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大虹桥25分！周浦80+分！上海楼市乱套了！

发布时间： 2023-05-22   点击次数： 1142次   来源： 上海楼市揭幕   作者： 冬哥

谁能想到，“浓眉大眼”的大虹桥，入围分竟然只要25分！这样的分数，还不如不触发呢，丢人！

谁又能想到，满眼望去都是老旧房屋，街道破乱的周浦，分数竟然超过80分！

这两个地方价格基本一致，但行情明显反着来，冬哥总结，出现这样的现象，一个是泡沫，另一个就是产业。

大虹桥在蒙眼狂奔了10多年时间里，这里的市场行情出现了严重的炒房客迹象，比如大量出租房的出现，再比如二手房价应声下跌，泡沫挤出，二手价格跌到了与新房持平。

它的产业，我们可以看看大虹桥的写字楼，有多少是空关的，租也租不掉，明显它的产业很薄弱，没产业，就没有人流量，就导致了这里呈现了“虚假繁荣”的状态。

再看周浦，首先它没有过多的炒房客现象，也不会出现大量出租房，很显然，这里的房子，多是以自住为主，那么在没有大量投资客进场的情况下，周浦的房价就很少有泡沫。

周浦其实是个很低调的区域，似乎找不到什么好的产业，但它却是张江科学城的范围，距离很近，可就近解决张江的部分外溢，所以周浦虽然没有什么产业，但却有相当的产业人才。

所以当“潮水”褪去，一切景象也就暴露出来了！

从当前行情来看，浦东还是非常强劲，所以围绕张江区域的新房，依旧值得购买！

01  周浦全新盘金桥碧云澧悦

金桥周浦项目案名

「金桥碧云澧悦」

建面约92-165㎡3-4房

预计下半年入市

联动价5.6万/㎡

去年9月，上海第三批次土拍中，上海金桥股份以313281万元，竞得浦东新区周浦镇08单元16-02地块，地块出让面积55998.9㎡，容积率1.8，溢价率0%，成交楼板价31080元/㎡，房地联动价56000元/㎡。

项目地块东至周园路，西至16-01地块，南至16-03地块，北至韵涛路。

根据公示，项目将拟建11F-14F住宅商品房，以及17F保障住宅，1-2F配套。

总占地面积约5.6万平方米，容积率1.8，总建筑面积15.5万平方米，其中地上建筑面积10.6万平方米，地下建筑面积为4.9万平方米。

项目外立面以简约流线型线条为主脉络，框体结构搭配层叠横向线条，辅以庄重典雅的淡色玻璃，从而营造隐而不喧的优雅色彩！

规划方案如下：

金桥周浦项目位于浦东周浦镇，在《上海市浦东新区国土空间总体规划（2017-2035）》中，再次重点强调了周浦的定位：

至2035年，发展成为凝聚科创力量，充满人文气息的“魅力小上海”，依托张江科学城，形成以医疗服务、电子商务和时尚创意为主导产业，宜居宜业的综合型城镇。

交通方面，项目距离16号线周浦东站约1.8公里、18号线繁荣路站约2.6公里，算不上名副其实的地铁盘，可借助其他短驳交通工具，通勤到张江、前滩、陆家嘴、人民广场等核心区域还是比较方便的！

自驾出行也十分便捷，通过沪奉公路链接外环、中环、罗山高架以及申嘉湖高速等城市主干道，四通八达！

商业方面，板块内配套成熟，3km范围内有万达广场，小上海步行街，绿地缤纷广场，印象生活广场等商业中心。

教育方面，周边有浦东新区澧溪幼儿园、傅雷幼儿园、澧溪小学、周浦第二小学、周浦实验学校、澧溪中学、傅雷中学等教育配套。

项目南侧中金海棠湾对口周浦实验学校（九年一贯制公办）可参考，期房不承诺学区对口。

医疗方面，项目南侧就是浦东新区周浦医院，步行可达，可以完全满足平时基本的就医需求。

02  新场新房同润新云都会

浦东张江南滨水国际住区，S2高速+16号线旁同润新云都会已开盘，均价约4.8万/㎡，建面约86-136㎡3-4房，正在续销中，别小看新场，未来是双轨环绕（16号线&规划27号线）！

