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乐观者达，先行者盛 — 西部办公楼市场的“立·破”

发布时间： 2024-01-23   点击次数： 272次   来源：仲量联行JLL    作者：BFC外滩金融中心网站小编整理

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拓新某远，立西部发展之新立名片

2023年，随着社会秩序复常，中国经济迈入温和修复的崭新阶段，“稳中求进，高质量发展”成为贯穿全年社会经济发展的主线。在经济新旧动能转换之际，结构性的“立新”与“破旧”方能夯实经济再次扬帆起航的根基，是各地政府工作的关键所在。

作为中国西部的头部城市，成都、重庆、西安和昆明在2023年依托自身城市禀赋，积极谋划、前瞻布局，“立”下区域发展的诸多城市新名片。“内陆开放”“实体经济”和“区域协同”三组关键词贯穿城市发展始末。

“内陆开放”领域

重庆、昆明依托西部陆海新通道，积极加强与东盟国家的互联互通，扩大与新加坡、越南和老挝等国家的经贸往来与企业合作；成都、西安分别举办大运会与中亚峰会，以赛会加快西部地区对外开放的步伐与交流合作的力度，提升城市乃至整个西部地区的国际影响力。

“实体经济”领域

重庆基于“制造大市”的城市底蕴，升级布局“33618”产业体系，提速数字化转型，向“制造强市”的目标加速迈进；成都凭借中心城区高端资源要素的集聚优势，探索先进制造业和生产性服务业的深度融合，推出《成都市现代都市工业发展行动计划》；西安依托自身的“硬科技”实力，成为中西部地区唯一获批的“综合性科学中心”与“科技创新中心”双中心，城市产业的“科创”属性将进一步强化。

“区域协同”方面

成都和重庆共建西部金融中心，加强汽车制造、智能制造等先进制造业的产业链协同，联动与成渝城市群下沉市县的产业合作，以点带面延伸产业价值链条，辐射更广阔的下沉城市；西安依托关中平原城市群加速构建西咸一体化发展进程。

城市经济活动复常，实体产业规划与激励政策加码，经济基本面持续修复，都正为下游办公楼市场的产业招引注入全新活力。尽管面临挑战，西部地区正在成为中国增长的“潜力股”，并以全新面貌打造中国面向亚欧大陆的前沿门户与开放高地。

成都

内陆开放：举办大运会

实体经济：现代都市工业发展行动

区域协同：成渝城市群：成都都市圈

重庆

内陆开放：西部陆海新通道;推动“中新”互联ヂ揄他通合作

实体经济：“33618”制造业规划升级;央地合作

区域协同：成渝城市群：重庆都市圈

西安

内陆开放：丝路经济带；举办中亚峰会

实体经济：“综合性科学中心”与“科技创新中心双中心

区域协同：关中平原城市群：西安都市圈

昆明

内陆开放：沪滇·澜湄国际货运线开通;磨憨妗勹勷一磨丁经济合作区

实体经济：发展面向东盟的口岸通道经济与相关产业

区域协同：滇中城市群：昆明都市圈(尚待批复)

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“立”新质生产力，齐增长极核，西部大有可为

回归产业视角，寻求产业链的升级、延伸、完善、独立与安全是未来中国经济实现可持续发展的前提，尤其是关乎国民经济命脉的重点领域。

2023年，“新质生产力”概念提出。相较于传统生产力，这一全新概念更加聚焦创新与科技的投入，旨在提升生产环节中各要素效能。而其中，科技研发与生产应用成为破题之关键。从上游科技研发到下游生产应用，高素质人才的回流与聚集、资本对西部门户城市的青睐以及地区天然的资源禀赋优势，是实现西部地区经济发展后来居上与弯道超车的时代优势。

科技创新

在规范中实现短期结构性调整，支撑产业价值链的长期跃升

2023年，西部各城市纷纷加大研发投入，成都高新技术企业预计将突破1.3万家，同比增长13%；全社会研发经费投入733.26亿元，同比增长16%；技术合同成交额预计超1,600亿元，同比增长10%。在西安，前11月技术合同成交额完成2,283.8亿元，同比增长更是超过30%。同期，重庆全市新增近1.4万家科技型企业，同比增长125.5%。

