当前位置：主页 > 楼盘动态 > 从太平洋新天地T1大厦封顶，看一个「超级节点」的诞生
发布时间： 2023-10-24 点击次数： 387次 来源： Mall星人 作者：司马和一
在从「多功能城市社区」向「世界级复合功能都心区」晋级的进程中，上海黄浦区大新天地板块将迎来一个「超级节点」——也是深具巨大撬动作用的「超级支点」。
5月18日，太平洋新天地T1大厦主体结构正式封顶，标志着大新天地的「城市天际线」递升至250米的高度。板块「层峦叠嶂」的建筑集群的新「主峰」也由此诞生，并展露出项目未来在高度和广度上“一览众山小”的磅礴气势。
太平洋新天地T1大厦所属的太平洋新天地商业中心，是自2001年上海新天地首次对外亮相以来，大新天地乃至淮海路沿线最大体量的综合体开发项目。
虽然离正式亮相尚需不少时日（太平洋新天地商业中心各商办项目将于2023-2025年分阶段入市），但综合多方信息后Mall星人可以肯定的是，其不仅仅是延展了大新天地的城市肌理、深化了历史与现代融合的文脉之相，更会进一步带动大新天地能级的提升，促使板块日臻完善。
疫后的各行各业，复苏之势来势滔滔。在零售业持续回暖，诸多行业对写字楼需求猛增，以及上海核心区域增量物业获取难度日益攀升等多重趋势下，作为全新增量的太平洋新天地商业中心，拥有无可替代的稀缺价值。
此外，Mall星人认为，该项目不仅是打造一个兼具在地文化和国际视野、且可以引领未来的城市封面的重要引擎，更将成为助力上海建成「卓越的全球城市」的有效生力军。
何出此言？且容我展开说说。
01▷
至高：撬动片区发展势能迈向新阶段
今年以来，消费的需求与信心都在恢复和增长。一季度上海社会消费品零售总额达4611.01亿元，同比增长5.2%；“五一”期间，全市线下消费支付金额343.6亿元，较2019年同期（疫情前）增长约6.2%。
写字楼租赁市场亦趋于回暖，尤其是甲级写字楼，更是表现出色。回暖背后是蓬勃的需求，企查查数据显示，刚刚过去的4月份，上海新注册的企业数量达4.9万家，同比大增689.6%，占当月全国总注册量的1.7%。
据第一太平戴维斯报告，今年一季度来自零售消费、金融及专业服务等行业的租赁需求趋于上升。而未来三年，上海甲级写字楼的总存量面积将增至2300万平米。
在此之下，太平洋新天地商业中心及其所在的大新天地板块，可担当怎样的角色？
从空中俯瞰整个板块布局，因地制宜的阶段性规划和精准化拓展效果，一览无遗。
「西部」为：瑞安广场&新天地广场、上海新天地石库门街区、新天地时尚Ⅰ、新天地时尚Ⅱ；
「中部」：沿湖滨路太平湖绿地轴线坐拥企业天地超甲级写字楼及湖滨道购物中心；
太平洋新天地商业中心的到来，既可补位「东部」的建筑空缺，完善业态配套链，更能恰到好处地衔接淮海中路「商业轴」和环新天地「综合圈」的自然动线，形成单体项目与整体布局的互相成就，彼此助力，打出一张由点发展到面、面又回归到点的矩阵式组合牌。
☉量级带动力
作为黄浦核心区位的稀缺地块，太平洋新天地商业中心花费十数年收储背后，是中国太保寿险、瑞安房地产、上海永业集团三方的联合开发。
项目建筑面积约39万平米（含地上及地下），其中办公部分约20万平米，商业部分约8.3万平米。
此次封顶典礼上也首度公布了地块商办建筑体的分别命名：250米超高层超甲级写字楼命名为「太平洋新天地T1大厦」，两栋100米左右的甲级办公分别为「太平洋新天地T2大厦」和「太平洋人寿大厦」，裙房商业为「太平洋新天地商业广场」。
从片区发展的角度看，这几幢高能级大厦集合成为面向西藏南路轴线的地标门户，将是大新天地核心区东拓的核心一环。
太平洋新天地商业中心的示范效应，将给西藏南路以东地块的新建物业以及地铁大世界站、老西门站周边存量物业的优化改造（如申能国际大厦、淮云大厦），注入可期的动力和前景。同时，黄浦核⼼商务带的势能，也将不断从淮海中路往南延伸。