价值一：张江南拓，古镇新场迎来时代发展

同润新云都会所在的新场镇，除了传承新场古镇固有的盐市繁华和江南文脉外，更承接了张江南拓后的产业聚能，城市底蕴和科创发展双翼齐飞，使得这里必将成为上海厚积薄发的热点板块之一。

2022全年新场镇引入企业数449户，引进注册资本26.98亿元，新房价格从2018年成交均价约2W元/m²到2022年成交均价破5W元/ m²，这一系列傲人的数字均体现了新场的蓬勃发展力，位于新场核心位置的”同润新云都会“红利价值更是显而易见。

价值二：立体路网，新云都会畅享高能时速

有媒体专家曾表示”能够体现区域高速发展的除了经济指标外，还有很重要的就是交通建设，同润新云都会在出行的通达性上十分优秀“。确实，作为张江南拓的重要节点，新场的交通路网配置也在不断升级，起始张江建设两横两纵的南拓立体交通路网，在强大的交通路网中，同润新云都会占位申江路和S2之间的沪南公路段中心点，地利优势极佳。

此外，同润新云都会近16号线新场站，4站可达罗山路换乘11号线，5站可达华夏中路换乘13号线，6站可达龙阳路换乘2号线、7号线、18号线，如此高能级的地铁路网一线覆盖亦是难得。

价值三：全能配套，大成之作圆满生活理想

与同润新云都会一路之隔的上海中优城市广场，在引入万豪酒店后成为新场首个高端的，集购物、餐饮、娱乐、酒店等服务于一体的一站式商业综合体；新场幼儿园、新场实验小学、新场实验中学等为置业者提供优质教育；项目南侧将规建有亚洲一流三甲康复医院，另有新场综合医疗卫生中心等为健康护航。

商业、教育、医疗等全能配套为优质生活奠定了基础保障，在如此稀缺的宝地上，同润以其28年精耕经验，深度剖析了新场居住发展，并将其转化为置业者们的购房需求，从产品规划到空间布局，无一不周全当代置业人群生活所需。

价值四：品牌背书，同润28年再树品质标杆

作为为数不多精耕上海28年且执着于品质的开发商，同润集团资金实力雄厚，零负债，因此无惧金融政策调整或市场环境变化影响企业运营，保证了项目按计划正常推进。迄今同润的企业信誉度达100%、客户满意度达80%以上。

始终将“实力是成功的基石，信誉是成功的延续”作为开发理念与产品打造原则的同润集团，旗下英伦风格的同润玫瑰园系列，加州风格的同润圣塔路斯、同润加州等低密社区，在当年一经推出就受到市场高端客群追捧，同润品质在中产圈层早已享誉多年。

结合新场未来高质生活展望契机，同润新云都会在建筑立面打造上采用了极具质感的现代典雅风格，以御彩石外墙真石漆，完美还原真实石材般的质感。独树一帜的“滨水而建、森居生活”的规划特点，将引发置业者对于居住环境的重新思考。

价值五：焕新标准，热燃新场高质人居红盘

在了解和赞许了新场板块发展、同润品牌精神以及项目立意后，同润新云都会的全新样板间又再度让到访媒体及客户们眼前一亮。

进入约86m2的轻奢空间，素雅中跳跃出的亮色仿若昭示着其未来主人的年轻态，入口左侧设计以开放式书房，打造出一片独具静谧的天地；长U型厨房确保使用功能齐全的同时，更别具一格的设计出部分半开放式导台，与客厅自然过渡，扩充空间视觉感；主卧步入式衣帽间设计，为生活增添仪式感；阳台则别出心裁的摆放了一个梳妆台，将主卧功能进一步延展；如此用心又富有创意的样板，将小家的温馨与质感布局的恰如其分，也给予了生活更多想象空间。

