当前位置：主页 > 新闻资讯 > 百亿级热钱，竟涌向外环外！
发布时间： 2024-01-22 点击次数： 233次 来源：新房指南报告 作者：博荟广场官网小编整理
上海楼市的购房逻辑正在改变
不要小看这一点
因为拉长周期来看，这会大大影响家庭资产的增值、保值水平
统计了10年来上海每年“最吸金”的楼盘TOP5，一些趋势变化和主观思考供大家参考：
我认为，正如2017、2018左右中环的崛起
上海楼市的外环时代正在来临
对上海新盘感兴趣的朋友
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01
3个阶段3种特征
从“吸金榜”的角度，最近10年的上海楼市，我将其分为了3个阶段
1、2021年起，外环大规划板块崛起
过去3年，上海最吸金的楼盘TOP5中至少有2个来自外环外，并且成交金额的比重也有上升的趋势
连续第2年，上海百亿新盘，6成都在外环外！
换句话来说，外环外新盘的影响力在上升
而且你可以注意到，像是唐镇、徐泾这样的板块反复出现，代表着板块本身有了足够的吸金能力
而这种情况，放在在2015-2020的整个6年间都是不可能发生的
2、2018-2020年，市中心的狂欢
2018-2020年间，市中心项目是上海楼市绝对的主角
特别是2018-2020期间
在这个低流量阶段，购房者对于项目极其挑剔
TOP5项目要么是顶级地段，比如几个滨江板块、市级商圈或拥有国家级产业；要么是品牌效应强大，比如瑞安、金茂、宝华
甚至很多都是兼而有之
而在2015-2017期间，要求显然宽松不少
靠近中环的板块，以及一些相对知名度较低的品牌，其中特别是敢于卖规划“大饼”的，也都拥有冲榜机会
这自然与这期间楼市火爆的行情有着密切关系
3、2014年及之前，外环附近项目占大头
2014年的榜单，则与近3年有那么些相似，毕竟“吸金”板块有不少靠近外环了
但有所不同的是，这个阶段热销更依赖自身的品牌与产品力
绿城和做过不少市中心高端项目的中凯都是如此
02
背后的逻辑
那么问题来了：为什么会有这些变化？
各式各样的理由当然非常多，但我认为核心在于：人群的变迁
人群的变迁，就是楼市特征变化的核心因素
不同的人群，会给上海楼市印上不同的购买能力和置业偏好
1、2000-2015年间，上海经历了一轮汹涌的人口导入
15年间上海常住人口增加了超800w人，其中近700w都是沪漂的“即战力”
这些人来自不同的社会阶层，购买力有高有低，生活半径也不尽相同
但共同点就是，虽然都没有任何地域情节，却有着旺盛的安家落户的需要
可以说，这就是上海楼市遍地黄金的年代
对开发商来说，那时候虽然没有现在这么多“宇宙中心”，但生活氛围浓、靠近市区，产品做得不错就有机会爆火
对买房人来说，你要买到上述产品，基本不愁没人接盘
“先上车，再置换”就是这个阶段稳赚不赔的最优策略
因而宝山、浦东外环一带时不时冒出一些明星爆款
2、2015-2020年间，上海“赶人”一度成为热门话题
这个阶段上海人口增长进入了停滞阶段，猛然从一个增量市场转变为存量市场
刚需退位，置换和改善逐步成为了楼市的主力军
楼市的最优策略从“先上车再置换”向着“一步到位”转变
即便在2015-2017的大牛市中，外环外项目也很难进入榜单的头部位置
到了2018-2020年的大熊市，只有卷出天际才有热销的希望
不仅得是核心地段的城市更新，而且还得是大拆大建整体规划，拥有市中心便利度的同时，还得有非常时尚、前卫的城市界面，并且本身的产品力或是品牌力还得过硬
瑞安、金茂、宝华，以及当时的融创无不是如此
3、最近3年，上海发力抢人才
最近3年，上海落户人数飙升，特别是其中人才引进的极高，形成了另一种形式的增量市场
2023年上海落户人数接近8w人，其中人才引进解禁4.5w人
不同于2015年及之前的“无差别”引入
2021年以来的“抢人”对象，主要是一些有较高专业能力及收入的人群
而这一类人往往具有以下特征：购买力相对较强、对生活品质有较高要求、生活半径由于产业聚集相对固定
特别是去年的两个项目非常典型——理想之地、公园1872
前者是我本人非常喜欢的一个项目，中建玖合与万科做了一个带点理想主义的项目
它对市中心“巨富长”这类活力街区进行了取长补短：
不仅凭空打造了一座非常建筑颜值、商业业态非常多元化的生活街区；
而且并通过最新的建筑和数字技术，避免了市中心老街区老化等问题，使得生活更加高效、安全
后者也选择了紫竹这个兼具生态低密和高能产业的板块，打造优质居住
两个项目从地段、城市界面、产品理念到生活场景，都充分满足这一批新上海人的需求
03
写在最后
那么，这对我们买房有什么影响呢？
买房一定要看对人口趋势，因为这决定你的房子有没有足够的需求“接盘”
1、人口充分快速涌入的时期，就买成熟地段优质刚需
整个楼市的置换链条都会充分转动，每个人都能通过“先上车再置换”赚取最大的红利
2、人口增长停滞时期，就要买市中心豪宅
因为这个阶段刚需就是“不动产”，只有“上层资产”才有流动性，而市中心豪宅就是置换的终点，拥有最高话语权
3、大量“人才引进”阶段，至少从五大新城看起
最底层的刚需成为“不动产”，500w及以上的房子才有资格加入置换链条
如今的上海正处于第三种情况
不过2023年是中国人口连续第二年负增长
在这一大背景之下，各大城市都进入了抢人模式
集聚效应之下，让更多的人口进入上海，对全国来说也是资金利用效率更高的办法
如果未来有一天，上海的人口导入进一步放开，那么刚需将再次成为优质资产
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