长期来看，科技产业是支撑经济高质量发展的“首位”产业，也是西部城市办公载体最主要的需求来源。就短期而言，互联网行业在行业规范中往往面临周期性的调整，而中国的硬科技产业在全球竞争中的突围往往需要较长的企业发展周期。互联网与科技产业两者的发展都具有周期性与结构性的特点，而产业短期的调整往往造成办公需求的阶段性回调甚至供需错配，进而引致需求增量的短期走弱。成都甲级办公楼数据显示，2023年甲级办公楼市场新成交中，科技互联网需求占比同比下降3.1个百分点，近年来首次让出首位需求的宝座。

为培育壮大战略新兴产业，从载体视角分析，对空间、配套、运营的前瞻性思考是关键，以产业与企业发展需求出发，打造适配其长期发展需求的办公楼宇或产业园区，才能实现楼宇经济与产业发展的双赢。以近期热议的“研发”职能为例，在实现由研发转向生产制造等后期经济化输出的过程中，中试空间的填补便是办公载体突破功能边界固有范式的一大尝试。2023年，成都提出“中试+”生态理念，未来5年将设立50亿元中试基金，规划布局30余个中试平台，加速科技研发成果向经济效益输出的转化。

智能制造

穿越周期，创新机遇，以“链主”企业推动产业链的延伸及辐射

2023年，成渝城市群已成为世界电子信息产业生产制造的关键极核，全球60%的平板电脑、50%的笔记本电脑、10%的智能手机均来自成渝地区。在新型显示领域，国际数据公司（IDC）发布的《2023年第二季度中国投影机市场报告》显示，来自成都的极米在中国投影机市场连续五年半蝉联出货量之首。

作为国家航天重镇，西安已形成以国家民用航天产业基地为依托，覆盖卫星导航、通讯、遥感三个方向的九大产业链生态，成为中国主要的卫星应用产业集聚区。成都则在航空装备制造方面优势显著，2023年前10月，成都工业无人机实现收入41亿元，稳居全国第三，低空经济产业正厚积薄发。年末，我国首个空客飞机全生命周期项目在蓉投用。制造类企业持续智能化转型，西门子、富士康的成都工厂和宁德时代宜宾工厂相继获评全球“灯塔工厂”，四川省智能制造就绪率达19.6%，居全国第四。从载体层面上看，制造业的高速上升有利于全产业链的壮大，对应链条环节的扩张也势必推动工业、产业园区类需求上扬，产业链节点以及关键企业的锚定成短期去化关键。同时，智能化过程将强依赖工业互联网领域生长，相关软件、物联网等系统研发类企业将成为未来办公最稳健需求来源。

汽车工业

新旧动能转换，新能源产业上下游延伸，西部优势难以复制

2023年，西南重镇重庆的汽车产业迎来蝶变。1-10月，重庆汽车总产量高达184.35万辆，接连超过上海（168.05万辆）和吉林（124.10万辆），排名跃升至全国第二位。近年来，重庆在推动智能网联新能源车转型领域硕果累累，仅2023年便成功吸引青山实业、禾赛科技软件、海辰储能等一批“链主”企业落户。目前无论是原材料/元器件领域的铝合金新材料生产、模具开发，还是上游的动力电池、汽车电子、电机电控，亦或中下游的整车生产配套、智能导航以及充换电服务，重庆形成的产业链规模及实力均处于全国最前列。同时在西北地区，依托于比亚迪的深度布局，陕西依托新能源汽车这一战略新兴赛道实现汽车工业的跨越式发展与后来居上。1-11月，陕西省新能源汽车产量高达93.67万辆，同比增长36.3%，位列全国第三，中西部第一。成都则凭借庞大的汽车消费市场，以639.5万辆的汽车保有量，超越北京成为全国汽车保有量第一的城市，并力争到2025年实现汽车产能规模3,000亿元的发展目标。从物业载体层面，目前汽车行业的产业载体需求主要集中于工业厂房和物流仓储领域，相对而言对办公楼的需求还不具规模化。然而从成长性来看，未来汽车工业在办公楼内的需求动能亦不可忽视，头部企业从西部走向全国乃至全球，也构筑起高线城市办公需求的有效增量。而在软件产业高度聚集的成都，仅2023年甲级办公楼中汽车智能物联企业的新租面积便达到1万平方米。