94㎡的空间一进入就给予视觉豁然开朗的感受，三开间朝南的设计，让阳光散落在室内的每一米；宽境阳台与客厅有序连接，营造出别具一格的家庭起居空间；三段式干湿分离设计，确保了家庭每一位成员的私密；主卧套房设计凸显了一家之主的尊荣感及生活品味。

此外，在装修上，同润新云都会配置以奥普、林内、科勒、摩恩、老板、书香门第、松下等市场知名品牌。见微知著，让大家对同润新云都会未来交付后的全景展现充满了期待。据悉，同润新云都会的入口将结合灵动的水景营造伴水归家的仪式感，结合智能化门禁系统保护住户的私密性。未来在小区中心100米长、65米宽的楼间距中间，将精心布置以大草坪、景观廊架、榉树步道等内核景观，并在小区功能组团节点设计有慢跑道及运动场地，让睦邻生活更为丰富，为休憩时光增添风景。

价值六：强强联手，领先体验美好生活智造

同润新云都会除了在建筑规划设计上邀请到了上海高端系项目打造合作代表之上海天华建筑设计有限公司、棕榈设计集团有限公司外，在物业服务上更是引入了具备国家一级物业管理资质、2022中国物业服务企业综合实力500强TOP7的世茂服务。

曾专注服务世茂滨江花园、世茂佘山庄园等高端住宅的世茂服务，以“美好生活智造者”为品牌理念，以OCEAN OS深蓝管理系统和OCEAN X深蓝服务系统为支撑，首创“线上平台+线下空间”相融合的服务模式，打造0-2KM社区生活新生态，为同润新云都会的业主们构建起链接用户、家庭、社区、城市的多维服务生态圈，带来智慧品质服务和美好生活的全新体验。

如果说，落子新场，是同润又一次前瞻性读地能力的展现，那么同润新云都会的规划建设，则是同润品质实力的匠心呈献。示范区首开周末即引来千余组客户的到访就是对同润新云都会价值认可的最佳印证。

相信随着新场土地、交通、配套等红利的逐一凸显，同润新云都会——“同润集28年之所成，赋能浦东2.0时代大作”的标杆立意必将更受市场追捧，成为新场人居升级的一张城市封面。

03  康桥横沔玖境

浦东康桥

张江科学城600-800万级低密红盘

「横沔玖境·瑞府」四期收官新品

已于四批次过会

5月下旬加推在即

将推建面约176-192㎡叠墅

以及建面约86-97㎡洋房

两大重磅板块赋能

横沔玖境位于张江科学城以及迪士尼双重板块之间，可谓是占据了浦东最重磅的两大区域。

张江科学城地处上海，辐射中国，是全球最具影响力的科创中心，高阶人群汇粹。“十四五”期间，张江科学城扩容，将全面提升板块内交通路发展、公共服务设施等，将建成超3000万㎡产业集群，可居住人口70万，就业岗位88万。板块扩容、经济增长、高端产业人群聚集、产业升级。显然，横沔玖境坐收第一利好！

上海迪士尼乐园，是中国大陆第一座，世界第六座迪士尼乐园，位于上海国际旅游度假区核心区。上海国际旅游度假区，规划面积约24.7平方公里，正着力构建“一核四片三带”空间发展格局，筑梦世界度假区新样本。

