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上海豪宅动态 | 今年这一大波滨江豪宅，你准备好了吗？

发布时间： 2023-01-29   点击次数： 1416次   来源：魔都房房房   作者：小狮子

上海的滨江，一直都是稀缺资源。

也一直是楼市热点，去年入市的滨江新房，基本上都能掀起一阵“波澜”。

去年年末入市的，位于外滩滨江的绿城外滩兰庭，打破了去年整年积分记录。

去年年初入市的百汇园，虽然距上次开盘已经时隔几年，但也仍旧很热。

前滩临江的海德壹号昨天作为春节后第一个出分的楼盘，入围分数高达100.85分：

鸽了很久的保利世博，传言去年8批次要入市的滨江凯旋门、云锦东方三期等，今年都有望登场。

2023上海滨江待入市豪宅项目

滨江凯旋门三

保利世博

陆家嘴北滨江

融创外滩壹号院

福佑南项目

乔家路项目

百汇园三期

云锦东方三期

香港置地启元

汇元玺

保利发展&西岸开发徐汇滨江项目

杨浦城投平凉项目

合生缦云上海

杨浦瑞安&数浦置业平凉项目

1 浦东滨江

滨江凯旋门三期

作为上海一线江景豪宅，「滨江凯旋门」三期推出一批高层住宅和23栋临江联排。

高层户型包括127-367㎡2-4房、246-360㎡顶层特殊户型、129-310㎡花园特殊户型。联排主力建面650㎡。

小区内自带8000㎡新荟所，包含日光泳池、奢华SPA、儿童游乐场、综合健身房、桌球室、室内半场篮球馆、私人会客厅等星级配套。

滨江凯旋门共分为三期开发销售，一期于2012年销售，现已交付入住；二期于2020年已经开盘售罄 ，共175套大平层，均价13.8万元/㎡。

该上海豪宅楼盘目前建造进度早就达到入市条件。

保利世博

作为保利的全球旗舰作品，将推出190-250㎡大平层。

该上海豪宅楼盘前方看江无遮挡，只有白莲泾公园；对面就是黄浦滨江，能看到当代艺术博物馆，向左看能看到梅赛德斯奔驰文化中心，向右则是南浦大桥与三件套的美景。

荣成昌邑项目

这个项目距离九庐不远，是住宅+超高层办公综合体规划，主力推建面约180-220㎡4房。

目前项目地块平整但并没有动工痕迹。

按照这个节奏，预计2024年才能入市了。

陆家嘴北滨江

2011年，陆家嘴一线滨江的一大片地块，以总价150.49亿元被陆家嘴集团摘得。未来地块内将提供607套滨江豪宅，套均面积220㎡。

地块包含约13.36万㎡住宅、9.2万㎡办公以13.4万㎡商业、2.8万㎡文化设施，业态丰富，楼板价约为4.1万元/平方米。

该上海豪宅楼盘动作比较慢，工程庞大，所以今年入市的可能性不大。

从施工名牌上看，项目光地基工程就需要一年的时间。

2  黄浦滨江

融创外滩壹号院12&14地块

融创外滩壹号院位于上海市黄浦区核心位置，地处南外滩板块，位于内环内浦江“S”湾核心地段——外滩金融聚集带，紧邻董家渡金融城，BFC、十六铺游艇码头、豫园等环伺周边。

该上海豪宅楼盘将推建面约190-280㎡高层平层住宅。

该上海豪宅楼盘品质非常出众，产品都以高端为主，周边高端配套完善，距离9号线小南门站只有约50m，南侧就是董家渡金融城，并且周边还有大量空地等待开发，具备非常大的潜力。

福佑南项目

此外，该黄埔复星豫园项目（外滩福佑地块）的南侧就是福佑南项目，北侧以低层、多层地块为主；南侧以高层住宅为主，住宅面积约7万㎡。

从控制指标看多层住宅基本控制在16m，很有可能打造为墅类产品。

乔家路项目

福佑南项目南侧不远处就是乔家路项目，乔家路总体占地超过20万㎡，地上建筑面积约34万㎡，其中住宅占了31万㎡。

是上海市中心最大规模旧改项目之一。

除了体量巨大，项目最令吃惊的是，超过50%的土地都用来打造低密度产品，合计建筑面积约有8.5万㎡。

3  徐汇滨江

百汇园三期

徐汇滨江老牌豪宅百汇园三期开盘，推出了298套上海新房，均价127875元/㎡，虽然比其前一期9.2万元/㎡的价格（2019年推出），足足高出了3.6万元/㎡，涨幅达近40%以上。