【TIPS】根据黄浦区“十四五”规划发展纲要，将推动新天地核心区南延东拓，与金陵东路海派活力新走廊形成联动发展，将大新天地地区打造成为上海城市更新的典范样板，进一步放大新天地地区时尚商业、旅游休闲、文化体验等综合效应，持续提升高端商务功能和总部发展能级，着力打造高雅时尚、具有国际影响力的复合功能都心区。
作为浦西GDP最高的城区（2022年-2902亿元），黄浦区的高端商业商务的实力和潜力皆较为突出。而大新天地有望成为浦西最大商务聚集区——
大新天地板块1.2平方公里范围内，目前约有53万平米甲级办公物业，伴随着20万平米太平洋新天地商业中心办公体量的加入，将一举达到73万平米。再加上东拓的新建物业以及存量改造物业，未来总体量或将超过150万平米。
在Mall星人看来，届时，如今身处东部的太平洋新天地商业中心，会成为整个商务聚集区的焦点及中轴所在。
☉通路延展力
如果说新天地广场的亮相，让新天地首次直接“握手”魔都最重要商业街之一的淮海中路（可谓新天地的“北入口”），新天地时尚链接了复兴中路（新天地“南接口”），那么太平洋新天地商业中心将为新天地无缝衔接西藏南路（未来新天地的“东大门”）立下汗马功劳——同时，其也将成为新天地离轨交老西门站最近的商办综合体。
老西门站虽然只涉及地铁8号线和10号线两线换乘，但8号线、10号线都是日均客流量百万级的线路。8号线是贯穿上海南北的重要干线，10号线则串起了上海西南地区、中心城核心区、城市东北地区。
【TIPS】大新天地紧邻全市最具知名度和影响力的“四条大马路”：淮海中路、马当路、复兴中路和西藏南路，以及“城市四大枢纽TOD”：黄陂南路站、新天地站、老西门站、大世界站四个双线换乘地铁站。
太平洋新天地商业中心四周所对应的路：西-吉安路，南-自忠路，东-西藏南路，北-太仓路。从太平洋新天地商业中心，3分钟可步行至老西门站，10分钟内步行距离可达黄陂南路站、新天地站、大世界站。
从地理位置来看，位于板块东翼、拥有区域制高点的太平洋新天地商业中心，首度将大新天地延展至黄浦区的交通要道——西藏南路，从而通过西藏南路串联起北侧大世界站周边的金陵东路、上海音乐厅乃至人民广场，东侧的老西门文庙与露香园豫园商业，以及南侧的顺昌路城市更新与马当路站板块。
从板块环境来看，太平洋新天地商业中心连同紧邻的湖滨道购物中心、太平桥公园&太平湖、淮海公园、翠湖天地高尚住宅区紧密结合（太平洋新天地商业中心还毗邻老西门站上盖翠湖天地六期），使得项目同时拥有西线太平湖和淮海公园及淮海中路都市美景，北线视野“尽收”延中绿地、人民广场、人民公园、南京路，东线则是豫园老城厢和对岸陆家嘴高楼的层次美。
一大会址、石库门、新天地时尚、湖滨道、太平湖公园、翠湖天地、太平洋新天地商业中心……这串项目名和关键词，让我想到了伦敦西区、纽约中城区和东京都千代田区。这几个世界级的都市社区代表，都在历史、商务、商业、创新等高度上，具备类似的内核。
景点属性、时尚属性、商务属性、公共属性等汇聚一处，经济、环境、文化、交通、居住等要素融合一体，大新天地「世界级复合功能都心区」的模样呼之欲出。
02▷
至灵：撬动活化串联形态迈上新阶段
如果说上海新天地“改变石库门原先的居住功能，赋予新的商业功能”，其本质是历史建筑之上的重塑再造，那么太平洋新天地商业中心则是在地块之上，围绕空间设计、科技含量、硬件细节、历史活化的重塑再造。
唯有足够创新和周到的硬件设计，才能承载各种崭新的软性设想。Mall星人了解到，太平洋新天地商业中心由Kohn Pedersen Fox、Kokaistudios、巴马丹拿（P&T）Arquitectonica建筑设计事务所（ARQ）、奥雅纳工程顾问公司（ARUP）、华东建筑设计总院及WSP（科进）等多家国内外著名事务所联合设计。
☉历史文化的活化