两大世界级城市规划交汇，“两种不同性质的空间”并存，以产业的梦想对位文化的梦想，在当下城市空间发展格局中，极具辨识度，也极具吸引力。

横沔玖境择址浦东前沿重磅板块，表达了申迪集团和中国金茂对这座城市使命的理解与精读，要做城市的参与者，也要为城市带来美好生活。

多轨环绕，上海下一个标杆出现在横沔

如此精华地段，自然少不了交通的加持，可以说当前浦东在售的新房，也只有横沔玖境汇聚了多条轨交。

在建的21号线申江南路站就在项目西侧约900米处，这条线路串联了浦东森兰、金桥、张江、川沙等重点打造的区域，可换乘7条线路，十足的浦东换乘王。

在项目南北两侧不远处还有已通车的11号线和正在建设的机场联络线，三轨环伺其中，连接大上海，涌向全国乃至世界。

不仅如此，项目周边还有度假区高架、沪芦高速、申江南路高架，这几条线路可以完全快速连接上海内中外环以及浦东临港等区域。

与此同时，项目500米范围内有益大本草园、康桥生态园，3公里范围内上海薰衣草公园、迪士尼星愿公园、周浦花海等生态绿地环伺。据悉，沔青公园改造工程7月开工。将融合横沔独有的历史人文风貌，植入运动休闲功能，打造市级环城生态公园带教学实训基地“名片”。

周边学校还有上海民办华曜浦东实验学校，其前身为上海民办华二浦东实验学校以及康城中小学；而5公里范围内还包含尚德实验学校、上海第二中心小学；上海建平实验中学（张江校区）、上海福山正达外国语小学、上海英国学校（国际学校）、上海浦东新区民办常青藤小学等，书香氛围十分浓厚。

横沔古镇规划有约20万方滨水商业体和约30万方低密住宅。

国、央企联合出品，品质超前，溢价空间较大

为还原浦东原生水乡古镇，申迪集团携手中国金茂，在此交汇处打造了以原生水乡古镇风貌为底色的横沔玖境项目。

申迪集团是上海国资委旗下国有企业，此前负责与美国华特迪士尼公司合资合作，共同投资、建设、管理和运营上海迪士尼乐园及配套设施项目，同时承担上海国际旅游度假区的土地开发、基础设施建设和相关产业发展任务，规划打造了上海国际旅游度假区、比斯特上海购物村、上海薰衣草公园、邻家美利亚酒店、上汽MAXUS音乐谷等多个重点项目，已然成为时尚文化交流的上海封面。

申迪集团以“高品质世界级旅游度假胜地”和“高品质旅游目的地投资控股集团”为2035远景目标，以“深入拓展与迪士尼合作、深耕度假区首选地建设、深化集团改革创新”为战略主线，始终致力于成为功能多元的区域综合运营开发商、现代服务业的功能性投资平台、有影响力的文化旅游娱乐标杆企业。

中国金茂母公司是世界500强企业中国中化旗下地产公司。其坚持以品质为先的“双轮两翼”战略，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商。

申迪集团能够携手中国金茂，看中的还是金茂久负盛名的产品打造力，就如新静安大宁金茂府，金茂凭借着一己之力，硬生生地把大宁打造成沪上知名热点板块。

至于价格，如今大宁金茂府以达18万/平的成交价，在地处中环的位置却卖到内环的价格，足以表明金茂对产品的把控力以及金茂的品牌溢价力。

放在横沔玖境身上，约6.6万/平的价格在浦东两大重磅板块的加持下，再加上申迪与金茂的品牌溢价，未来冲击张江、甚至前滩也极有可能。

即便放眼当下，横沔玖境四周次新二手也都稳站10万+行列，甚至如张江次新二手已达14万+/平。

04  唐镇4盘正面刚

华发半岛华庭一期开盘，入围分达75分，十足的高分，二期也已过会，推出484套99-133平产品，价格与一期保持不变，为70620元/平！

1、倒挂情况：华发半岛华庭过会价70620元/元/平，对比周边二手达11万+/㎡的唐镇“一梯队”，倒挂已有4万/平，若买100平产品，那么以现在的行情来看，至少有400万价差。另外，去年开盘的华侨城纯水岸（唐镇四兄弟），价格与该盘几乎一致，但位置却不如该盘，显然，在价格基本相同的情况下，该盘优势更加突出。

2、项目亮点：华发半岛华庭能有如此之高的倒挂，还要归功于项目所在的唐镇区位。首先唐镇就是近些年崛起的板块，整个唐镇新房都有一定倒挂；其次，该盘又是唐镇正核心，距离张江最近，靠近地铁，高端别墅和优质商品房连缀成片，醇熟配套所见即所享；第三，项目周边集齐东方幼儿园，上海福山外国语学校（唐城校区）；上海建平培德实验中学；上海民办启能东方外国语学校，这些学校是浦东第一梯队学校。无论当下还是未来，华发半岛华庭都占据了唐镇价值的“制高点”！