能源环保

西部自然资源禀赋加持，能源产业方兴未艾

在实现“双碳”目标的时代大背景下，能源环保产业的投资关注度逐年升高。新能源生产、碳捕获、储能及碳交易等赛道步入快速成长期。就西部市场来看，依托传统能源要素的自然优势，西安、成都的新能源产业增长明显。2022年，西安光伏产业规模已突破1,000亿元，位居全国第四；而在成都，2023年前三季度通威太阳能高效晶硅电池片对外出口总量超5.1GW，出口额超6.2亿美元，出口总量较去年同期增长30%。

能源产业的生态圈式增长也给西部办公楼市场需求带来全新机遇。2022-2023年，西安甲级办公楼中能源环保需求高位展开，年均新租面积2.1万平方米，较前两年年均上涨40.4%。同时，作为能源产业下游最重要的应用环节，市场对于“绿色建筑”“零碳园区”与企业的ESG的关注不断提升。如何实现地产全生命周期的绿色化将成为短期最重要的课题。

协同发展

赋能实体经济，生产性服务业与制造业实现共生共荣

城市发展回归实体经济，是在新经济周期下对经济增长内生动能的深度思考，科技创新与生产制造的全产业链打造乃立足之本，但生产性服务业（如：金融、法务、贸易物流与上文提及的互联网等）的延伸与同步发展同样不可或缺，两者相伴相生、互促共荣。从产品研发知识产权，到企业成长出海，其金融、法务相关需求具备高成长潜力。2023年末，成都全力推动国家知识产权保护示范区建设，同期重庆两江新区入选国家知识产权服务业高质量集聚发展试验区，推动区域内商务服务业提档升级。尽管就短期来看，传统金融行业的降本增效引发办公楼需求端走弱，但就长期而言，陪伴实体产业周期成长的金融服务台与专业服务仍面临全新业务机遇，仍扮演着支撑西部办公楼市场增量需求基本盘的关键角色。

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短期结构性摩擦，办公载体的“破”局之路

西部城市产业的高质量发展是维持经济可持续增长、居民就业的长效保障。但从短期看，商业办公楼的招商去化仍面临较大挑战，三产服务业仍是决定基本盘走势的关键。存量时代的需求侧增量萎缩，难以与现阶段供给侧的高库存压力同频。2023年，成渝西三城的净吸纳量均值约为7.3万平方米，远低于2020年前的年化水平。同时，城市新区因早年土地出让仍面临较大规模的新建开发压力，成渝西昆四城未来4年优质办公楼的年均新增供应约171.9万平方米，项目延期交付的风险仍较高。西部地区的商办市场在中短期仍将面临供需周期错位的市场摩擦。

从资产表现上看，截至2023年末，成都、重庆、西安、昆明四大城市的甲级办公楼平均空置率收至28.8%，西部共计65个下沉市场的平均空置率同样高位约为27.0%。办公楼市场的空置压力仍然高企。而租金方面，受高空置压力和租金预期下行的双重影响，商办市场整体租金维持下行通道。2023年，成都、重庆和昆明的甲级办公楼租金同比跌幅均大于5%，下沉城市的跌幅则为4.7%。在去化压力与租金下行预期的双重冲击下，业主应如何应对市场摩擦，穿越周期？

“破”载体边界

眼界与魄力，经营业态调整，捕捉经济结构性复苏红利

面对高空置压力，办公楼业主主动调整产业业态，将空置办公空间改造为其它适应终端需求的业态，提升闲置资产的利用效率。成渝西昆四市均为全国知名的旅游城市，丰富的文旅资源和节假日经济推动酒店住宿需求在2023年出现爆发式增长。在此背景下，业主方也察觉到这一市场机遇，将长期空置的办公或零售商业空间改造为酒店或公寓类产品，帮助项目脱困。过去六年，重庆商办市场已录得14.7万平方米的酒店改造面积；而西安市场共录得2宗零售改办公楼的案例。此类改造离不开项目地段的先天条件，并不适用于市场中的每个项目。但总体而言，空间业态的活化能够捕捉经济复苏周期下的“顺周期”行业，如旅游、餐饮等，便是商业地产开发运营的一大成果。当然，所谓的“灵活性”也离不开资金流的一次性投入，业主的眼界与魄力仍是扭亏为盈的前置条件。

