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发布时间： 2023-12-07 点击次数： 315次 来源：上海购房通 作者：上海银行大厦写字楼租赁部
年末，上海新房推盘速度明显加快，距离11批次官宣也才仅仅半个月，12批次在上个周日，也马不停蹄地来了！
总共19个项目，5247套房源。这是2023年推盘数量最少的一批，也是间隔时间最短的一批次。
虽然12批次和我们此前预测的入市名单，略有差距。一些期待已久的豪宅项目像是约好了，集体放了鸽子。
但依然藏着不少惊喜，红盘的接连加推，再加上11批次还有不少项目认购没结束，购房者可选择的上车机会还是很多的。
惯例，我们先来看下19盘的整体情况，以及预测入围分：
01
内环内仅80套供应，市区改善“缩水”
少了原本预测的几个豪宅盘，12批次的市区项目显得有点冷清，静安、徐汇、普陀虽有5盘入市，但整体房源量却并不多。
◎ 内环内“独苗”，预计竞争激烈
通通按照环线，给大家把12批次的项目位置大致都标记了出来：
图上我们一目了然，越秀·静安悦，作为12批次内环内的“独苗”，而且只有80套的限量供应，极大概率会触发积分制。
越秀·静安悦的位置是极好的，静安中兴社区板块，紧邻8号线中兴路站地铁口。
此次推出80套，建面约103㎡的3房户型，均价12.1万/㎡。
要知道周边的万科雅宾利4期，联动价13.3万/㎡，靠着高架的洪南山宅也要13.3万/㎡，此外，今年保利拿下的中兴路地块住宅联动价也是12.5万/㎡。越秀·静安悦12.1万/㎡的价格极具性价比优势。
可能大家最纠结的是，项目体量太小了，只有1栋楼。不过这也要看个人生活习惯，这种楼下自带商业，出门就是地铁的快节奏生活方式，本身也是十分便捷的。
◎ 13.1万/㎡，本批次单价最高！
市区5盘，10w+的项目有3个，而其中价格最高的，便是位于徐汇田林的中铁·峯汇里。
项目主推建面约99㎡3房和建面约158㎡4房，另有少量1楼建面约80/90㎡非标户型。
中铁·峯汇里所在的区域处于古北、漕河泾和徐家汇的交汇处。
交通方面，1km以内有轨交10号线/15号线，同时，项目紧贴内环高架和沪闵高架等交通枢纽，无论到哪个城市核芯区都非常方便。
◎ 普陀3盘来袭，正面交锋！
虽然万众期待的长风没有等来，但普陀，这批次依然诚意满满的拿出了3个项目，其中2盘在桃浦，这也是今年普陀区新房供应最为集中的板块。
桃浦新盘的品质是肉眼可见的 “高质量发展”，板块内已经入市的几个项目就给出了很好的范本。在这个产品力疯狂“内卷”的板块，即将入市的象屿交控·中环云悦府、中环·桃源里的品质，也是备受期待。
02
红盘归来，积分友好！
◎ 浦东爆款回归，逆市涨价10%！
金鼎睿府，是本批次浦东的焦点。项目2021年首入市，前两期分别为金鼎首府和金鼎阅府，一期触发积分制，75.12分，当时均价7.5万/㎡；二期阅府涨价至7.95万/㎡；如今睿府进一步涨价至8.25万/㎡，延续了每一期都涨价的传统。
虽然说，房价的上涨，反映了对该区域价值的认可。但在如今的市场环境下，能否被购房者接受，也要打个问号。尤其是，和一期相比，睿府价格涨了近10%，且是三期里面距离地铁站偏远的。
项目此次加推入市，大概率不会触发积分制。
◎ 光速加推，见证绿城速度！
绿城12批次继续发力，沁蘭园、留香园再度加推。绿城·沁蘭园在11批次就触发了积分制，65.85分，411套房源，1050组认购，有600多组购房者落榜。
而本批次项目又拿出了349套房源，按照1.8的入围比，仅需629套就能触发积分。再加上，这一次还有175平的全新户型。
毫无疑问，沁蘭园会是12批次最有可能触发积分的项目。不过入围分不会太高，60以内的都可以冲一波。
沁蘭园的逆市热销，除了对绿城品质的认可，还要得益于项目地段的便捷属性，未来板块内4轨交汇聚，再加上华之门TOD的加持，让购房者看到了板块跃升的可能性。
03
刚需必看，真·轨交盘疯狂“内卷”
刚需购房者买房，除了价格以外，最关注的就是：轨交，出行的便捷性。
而12批次，对于刚需群体也极具诚意，多个轨交盘来“炸场”。
总价200万级，可以考虑青浦的保利虹桥和颂，项目直线距离示范区线（在建）赵重公路站仅约500米，首推建面约74-115㎡精装2-4房，均价36721元/㎡，总价2字头就能上车西虹桥。
总价300万级，尤其是生活在浦东的购房者，可以关注下港城云樾观海，项目直线距离16号线惠南东站约900米，主力户型为建面约99-130㎡高层、建面约88㎡洋房、建面约180㎡洋房底复、建面约195㎡叠墅，过会均价3.3万元/㎡。
总价400万级，可以看下金地·嘉峯汇，项目直线距离11号线嘉定北站约500米，周边还有嘉闵线在建中，11号线可直达徐家汇，出行十分方便。此次加推建面约89-102㎡精装3房&建面约160㎡的叠加，整体均价46921元/㎡。
04
新房积分制，已名存实亡
针对12批次入市的新盘，通通也做了大致的入围分预测。
19盘，最可能触发积分的仅绿城沁蘭园、越秀·静安悦2个项目。
或将刷新今年触发积分项目最少的批次记录！
随着楼市回归“买房”市场，积分制或许真的会退出历史舞台。
但这对于购房者而言，未尝不是一件好事。
以前很多项目，因为“高倒挂”而被“打新族”抢破了头，导致积分过高，而真正有自住需求的购房者，却因积分过低，而被拦在门外。
但现在，市场上的选择多了起来，只要有购房资格，即是积分低，也都可以尝试冲一把。
购房者要做的，是从自身的购房需求出发，多看些盘，抓住时机，适时下手。
我们对12批次19盘，按照不同总价段，作了整理汇总，供大家参考。
上海银行大厦