，武汉零售物业市场迎来武汉国金天地开业，为武广商圈带来11.4万平方米新增供应。截至季末，全市零售物业总存量增至751.2万平方米。需求方面，上半年全市净吸纳量0.4万平方米。虽复苏信号释放，但市场调整加速，净吸纳量承压。

武汉零售物业市场供应与需求

（2016年第一季度至 2023年第二季度）

餐饮、服务业态领跑新增

市场新增需求中，餐饮、服务业态领跑复苏。茶饮咖啡品牌延续扩张态势；亲子陪伴、健身运动租户成为去化支撑。零售业态由较稳健的高端零售及迎合当下社交需求的新兴潮流品牌引领需求增长。

2023年上半年武汉购物中心新增需求业态占比

（按面积）

注：报告百分比数据精准到千分位，四舍五入可能导致数据加总不等于100%

数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2023年第二季度

零售业：奢侈品牌矩阵稳步扩张，潮流零售加速布局

伴随消费结构的演变，零售行业加速调改，更加契合当下精神消费和个性表达需求的潮流零售于上半年增长。上半年，高端购物中心稳步扩张奢侈品牌矩阵，De Beers、Thom Browne、Alexander Wang等首店亮相。轻奢潮流动态活跃，We11Done、EXI.T、kangol等众多潮牌入驻。

餐饮与服务业态：市场复苏明显，亲子陪伴需求高涨

餐饮行业复苏明显。人气休闲餐饮品牌Shake Shack、Wagas持续扩张；具有地域特色的正餐品牌如贵州风味餐厅野果、东北烤肉西塔泥炉老太太热度高涨。同时，迎合当下健康需求的新茶饮品牌茉酸奶、霸王茶姬季内强势拓店。

亲子陪伴需求高涨，武汉国金天地带来武汉首家奈尔宝家庭中心，泛悦南国中心围挡2万平盘小宝亲子中心武汉超级旗舰店，壹方购物中心围挡Meland Sport。健身热度依旧，超大型运动乐园跃行极社进驻壹方购物中心。

租金走势

2023年上半年，武汉零售物业市场租金延续下行趋势。部分开发商降低租金以吸引优质租户提升项目竞争力。上半年全市购物中心首层平均租金录得325.4平方米每月，环比微降0.2%，同比下调1.3%。其中，发展相对成熟的核心商圈表现较为稳健，平均租金环比持平。

武汉购物中心市场租金指数*

（2014年至2023年第二季度）

*租金增长率指租金指数同样本增长率，即排除新交付项目对租金增长率的影响。

数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2023年第二季度

趋势展望

物质消费转向精神消费

在快时尚光环淡化、传统服装品牌退潮进程下，主力消费者的需求呈现由物质消费向精神消费的转变，更加追求个性化表达。

“精神内耗”亟待“情绪急救”

亲近自然、唤醒童真等能够承载松弛感主题的空间场景，在带来愉悦的沉浸式体验同时，创造“友趣”相聚的线下购物场景。

情绪价值联结消费诉求

“多巴胺餐饮”热点广泛传播下，传递着消费者对“反内卷”、“为快乐买单”等情绪价值联结的诉求。

解压社交成为常态需求

具有解压、社交属性的轻运动热度攀升，融合这类新兴运动场景与生活场景的品牌迅速成为休闲业态顶流，成为当下不可错过的打卡点。