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实探！被“老破小”包围的杨浦地块联动价竟高达21万/㎡，原因何在？

发布时间： 2023-02-12 点击次数： 761次来源：上海公寓网作者：刘晓军

近期，杨浦联动价格冲上21万/㎡的消息，引发市场高度关注！

事件的起因，来自于杨浦区人民政府官网发布的一则名为《杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目实施主体候选人公开遴选》的公告：

公告提及，杨浦区平凉社区03B3-01地块，房价查询结果是21万/平米。这无疑创造了上海联动价的“新高”！

要知道，自上海出台房地联动价机制这一年多来，上海最高房地联动价为16.3万/㎡，来自今年二批次长宁绝版的一宗西郊宅地。

这宗杨浦宅地位于哪里？

它到底是一宗怎样的地块？

又是凭什么突破了上海房价的天花板？

带着这些疑问，我们实地走访了一圈

为大家带来最新的实探解读！

实探1

地块坐落杨浦内环内历史风貌区

被旧改地块包围！

杨浦内环内，东外滩黄金区位

杨浦区平凉社区03B3-01地块位于杨浦内环内，地块东至许昌路、南至扬州路、西至汾州路、北至平凉路。

附近有18号线、12号线，半小时内，即可快速去往五角场商圈、南京西路、人民广场、徐家汇商圈，交通路网四通八达，地理位置较佳。

周边旧改地块扎堆，待开发体量较大

来到地块附近，最直观的感觉就是一个字“静”！因为道路两旁目之所及，到处都是旧改的痕迹，周围的建筑几乎都是待拆的状态。

项目所在区域隶属于汾州里历史风貌区，地块周边大多都是旧改地块，由此也可以了解未来整个区域的开发体量是相当大的。

目前杨浦区平凉社区03B3-01地块有一部分正用作临时停车场使用，还没有任何要建设的动静。

临近地块里的老房子仍未拆除，处于空置的状态。可以看到整个城市界面都比较破旧，电线也比较错综复杂，期待这里日后开发起来，会有大幅改善吧。

另外，站在地块附近，还能看到区域内比较知名的“烂尾楼”八埭头滨江园项目，目前依旧看不到任何进展。

实探2

容积率1.4，没有中小套要求

大概率会推出大户型“墅”级产品！

根据杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）规划建设要求：该地块建设用地面积16993.8平方米，规划用途为二类组团住宅用地，容积率仅 1.4，地上计容建筑面积为23791.32平方米。

本项目设立土地使用权底价，底价为人民币23.76亿元，按底价计算，该地块楼面价为99868元/平方米。

根据出让显示，地块出让要求如下：

需要建设5%公共租赁房，不配建保障性租赁房；

需要建制780㎡居委会，包含居委会办公室、治安联防站、老年活动室、文化活动室、社区服务站等；

装修标准不低于1200元/平方米；

符合历史建筑风貌保护相关要求，产权无偿移交区政府指定的相关部门

值得注意的是！没有中小套型、套数下限的要求。参考21万/㎡的联动价格，未来该地块或有可能会带来杨浦滨江的“墅”级产品，或者是大平层顶豪住宅！

另外，除了今天曝出的03B3-01地块，周边还有5块容积率差不多的宅地等待入市，如果都能带来墅级产品，那么将形成一个杨浦滨江的高端住宅区，非常令人期待！

综合来看，此地块地处杨浦滨江东外滩最好的地段，拥有较低容积率1.4，或将推出“墅”级、顶豪大平层产品。

再加上其归属于历史风貌保护的原因，要知道如今历史保护建筑要求从结构到外墙，都要保持原样，不能做任何改动，还要赋予其全新的使用功能。因此所以这种房子的建设难度和修缮成本极大，因此项目联动价达到21万/㎡似乎也就并不意外了。