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发布时间： 2023-10-13 点击次数： 274次 来源：戴德梁行资本市场部 作者：国家开发银行大厦官网小编整理
2023第三季度上海独栋商务楼买卖市场总结
01、独栋商务楼买卖成交节奏放缓,市场持观望情绪
02、市场微妙变化，投资型买家占比大幅上升
03、外资买家锐减,内资买家比例升至历史最高点成为上海独栋商务楼交易主力军
04、公寓住宅和产业园类型物业成交额名列前茅
05、消费和专业服务类自用买家积极踊跃
第三季度投资节奏放缓
2019-2023Q3
上海独栋商务楼市场成交金额
成交宗数21宗（2023Q3）
成交金额162亿元（2023Q3）
第三季度成交额同比下降34%,环比下降33%
前三季度总成交额均低于2021年和2022年同期。
自用型/投资型买家比例
按成交金额
2022：自用型35%，投资型65%
2023H1：自用型41%，投资型59%
2023Q3：自用型13%，投资型87%
投资型买家发力明显,2023Q3占比达87%,创下新高。
内资买家比例大幅攀升
外资及内资买家占比
(按成交金额所占比例)
公寓/住宅成交成市场首位，消费和专业服务类自用买家活跃
2023 Q3各业态成交占比
公寓/住宅：35%
办公/研发：28%
酒店：14%
其他：13%
工业/物流：5%
零售：4%
因中粮海景壹号带动，公寓/住宅成交占比大幅攀升至35%
交易总额达56.4亿元，跃居首位
办公/研发类物业退居第二，成交金额44.9亿元，占比28%
2023 Q3自用型买家行业分析
消费类：33%
专业服务：20%
TMT：15%
医药：14%
国企：8%
其他：8%
新材料：3%
2023年3季度自用买家成交金额为20.84亿元
约占总成交额的13%，相较一、二季度，比例大大下降
自用买家中消费和专业服务类较为活跃
共占自用买家成交额的53%
资本化率呈持续上升趋势
上海各类型物业资本化率趋势(2015-至今)
2023Q3代表成交案例
汇方大厦
张江半岛科技园
中粮海景壹号
MUJI宝龙公寓
虹口三至喜来登
2023年四季度投资展望
01、独栋写字楼市场继续调整，资本化率出现上升趋势卖方价格预期将进一步降低，市场存在抄底机会
02、市场将继续延续以内资买家为主导的市场格局，预计四季度外资买家依然表现偏弱
03、作为新崛起的另类资产，长租公寓望四季度仍将是机构投资人最关注的资产类别之一
04、消费类基础设施REITS申报工作正如火如茶地进行，四季度或将出现成功发行案例，零售类资产会吸引更多投资人目光
05、随着住宅政策的预期变化，住宅整栋资产重新受到市场关注
国家开发银行大厦