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独家研报丨上海写字楼市场2022年Q3季度报告

发布时间： 2022-11-04   点击次数： 2250次   来源：DINA帝纳国际   作者：宛耀飞整理

帝纳国际 2022/Q3

报告目录

01 宏观数据及市场环境

02 上海写字楼Q3季度数据分析

03 帝纳预判

01  Q3季度宏观数据概览

上海生产总值：11,607.34亿元，同比增长7.2%

人均可支配收入：20,476元，同比下降9.4%

办公楼开发投资：328.62亿元，同比增长5.3%

居民消费价格指数：102.6，同比下降1.4

上海市2022年前三季度GDP总量为30,956.65亿元，比上年同期下降1.4%。

三季度以来，上海经济加快恢复，主要指标表现好于预期，市场预期逐步改善，发展信心增强，经济加速恢复重振，展现出较强的韧性。

经济趋势 （数据来源：帝纳国际、国家统计局）

2022年第三季度，上海在疫情的持续反复下，虽然没有出现二季度长时间段的静默管理，但不少区域板块仍面临不定时的管控措施，全市各类办公经营、文化娱乐等活动出现暂时性停滞状态 ，对办公以及商业活动等相关业务影响也较大。

好在三季度随着项目施工恢复正常，多个物业市场迎来新项目竣工入市，积压的商办需求开始缓慢释放，市场租赁需求也有所提升。

营商环境方面，更开放的人才政策及五型经济发展举措，为经济进一步复苏提供了强有力的保障；同时，上海市政府出台了一系列刺激消费措施，修复本地居民的消费信心；另外全市也正在积极打造绿色低碳、元宇宙、智能终端等新兴行业，拓展产业发展新内涵。

02  Q3季度市场分析

三季度经济回归正常之利好，写字楼需求正在逐渐恢复中，但受积压新增供应入市及部分行业退租缩租的影响，上海写字楼市场企稳预期不佳，整体还是处于供过于求的境况。

Q3季度数据概览 （数据来源：帝纳国际）

（注：图例中的升降指标根据2022年Q2季度数据对比）

核心区写字楼租金达8.5元/平方米/天，空置率达14.1%；非核心区写字楼租金达5.1元/平方米/天，空置率达20.1%。

在新项目入市带动下，部分行业受退租缩租影响，写字楼市场整体空置率环比上升、租金下跌态势。

细分市场情况 （数据来源：帝纳国际）

（注：图例中的升降指标根据2022年Q2季度数据对比）

2022年Q3季度上海全市新增供应量达27万平方米，净吸纳量达23万平方米。

随着项目施工恢复正常，多个新项目竣工入市，市场租赁需求也有所提升。

全市新增供应/净吸纳量数据 （数据来源：帝纳国际）

2022年Q3季度核心区写字楼空置率达14.1%，非核心区写字楼空置率达20.1%。

在供应量增加的情况下，企业租户因受疫情影响仍保持审慎态度，市场去化压力不减。

空置率趋势 （数据来源：帝纳国际）

2022年Q3季度核心区写字楼平均租金达8.5元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达5.1元/平方米/天。

受限后入市供应量增加及疫情状况的不确定性，部分业主为抓住市场复苏机遇，选择继续下调租金以吸纳租户。

租金趋势（数据来源：帝纳国际）

2022年Q3季度上海办公楼开发投资总额约为328.62亿元，同比增长5.3%。

货币政策的发布导致贷款利率持续下行，市场成交快速回暖，疫情期间积压的购买需求在三季度集中释放。

办公楼开发投资市场 （数据来源：帝纳国际、上海统计局）

租售市场数据分析

2022年Q3季度上海写字楼租赁成交比较活跃的几大行业为TMT、金融、医药健康及专业服务等行业，其占比分别为35%、23%、15%、16%。

多元化的租户需求助力市场保持稳定，然而受经济环境的影响，上海一些企业延迟决策，在租赁策略上更为保守，一些公司重新评估了办公需求。企业预算收紧以及复工延误导致项目带看和装修都面临挑战，拖延了租赁进度。

三季度经济正在逐步复苏，买家对办公板块的兴趣也持续升温。内资买家继续主导市场，维持市场高度活跃。但疫情反复、通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，也让投资机构对于收购项目更为谨慎。

未来新增项目

预计2022年-2024年将有超300万平方米项目入市。

2022年预计新增项目（数据来源：帝纳国际）

2023年预计新增项目（数据来源：帝纳国际）

2024年预计新增项目（数据来源：帝纳国际）

Q3季度土地市场

本季度共成交6幅涉办用地，出让面积共计375,518平方米，环比二季度增长41.15%。成交金额共计3,310,661万元，环比增长189.60%

分区域来看，共5个区域有涉办用地成交，其中静安成交2宗，杨浦、浦东、徐汇和嘉定各成交1宗。

嘉定以单宗地块成交近14.16万平方米成为当季涉办用地成交面积最多的区域，而静安以2宗地块总计成交逾200.97亿元成为当季涉办用地成交金额最多的区域。

土地成交案例（数据来源：帝纳国际、上海土地市场）

未来发展片区：杨浦区、松江区

03  帝纳预判：三季度经济复苏，写字楼市场回暖

随着疫情得到有效控制，市场逐步复苏，今年三季度在新项目入市带动下，上海写字楼市场租赁成交量环比有所上升。但受新增供应增多、部分行业退租缩租影响，上海写字楼市场整体空置率环比上升、租金下跌。

好在积压的商办需求开始缓慢释放，企业对于降价续租、减少搬迁成本的意愿更强，业主方为了能留住客户，稳定出租率，积极采取降低续租价格或增加免租期等措施，以减少租户流失。

在疫情常态化影响下，企业对于精装修、拎包入住型灵活办公的需求明显增加，但选址周期会拉长，决策会更慎重。

帝纳预判：优质物业入市，四季度去化压力增高

当前市场下，招商策略普遍以降价、提佣并缩短结佣周期的方式来获得更多客户和渠道支持，核心目标以去化为重。

预计第四季度，多数业主方为冲刺出租率，将出现价格促销，价格跳水等现象，以此提高吸引力和竞争力。同时会给即将入市的楼盘造成较大的压力。

展望未来，上海市经济及商业已基本恢复正轨。营商环境方面，更开放的人才政策及五型经济发展举措为经济进一步复苏提供了强有力的保障。同时，上海也正在积极打造绿色低碳、元宇宙、智能终端等新兴行业拓展产业发展新内涵。

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姜虹 丨 研策高级经理

Heidi丨Senior Research Manager

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