3、周边配套：

交通配套：华发半岛华庭直线距2号线唐镇地铁站约600米。

自驾方面：项目毗邻龙东高架路，便捷通往中环连通市区各大核心商圈，周边还有高科中路、华夏路等，去往浦东各节点。

商业配套：唐镇地铁上盖综合体阳光天地，商业体量约26万方。

教育配套：项目周边有东方幼儿园（诚礼部）、福山唐城外国语小学（培德校区）、民办启能东方外国语学校（十二年制）、民办更新学校（九年一贯制）、上海科技大学、复旦大学张江校区等。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

生态配套：周边有约60万㎡“龙东公园”（张家浜楔形绿地三期 在建），近20万㎡人工湖“龙东湖”，唐城绿地文化公园、金海湿地、华夏公园等。

总结：该盘是唐镇站组团在“断供”长达8年（最近的供应应追溯到2014年绿城玉兰花园二期和绿城玉兰公馆入市）之后，才终于迎来了“稀缺”供应，且价格倒挂严重，买到就赚到，与此同时该盘附近还有浦东第一梯队学校加持，那么该盘受到高度关注也就可以理解了！

安高申宸院所处位置比华发半岛华庭还要好，距离2号线唐镇站更近，这个盘入市，可能要比华发半岛华庭还要火。

项目四批次过会，目前样板房已开放，推建面约99-143㎡3-4房，过会价7.06w/㎡。

区位亮点：地块位于唐镇阳光天地/唐镇地铁站东侧约300米，贴临绿城玉兰花园，唐镇华发地块为代表的高端住宅区，商业配套较为成熟。简单来说，地块禀赋还是非常优秀的！

根据设计方案显示，项目共拟建15栋17-18F小高层住宅，1栋23F保障房以及1-2F部分配套用房。

项目附近的绿城玉兰花园在二手房市场，成交价基本保持在10万/㎡以上，而这个地块联动价均是70620元/㎡与近期开盘的浦发唐城均价大致相同，倒挂现象着实有些惊人，买到至少赚400万， 并且浦发唐城积分高达76.77分，新房受欢迎程度可想而知。