如果说目前的新天地很好地诠释了石库门民居的在地文化，那么延展至老三区交界（黄浦-310101、南市-310102、卢湾-310103，身份证代码123可见这三区在全市的核心地位）的太平洋新天地商业中心，则是在用新的方式，诠释在地文化、活化历史建筑。
例如：太平洋新天地T1大厦以新天地标志性建筑石库门为原型，设计了外立面幕墙菱形结构；大堂背景主墙除了延续石库门经典元素外，更是汲取东台路在地文化的灵感，以融合手工艺制造的传统技艺，设计打造具有独特纹路的陶板。
【TIPS】长不过600米的东台路，曾是闻名遐迩的民间文玩市场（街区露天性质），从1987年开门迎客到2015年拆迁，成为中国古代艺术品价值重估历程的重要一环（太平洋新天地商业中心的建设，可视为对地块价值、历史价值等的重估）。我自己则对儿时的蟋蟀花鸟市场及周围老卢湾的大肠面等海派面点更有感情。
通过平移、修缮保护等方式，保留喇格纳小学（也曾作为比乐中学校址）、章太炎故居等历史建筑，并与项目融为一体。章太炎故居“镶嵌”在裙房商业中（历史与未来共生），喇格纳小学平移后仍为“独栋”（规划为文艺创新发生地）。
Mall星人对于大新天地的发展，通过疏理历史进程和预览未来前景，深刻感到中国传统文化和国际时尚风格在这里碰撞出融合火花，创造出了「三个迭代版本」——
上海石库门建筑的诞生，本身就是西方文化和中国传统民居特点融合的产物。可看作1.0版本。
上海新天地在保留石库门建筑特色的基础上，注入商业的内核和现代风尚元素，可看作2.0版本。
而太平洋新天地商业中心作为全新的建筑，对历史文化的尊重和先锋理念的应用，可视为3.0版本。
在尊重和激活历史建筑之外，项目还配置了约4000平米文化艺术空间。
文化艺术空间与喇格纳小学旧址、章太炎故居的焕新共振，除了延续和提升大新天地的艺文向心力与生命力，也将赋予新天地「CREATORS 100」计划、「燃冉」计划等更大的施展天地，让众人在历史和未来交汇之处尽情参与文化艺术盛事，并为青年艺术家建构一个容纳探索与创新的开放场域。
这样的文创艺术时尚城市更新方式，让我想到了香港中环历史建筑活化而来的艺文地标PMQ元创方。历史沉淀和文化内涵活化铸就的文创地标，可能也是太平洋新天地商业中心最大的看点之一。
☉“陆与空”的串联
在梳理太平洋新天地商业中心的资料时，约 6500 平米超大天幕穹顶和L3的「空中绿色走廊」，也给我留下了深刻印象。
这个超大天幕穹顶的作用有很多，比如：一来可以将太平洋新天地T1大厦、太平洋新天地T2大厦及裙房商业连成一体，让商办之间、独栋建筑之间拥有更强的流动性；
二来从某种意义上看，是用焕新的方式保留了东台路步行街的历史基因；
三来创造了不受天气影响的全天候街区——在上海新天地的露天开放式街区，新天地广场、新天地时尚Ⅰ、新天地时尚Ⅱ的盒子形态之外，为大新天地补充了兼具两者优势的形态，也让商业动线和业态布局更有联动性和紧密性。
这也是打造全天候社交及文化目的地必不可少的硬件基础。
“空中绿色走廊”环成的花园，一方面呼应了淮海公园、太平湖绿地的属地特性以及当下低碳绿色的发展趋势，另一方面也能提升写字楼的自然气息，助力带动办公环境质的提升，并在“空中”提升商业办公动线的便捷度。
一空一陆，组成了立体化、高效化的内部串联。这种活化和串联方式，也为片区内后续的增量物业及存量改造提供了绝佳的示范。
【TIPS】据悉，目前三栋办公楼及裙房商业目标是取得WELL、LEED双重预认证及中国绿色建筑两星以上认证。其中，太平洋新天地T1大厦及太平洋新天地T2大厦目标是获得LEED铂金级、WELL金级认证，T1大厦同时还将取得中国绿色建筑三星级认证。
更值得一提的是，太平洋新天地T1大厦塔冠将围绕绿色可持续的主题，打造上海城市的「碳中和对话中心」，承载商务会谈、展览展示、科技交流等内容，共同探索推动城市绿色低碳的可持续发展路径。
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至和：撬动商办客群内容迈入新阶段