该上海豪宅楼盘还剩3、4幢等待入市。3幢为2梯2户，面积为约305㎡；4幢为2梯2户，面积为约240、260㎡。

云锦东方

该上海豪宅楼盘前期入市已经积攒了不菲的热度。三期的联排产品，也是终极意义上的收藏大宅。去年下半年，云锦东方三期已经入市销售了95套上海新房，8层洋房公寓+联排别墅。

开盘综合均价150820元/㎡。当时认购时间放到了国庆假期，依然挡不住最终入围积分达到89.52高分（社保系数0.24）。

云锦东方三期后续还有127套上海新房待入市销售。

包含85套联列别墅（4层高），建面约384-570㎡。42套平层公寓（8层高），建面约177㎡3房（8楼）、约240㎡4房（3-7楼）、约409㎡复式（1-2楼底复带花园和地下室）。

云锦东方有望今年年内入市

香港置地启元

香港置地综合体在徐汇滨江就是庞然大物般的存在，总体量约180万方。其中主要是商办，住宅是很小的一部分（仅占总体量的1.5%），即香港置地启元。

该上海豪宅楼盘其实也有小户型，但小面积产品户型图还未爆出，大平层户型面积段为约280-330㎡，还有约435-495㎡顶层复式，户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商公布为准）

汇元玺

香港置地、招商蛇口、徐汇城投这地产界三大咖联手拿下了徐汇滨江斜土路地块，8月24日地块正式开工建设，定名汇元玺。

从拿地到开工，项目只用了3个多月，堪称神速！

该上海豪宅楼盘与南洋中学的直线距离不过百米，北侧就是小米总部地块180万㎡的超大项目西岸金融城，东侧是建筑面积12万㎡的复星综合体地块。是目前徐汇乃至整个上海都比较少见的纯住宅地块。

根据项目的规划方案，汇元玺由部分配套用房+5栋25-26F高层住宅+1栋保障房组成。

并且，汇元玺将提供至少526套以上的住宅，全部都是小户型，套均面积不超过95㎡。这也意味着，住宅套均总价可以控制在1200万左右。

保利&西岸徐汇龙华住宅地块

该地块于去年9月24日被保利发展旗下的上海保利建锦城市发展有限公司和上海龙华建设发展有限公司(西岸开发)联合体以36.014亿元的总价竞得。

成交楼板价为73019元/平方米，而该地块房地联动价为123000元/平方米。

根据公示的方案来看，地块由7幢最高为26层的高层组成，其中位于地块西北角的5-3#楼为保障房，而东南角的7#楼为租赁住宅，其余5幢高层均为可售住宅。

项目总户数为474户（含租赁和保障房），其中454套为中小套户型。

4  杨浦滨江

杨浦城投平凉项目

地块土地面积约0.86万㎡，将提供约138套住宅，项目联动价为12.39万。

该上海豪宅楼盘位置很好，但是地块太小，周边医院环伺，地块两侧就是两所医院，周边还有新华医院等，南面的旧改小区尚未搬迁。

外地块内还有约1450㎡的保护、保留建筑，均为里弄建筑。

1.6的容积率，限高24m，也就是7层（局部8层），平均面积104.7㎡，其中小户型不少于70%决定了大部分洋房是100㎡以内的小户型洋房。

未来大部分应该还是百平米左右的小户型。

合生缦云上海

项目总建面约80万㎡，是杨浦滨江一线的超级综合体，未来将建设合生汇商业广场、高端住宅、风貌别墅、五星级酒店、办公写字楼等诸多业态。

建筑立面主要材质为铝板，创新设计“折叠N+1会所”包括一个约3000㎡的私享会所及每栋楼宇下面的泛会所。

私享会所包括健身中心、室内恒温泳池等。泛会所包括共享办公、茶室、自助水吧、儿童游乐区、四点半学堂等。

一期住宅层高约3.3米，室内设计方面，采用270度环幕采光，开放式会客厅设计，兼具尺度感与功能性。

杨浦东外滩「缦云上海」合生地产简约奢华缦系新作，建面约150-245㎡平层住宅！

杨浦瑞安&数浦置业平凉项目

杨浦滨江2023年的最大亮点，莫非房地联动价高达21万的瑞安&杨树浦置业东外滩项目。

目前东外滩的发展还没完全起来，看瑞安这个“拓荒者”能带来怎么样的惊喜。

该上海豪宅楼盘1.4的容积率，几乎是不可能打造联排的，基本只能做到叠加产品，或有少量联排，拭目以待。

总的来说，

上海能开发的滨江地块越来越少，所以滨江住宅算是卖一套少一套，稀缺性已经不用多说了。不少高净值人群盯着滨江项目，滨江项目每次入市都是靠“抢”的。

今年，滨江一线大平层、稀缺低迷别墅、超级综合体都有机会入市。拭目以待吧。