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发布时间： 2024-02-06 点击次数： 206次 来源：第一太平戴维斯 作者：中交滨江广场官网小编整理
第一太平戴维斯（Savills）发布全球物流资本市场报告，从全球市场整体趋势到各细分市场解析，助您精准把握物流市场趋势，致胜2024。
罗瑾
第一太平戴维斯
中国区投资及资本市场部
中国区产业及物流地产服务部
负责人、高级董事
在有形资产的投资范围内，商业地产仍是众多投资者进行资产配置的重要选择，而物流类资产也在经历市场波动后体现出了较强的韧性。随着宏观经济环境进一步稳定和租赁情绪逐渐回暖，物流资产也将继续被视为国内外投资者配置资本的重要组成。”
中国物流资本市场
高标准资产受青睐
作为亚太物流中的重要板块，中国物流市场在2023年整体承压，在全球经济放缓、房地产低迷背景下，市场整体活跃度低于预期。基本面的疲软导致物流领域投资回归理性，工业/物流投资市场过去12个月的成交量占总成交额25%，同比降低5%。一方面，市场惯性下全国新增供应仍保持在较高水平，大量新增也使空置率自开年以来持续攀升。第一太平戴维斯的主要追踪物流城市全年共录得超1000万平方米供应，其中廊坊、苏州、广州、上海等城市增量较为明显。与此同时，全国整体经济缓慢回暖，但市场需求恢复速度远低于供应增速。供需错配下市场去化压力较大，而业主在空置率压力下竞价现象激烈，全国非保税高标仓平均租金自年初以来下跌了3.9%。
但租金的下行也带动了部分需求的回流，同时也使一些普通仓的租户逐渐流向高标仓市场。随着2023年频繁的电商大促，叠加各地促消费政策逐渐生效，内需潜力在年底也被逐步释放，以电商、3PL为代表的主要租户保持较高的活跃度。与此同时，随着越来越多的开发商将更多的资产投放市场，价格经历不断调整，险资和资金充裕的企业买家纷纷寻求收购机会，投资市场的情绪在2023年第四季度略有回升。
未来一年内市场供应将趋于缓和，物流市场有望实现供需平衡。另外，随着企业降本增效的需求日益增强，以及物流设施智慧化、可持续化的趋势影响，一些绿色低碳、自动化程度较高的优质资产也将受到更多投资者的关注。过去十二个月中，普洛斯资本GCP在中国已完成六支收益型基金募集，覆盖27个城市的超过480万平方米物流资产，其中最新一期的收益基金XII也完成近百亿元人民币的资金，这也更加说明具备高标准的物流资产仍在市场上具有较高投资价值。
全球物流资本市场
整体表现
纵观全球物流市场可谓长期利好，短期阵痛。投资者继续为电商及供应链持续发展的结构性驱动因素提供支撑，但经济环境及未来利率走势的不确定性促使投资者在短期内保持谨慎。不久前，投资者还在热切投资能力范围内的地产资产，但随着活跃买家不断减少，黄金地段的定义范围也在不断缩小。
2023年全球物流投资总额为1600亿美元，比去年同期下降33%。但在经历了两年的投资热潮后，数据与2022年相比会因为基数效应产生偏差。虽然考虑到近期资本价值增长，单个物业交易数量的投资活动与2019年相比下降了约10%，但今年的投资总额已大致恢复到2019年的水平。
三大特点
解析全球物流资本市场
暂时性通胀持续走高
随着暂时性通胀过去，“长期走高”成为了概括未来政策利率前景的主流论调。各国央行不遗余力地让市场相信他们不会很快降息。前瞻性指标近来已受到冲击，但这正表明央行仍对市场有影响力。通过让投资者相信利率将继续保持高位，全球债券收益率在最近几个月持续上升，10年期美国国债收益率在2023年10月中旬曾短暂突破5%。
另起新章
然而，目前全球经济中也存在许多薄弱环节，包括中国房地产市场、乌克兰和中东的冲突、对美国地区银行业的担忧等。从历史背景来看，我们可能正处于焦虑高峰期，投资者很难做出长期决策。这在公开市场上也有所体现，美国股市波动率VIX指数已从年中低点回升。
闻风而动
即便是软着陆，也未必能给房地产投资者带来想要的刺激；用国际货币基金组织的话说，并不健全的全球经济并不能给投资者带来多少安慰。投资者如追随租户，疲软的全球需求环境也不能有力支撑租赁和租金。随着消费需求从商品转向服务，全球制造业也已衰退了一段时间。大多数零售市场销售都在挣扎，美国的消费支出却打破了经济放缓的预期，但持续时间还需观望。全球贸易量也在下滑，即便是支撑世界最大物流市场的主要港口货运量也受到影响。
多元地区
展现市场侧重各异
亚太
相比欧洲和北美，亚太地区2023年投资额同比温和下降，降幅与区域内其他地区的趋势也保持基本一致。值得注意的是，2023年第二季度和第三季度物流板块吸引到的资金量在近17年来首次超过了写字楼。为规避风险，许多大型全球投资者更为谨慎，而私人投资者则填补了这一空白。所有地区和行业均呈现这一特点，但在亚太物流市场中更明显。私人投资者是今年唯一的净买家，占交易量的近40%，达到长期平均水平的两倍以上。
欧洲、中东和非洲 (EMEA)
欧洲物流资产交易额与去年同期相比有所下降，基数效应仍然是重要的影响因素。与2019年同期相比，2023年投资额降幅较为温和（美元走强也使情况看起来比实际更糟糕）。尽管如此，投资活动依然低迷，今年迄今为止MSCI Real Capital Analytics记录了1,500笔交易，是自2013年以来交易数量最少的一年。跨境投资者仍是主要买家类型，占全年交易活动的近60%，与长期平均水平相差不大。相比之下，中国资金在很大程度上退出了欧洲房地产及与美国地产资本市场。
北美
美国2023年的物流交易活动明显放缓，投资额与交易额均有所下降。但考虑到近年来投资者对物流资产的热衷程度，把2022年作为比较基准或许不太适宜，但与2019年同期相比投资额温和下降了20%。然而市场仍相对平淡。单项资产出售支撑了市场活动，但由于大型机构在部署资本时表现得更加谨慎，大型投资组合和公司层面的交易量同比大幅下降。实际上总体来看，机构今年是自2017年以来首次成为净卖家。私人买家利用了流动性减少的机会进行交易，2023年平均交易规模同比下降约18%。
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