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华发四季河滨PK佳运瑞景湾，其实他们连竞品都不算！

发布时间： 2023-05-04   点击次数： 623次   来源：地产铿锵说   作者：博荟广场官网小编整理

隔一条街，选左边还是右边？

顾村佳运瑞景湾售楼处亮相，掀起了“佳运与华发究竟该买谁”的PK讨论，两盘相爱想杀的场面真的来了。

或者说，此前人气火热的华发四季河滨这次迎来了一个对手。

但其实，看似隔街对望，看似整盘均价相差无几，看似区域配套完全无区别，两盘却算不上真正意义上的竞品，佳运可能并不能影响到华发此次四批次的入市。

对于购房者而言，买佳运瑞景湾还是买华发四季河滨，只需要看两点：一，自己手里的预算；二，更喜欢公寓还是更喜欢别墅；

已然就足够做出选择了。

价格PK：充满玄机！

之所以说算不上竞品，关键就在于价格，两个项目的价格段位大有不同，因此面对的客群必然不一样，我们来详细看看。

根据公布的信息，佳运瑞景湾联动价6.57万/㎡，华发四季河滨四批次整盘均价6.68万/㎡，表面上几乎相似。

但其实藏着巨大的玄机，

华发四季河滨是别墅+高层的高低配项目，佳运瑞景湾是纯高层项目，

华发的均价是别墅+高层综合计算的结果，而佳运基本就是高层的实际均价，

其中的差异不言而喻。

具体来看，核心在于两个层面的区别:

一，单价上，华发四季河滨，我们详细研究了华发四季河滨一期的一房一价表，其上面明确统计项目高层的均价实际约60899元/㎡，叠墅均价约74560元/㎡，而佳运瑞景湾联动价65696元/㎡。

可以看到，高层之间相比，佳运项目贵了约5000元一个平米，叠墅只有华发项目可选。

二，总价上，高层单价相差5000，注定总价上差别就不会小，尤其两个项目高层还有面积差异。

华发四季河滨高层两个面积段：74㎡2房，总价仅约420起；91㎡3房，总价约510-560万；叠墅上，91㎡约670万，103㎡约750万，116㎡约810万，121㎡约930万；

佳运瑞景湾高层四个面积段：100㎡3房约650万起，124㎡4房约810万起，147㎡4房约960万起，165㎡4房约1080万起。

因此，华发四季河滨高层总价仅400万起，3房也只有不到560万；

而佳运瑞景湾起步600万以上，总价段上并不属于同一能级，华发是真正的刚改，佳运更偏重改善；而叠墅产品上，本就不能与高层同日而语；

对于购房者而言，买佳运瑞景湾的预算，实际上可以去往“顶流”大虹桥板块了，甚至大面积的价格已然可以与古美、桃浦这些极其热门的大倒挂板块相匹配，换句话它的竞品是古美、虹桥们。

产品PK：谁更匠心？

地段论在不断被颠覆，产品力愈发重要。

眼下，优秀的产品力不仅决定居住舒适性，更决定二手房价值水准。华发与佳运，从眼下公布的资料看，两者的品质都不俗，但仍有极大差异，主要在于四个方面：

一，社区上，华发四季河滨叠墅+高层社区，

佳运瑞景湾纯高层社区，

环境感受上必然有巨大不同；

其中，华发四季河滨的社区会所配套显然是大亮点，项目自配约1300㎡高阶下沉式邻里空间 ，涵盖泳池、健身房、瑜伽室、下沉庭院、休息室等功能，未来给社区会带来一种生活场景，必然不一样；

佳运瑞景湾无社区内配套；

二，装标上，两个项目高层装修交付，装标已经公布，有一定的差别，毫无疑问这里面是实打实的成本，可以对比下。

华发四季河滨配套地暖、新风、中央空调三大件，厨房采用德系西门子油烟机&洗碗机&燃气灶，卫生间花洒、龙头和洁具采用科勒；

佳运瑞景湾配地暖、中央空调，厨房采用方太燃气灶&油烟机&蒸烤箱，花洒、龙头采用摩恩，洁具用科勒。

显然，华发四季河滨的打造成本更高，选用的品牌更下成本；

三，地价上，地产终归商业，商业本能追求盈利，任何不计成本的打造都不值得相信，华发与佳运同一个板块但拿地时间不同，其成本实际上也有区别，

华发四季河滨去年7月份拿地，总价31.59亿竞得，成交楼板价30435元/㎡，溢价率1.28%；

佳运瑞景湾去年12月拿地，总价20.79亿竞得，成交楼板价33362元/㎡，溢价率9.45%；

也即，楼板价上佳运相比华发贵了约3000元一平米，显然华发在品质打造上会有更多的发挥空间。

四，房企上，一个国企一个民企。

华发，当红的实力型国企，在眼下的上海市场土拍活跃，楼市红盘连连，实力非同一般；

佳运，低调的民企，虽品牌影响力一般，但当下上海连出三大项目，印证去年企业的资金状况优良。

总体上看，同时产品定位上，与自己的同价位竞品相比会更有优势，眼下四批次即将认购，符合需求的购房者完全值得冲。对于佳运瑞景湾，它其实不是华发四季河滨的竞品。