在体量、能级、设计、规划等方面展现新看点的同时，太平洋新天地商业中心在办公入驻企业和商业内容方面，也让Mall星人充满了期待。
☉办公：楼宇经济潜力
作为淮海中路上最早建成的一栋甲级写字楼及最早的轨交TOD范例，1997年初落成启动的瑞安广场，已经有超过20年的楼龄。但凭借持续的资产更新和良好的物业管理，在时刻变化的市场环境下依然抗打。
2015年入市的企业天地5号，同样表现出色，吸引了诸多高能级企业的入驻。
那么，未来即将入市的太平洋新天地商业中心最适合哪类企业？Mall星人认为可能主要有三类：一是总部型企业；二是国际型企业；三是潜力行业的创新型企业。
总部经济是产业转型升级的强力引擎，已成共识。今年开年以来，上海全市各级政府在打造总部经济等方面持续加大政策扶持力度，发布了《上海市创新型企业总部认定和奖励管理办法》、《上海市加强集成创新持续优化营商环境行动方案》等。其中，文件中更是首提「创新型企业总部」概念。
外资企业方面，根据第一太平戴维斯的报告，在上海甲级写字楼市场上，外资的需求依然活跃。今年一季度租赁成交中外资的占比提升了3个百分点。像太平洋新天地商业中心这样稀缺的高价值物业，必然是外资的首选之一。
Mall星人看到的一份行业报告显示，未来五年（2023-2027年）上海核心商务区的写字楼供应量非常有限（约占未来五年上海整体写字楼增量的9%），其中甲级写字楼和超甲级写字楼更是稀缺。按照体量估算，太平洋新天地商业中心单个项目，就占未来五年核心商务区新增甲级供应量的近四成。
在寸土寸金的中心城区，重点企业的入驻与税收的增长俨然成重要的正比关系。
综合项目规模与能级来看，继静安区南京西路上海恒隆广场、浦东新区陆家嘴上海国金中心、长宁区虹桥金虹桥国际中心三栋「百亿税收楼」之后，黄浦区首栋百亿税收楼未来大概率属于太平洋新天地商业中心。
☉商业：首店经济潜力
大新天地的商业在多年精心打磨后，已呈现出细分（分工）且一体（协同）的态势。
其中，上海新天地石库门街区在保留石库门建筑外观的基础上，修旧如旧并创新赋予其现代化商业功能，成为“中西合璧”的国际时尚文化地标；焕新升级后的新天地广场化身成为淮海路上的城市绿洲；新天地时尚(I&II)围绕Neo Luxury，打造基于原创精神之上的新型时尚社区；湖滨道购物中心则聚焦品质生活方式体验。
太平洋新天地商业广场（地下2层、地上4层）会如何定位，这是最令我好奇和期待的。
在项目未来为我们揭晓答案之前，可以肯定的至少有两点——
1.目标消费客群与大新天地商业整体一致，为办公社群、住宅社群、本地精英、出街潮人以及国际化旅客；
2.在首店首发首展、夜经济等方面，必然有会花大力气，且有重磅成绩。
据Mall星人不完全统计，大新天地发展至今，先后成功引入数百家国内及上海首店，堪称黄浦区首店第一大户。截至目前，整体首店比例约30%。
太平洋新天地商业广场到时会带来怎样的首店？我很期待。
同时，我还有两个期待：一是在大新天地目前的强势业态餐饮以及已得到强化的时尚零售方面，太平洋新天地商业广场会带来哪些新惊喜；二是在文化、娱乐、休闲、运动等业态上，又会通过怎样的创新，带动板块业态品牌迈入新的发展阶段。
结语
通过上述分析，可以发现太平洋新天地商业中心作为「超级支点」，对于板块的带动作用，以及如何用自己的方式诠释「在延续中创新」。
对于片区来说，太平洋新天地商业中心的诞生不是终点，而是「超级节点」——承前启后，至关重要。在大新天地持续优化区域综合环境的进程中，只有「升级版」，没有「休止符」。
上海有不少集高端商办和星级酒店及公寓于一体的大型综合体，但像新天地这样不仅兼具这些要素，且外加历史文化商业街区、红色遗址、文化艺术中心、公园与人工湖及四个地铁换乘枢纽TOD的超级HOSPCA，却是独一份。
随着太平洋新天地商业中心、翠湖天地六期等项目的落成，未来大新天地板块的多元性和公共性及可持续性必将呈现更多惊喜。
太平洋新天地商业中心