浦东唐镇核心位，约50万方TOD超级综合体「浦发唐城」二期（13A-05地块），预计第五批次入市

「浦发唐城」二期（13A-05地块）由8栋13-14层小高层组成，产品为建面约95-133㎡3-4房，共458套可售房源。

13A-05地块位于浦东新区夏榕路55弄，四至范围：东至中心河，南至夏榕路（规划中），西至顾唐路南段（规划中），北至齐芳路（在建中）。

项目二期户型包括：建筑面积约95㎡、106㎡、108㎡、124㎡、133㎡（以测绘报告为主）。户型如下：

▼ 建面约95㎡3房2厅2卫

三开间朝南，户型方正且通透全明；

卧室全飘窗设计，增设衍伸空间；

2卫干湿分离，功能齐备；

▼ 建面约106㎡3房2厅2卫

三开间朝南，户型方正且通透全明；

卧室全飘窗设计，增设衍伸空间；

2卫，功能齐备；

客餐厅面宽较大，尺度舒适

▼ 建面约108㎡3房2厅2卫

三开间朝南，户型方正且通透全明；

卧室全飘窗设计，增设衍伸空间；

2卫设计，功能齐备；

主卧独立衣帽空间及洗手间；

南向约5.4米厅宽，及大阳台设计，让阳光

更自由洒进客餐厅。

▼ 建面约124㎡3房2厅2卫（宽厅）

三开间朝南，户型方正且通透全明；

卧室全飘窗设计，增设衍伸空间；

2卫设计，功能齐备；

主卧独立衣帽空间及洗手间；

南向约6米厅宽，

配置书房或自由空间，及独立餐厅，

南向大阳台设计，舒适的尺度空间

▼ 建面约124㎡3房2厅2卫

三开间朝南，户型方正且通透全明；

4房设计，功能多样化，户型南北通透；

卧室全飘窗设计，增设衍伸空间；

2卫设计，功能齐备；

进门设计玄关；

客厅面宽4米以上，舒适感十足

▼ 建面约133㎡4房2厅2卫

三开间朝南，户型方正且通透全明；

4房设计，功能齐全；

卧室全飘窗设计，增设衍伸空间；

2卫设计，功能齐备；

进门玄关；

主卧独立衣帽空间及洗手间；

南向约6.7米厅宽，及大阳台设计，让阳光

更自由洒进客餐厅。

2017年6月30日，浦东新区人民政府正式批复了《浦东新区唐镇镇南社区（PDP0-0408）单元东区控制性详细规划》，即创新中路站地铁上盖TOD超级综合体项目。

「浦发唐城」一期于2022年9月首开入市，341套房源，均价70620元/㎡，1077组认购，630组入围，入围分76.77分。

项目一期采用现代简约风格，外立面以石材+玻璃幕墙为主 ，营造年轻活力的格调，与商业交相呼应的同时，又提升了建筑的质感和采光通透性。

为了更好的提升生态环境，整个社区不仅采用人车分流的设计，更是将大部分的公共设施移至地下部分。从而使得地面有更大的空间来打造园林景观，营造一个环保的公园住区。

不仅注重景观，社区还融入了玩乐、休闲等多种需求，打造全龄段、多维度的生活空间，以给予业主全新的生活体验。

唐镇拥有18.3平方公里的规划面积，板块的定位是浦东最大的国际社区，700万住宅开发总体量，60万方商业配套大大超过前滩和联洋。

板块内有地铁2号线贯穿，可以直达人民广场、南京西路等；北面承接外高桥自贸区；南面有开园亚洲最大、全世界第三大的迪士尼；东面半小时可以到浦东机场；西面张江、联洋和陆家嘴半个小时车程都可以覆盖到，交通便利四通八达。

同时，板块内也吸引了保利、绿城、融创、浦发、大名城、华侨城等多家知名地产商相继入驻开发，打造了众多品质楼盘，也使得板块内的生活配套日臻完善，居住氛围也日趋浓厚。

交通方面，项目靠近2号线创新中路地铁站和华东路站，周边华东路、高科东路、龙东大道、华夏高架、中环高架、外环高架路等干道环伺，组成四通八达的路面交通网络，可畅达全城。

商业方面，周边有荣融生活广场、阳光天地、恒生万鹂广场等商业体，吃喝玩乐一应俱全。

医疗方面，周边有浦东新区人民医院、上海安平医院、上海浦中中医医院，以及众多社区卫生服务站。

教育方面，周边金色阳光幼儿园、中芯唐镇幼儿园、育苗小学、唐镇小学、唐镇中学、民远学院等。

浦东唐镇浦发虹湾二期已于去年12月19日开盘。项目目前正在续销中，不要分，直接买！

项目三期已过会，推出128套约130-135平叠加产品，均价80807元/平，价格相对略高，适合于终极改善型客群。

项目还有三期房源（W08-08地块），四至范围：东至宏雅路，南至虹昌路，西至规划王家浜，北至顾家浜/保集澜湾，具体位置如下图所示：

浦发虹湾是一个城市更新项目，地块旁边新建小学、初中还有多幅住宅用地，地块本身还规划有公共配套：有老年活动室、养育托管点、生活服务点、文化活动室、社区食堂等。

浦发集团会把当地江南水乡的传统记忆、韵味传承下来，打造一座四面环水，漂浮在水面上的环屿之城。

项目邻龙东高架，自驾到张江核心、内环、中环都非常方便。

周边还有高科东路，华东路，华夏路高架，S20外环高速路等。而且浦东南边的环线自驾舒适度比较高。