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理性分析，上海楼市真的要凉凉了吗？

发布时间： 2023-02-15 点击次数： 638次来源：上海公寓网作者：必屋客

几个月前就提出上海部分房子存在明显泡沫

在本号提出之后，豪宅还涨了10%+，不过近期高总价买家发现房价已经回落

读者发现我们看空更有提前度

上海楼市大盘下跌有没有基本面原因呢

短期看当然是有的，从租金就可以看出来

例如万科中兴路壹号一房新房售价在680万均价，按新房买入价来看租售比在2.3%左右

常态下市区租售比到了2.3%左右，郊区租售比到了1.2%就开始涨不动

考虑到租金目前下跌是短期原因，离开上海的还没有回来，住房消费疲软

中兴路壹号新房价格到了今天反而是低估的

市区新房火热也不全是供应少的原因，还是有租金支撑的

再以万科天空之城为例，那边租金目前在1.3%左右，以徐泾地铁的地段，1.3%偏低了

地铁新房租售比在1.8%左右还是挺安全的

那么是不是可以推出徐泾的二手房价高了呢

租金下滑是短期现象，不过如果到了明年此时，房东就不再会认为是短期现象了

到了那时候，租金很低就是真实不可回避的经济差

是否贵了还是要回到对于经济的预期以及上海会采取什么方式振兴经济，如果判断明年租金涨不回来，那二手房价当然是贵了

从上海楼市大盘角度，我们虽然看多却不建议买二手房，和经济预期毫无关系，只和新房限价和供应量有关

当前上海楼市更凉的是郊区新房而不是二手房

二手房东在成交的不少让价驱动源自打新，对于他们来说卖掉本身就是成功

从实时成交的法拍房源来看，上海二手房最大折扣在82折，还是因为这套房源有占用情况（各位读者可以自行跟进司法拍卖价，本号一般跟进阿里法拍）

实际成交的价格比法拍还要低不合逻辑，因为法拍面对的受众更小，但在上海市场是存在的，源头就是房东打新，从这个角度上，会被卖掉打新的房源更可能是低估的

极限假设下，假设现在的存量土地以及未来的城市更新出来的土地都要限价，最终上海房价会无限趋同于日光的新房

所以多空的意义并不在经济，而在于限价何时结束，上一轮的限价是2017-2020疫情结束3年多

这一轮始于2021年，现在是2022年，从土拍来看2023仍将持续

这就给非日光新房无限压力，因为买家开始期待是不是2024,2025甚至更长的时间都将限价呢

房东可以选择不卖，开发商并不能

开发商的房子到了现房绝大多数是可以卖光的，但也就意味着利润的折损，所以开发商会启动中介，同时也就把信息传达给了40%左右的买家

买家通常不买，但是会传播新房不好卖的信息，从而二手房流动性打7折（也不是所有人都不买非日光新房的）

于是二手房开始凉，不管价格还是成交量

新房开始不好卖（阶段1）----开发商启动中介（阶段2）----中介传播不好卖的信息（阶段3）----二手房开始向新房靠拢（阶段4）----二手房开始比新房更便宜抢跑（阶段5，2008年和2018年）

当前市场处在阶段1和阶段2中间，中介口中的凉还是在成交量上，成交量的下滑其实没那么复杂，就是有很多新房而已

那么2022年上海楼市能不能出现阶段5呢，目前看2008年现象（经济危机）的概率比较低，2018年现象（房东对于房价失去信心或者觉得会长期限价）的概率也比较低

问题回到了拍地的一方

派个马甲（城投）的方式也不存在了

上海楼市地价不涨可以，地价跌是不是也可以呢？

总不能新房明明不好卖，开发商还去认亏吧