“破”产品模式

适者生存，“二房东”房源控制加速一级租赁市场租金下滑

自2020年以来，宏观经济环境的波动引发各行各业长期经营目标和策略的调整，多数企业更加注重降本增效，进而对运营成本、租赁周期、需求面积等不动产策略再度收紧。为应对企业需求的变化，业主方随之开始办公产品的供应侧变革。2022年后，在西部城市的新增供应中，超6成项目增加精装带家具房源的供应，以迎合租户早期节省装修投入的财务需求。相对灵活的办公空间也能适应当下企业办公的实际需求，这也是短周期下经济发展的一面镜子，企业房地产向“成本与效率”不断倾斜。

进入2023年后，伴随企业预期的持续下滑，市场“内卷”更加严重，精装办公类需求增势迅猛。“二房东”转租包租公司嗅到市场机遇，“以量换价”大规模盘下一级租赁市场的空置房源，打造精装办公、拎包入住空间，供给于二级转租市场。截至2023年末，成都优质商办载体中二级转租市场规模已高达33万平方米，提供精装带家具类的产品比例高达68.1%。

在办公增量需求不及预期的市场环境下，“二房东”对于空置房源的控制能力与日俱增，也反过来对“一手房”业主的招商租赁构成不小压力。低价竞争从二级转租市场反向传导至一级租赁市场，造成西部头部城市办公楼租金大幅下滑。不可否认，在下行市场预期下，对市场需求形成的垄断势力具有更强的定价权，成为市场租金加速下滑的一大“非市场”诱因。因此对存量项目而言，守好基本盘，提升租户黏性，提供更加灵活、多元的空间产品，并不新颖，但却又是无奈之举和必选策略。

“破”服务惯性

临“两难处境”，成本结构性优化乃破题关键

价格策略成为2023年西部市场的发展主线。一方面，在价格战愈演愈烈的今天，降租带来的需求边际增量已显疲态。另一方面，业主在经济周期中同样面临紧张的财务压力。因此，仲量联行亦不倡导业主无差别地对硬件、配套及服务领域增加大量投入。一场投入产出比的“精打细算”正在上演，办公楼业主陷入变革与不变的“两难”处境。

在预算收紧的预期下，成本优化应考虑几个方面：第一、基础性服务仍是高品质楼宇“稳租户”“稳溢价”的核心，服务人员的系统化培训必不可少；第二、精准化投入是关键，以区位、硬件、配套为基础，摸底入住企业的首要需求，打通入驻企业痛点，以有限的资源解决现阶段的关键，避免不必要的额外投入；第三、效率为先，优化组织内部的审批流程，消除冗余低效环节。投资数字化解决方案，提升工作效率；整合企业人才，提高员工技能水平，这些领域的提升不太需要太多额外投入。

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结语：探寻穿越周期的力量

迈入2024年，经济预期有望企稳，但进一步推动经济回升向好需要克服不小的困难和挑战。在今天的中国，产业高质量发展、产业链完善升级与内需内循环已是关键。在当前的周期中，中国西部凭借人力成本、人才回流、科研起势、先天资源等综合优势，逐步承担以新能源、半导体、航天航空等国家高质量产业“补链”与“强链”的职能，而这也将成为中国西部经济增长的底层逻辑。从载体分析，城市产业的结构性调整将持续影响办公楼需求增量，市场的周期性波动不可避免，资源的有限性在短期内尚难根本扭转。对于市场主体而言，破除传统盈利预期、业务及运营模式，前瞻性挖掘需求端，因地制宜地调整自身短、中、长期规划。乐观者达，以积极心态应对市场的未来挑战与结构性机遇；先行者盛，以领跑者的姿态，提升资源配置，积极寻求产品、运营与服务的最优组合，穿越经济周期。