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突然幸福，徐汇华泾超级TOD来袭！期望短期暴涨需绕行~

发布时间： 2023-05-09   点击次数： 3545次   来源：魔都房房房    作者：黄浦滨江里官网小编整理

最新快讯：徐汇华泾超级TOD项目 徐汇城投&招商蛇口造 首期住宅「雍汇庭」预计5月13日开放售楼处！

主力户型建面约101㎡3房 & 少量约153㎡3+1房，房地联动价8.1万！总价约800-1300万！

自住为主的刚需、改善购房者来说，无疑是突然的幸福~

随项目进展伴随而来的是购房者针对其优势、倒挂及未来操作...大量咨询纷至沓来...甚至有1100万左右总价段预算购房者问，选徐滨*项目还是华泾雍汇庭...

针对短期希望看到利润的购房者先给结论：华泾规划待落实，高端商业、产业发展目前正处于起步阶段，尚需要时间来升级打怪

未来，伴随四轨开通、商业落地、产业园区的建设，相关企业进一步入驻，在一定的发展周期后才能形成产业的聚集效应...

综上，如果只是想尽快套现离场，建议你还是绕道吧~

几大维度：

1 华泾板块地处徐汇中外环间，环线相对势弱，规划聚能。

2 两区交界是缺陷，同时产业的聚集效应需要发展周期。

3 大环境的当下，买房一夜暴富？

4 项目速递

01

天量规划

具备成长潜质

华泾，从地理位置上看，它位于上海市中部、徐汇区最南部，西南被闵行包围，东侧紧邻黄浦江。

在传统印象中，华泾处在中外环到外环外，环线相对势弱；是传统市区中的薄弱板块。

直到2021年春，15号线地铁开通运营不仅打破了区域的轨交短板，更拉开了四轨交汇的序幕。

当下，机场联络线已动工，预计在2024年建成通车；另有23号线年内开建；规划中的19号线要落地，均在华泾设站，功能不重叠，各有明确定位：

15号线：串联9校4公园，魔都上学神线；同时换乘1、2、9、12等市区主流干线

机场联络线：接浦东机场+虹桥机场

23号线：依江而建，徐汇、闵行大联动

19号线：串联5大市区，其中过江连接前滩、世博、陆家嘴

其中，机场联络线把华泾拉入了15分钟虹桥圈：试想华泾拥有连接2座机场、3座火车站、效率极高的黄金大动脉是怎样的优越性。

俗话说要致富先修路，地铁密度同样是判断板块规划的重要程度的指标之一。

在新的城市轨道交通格局之下，区域其它方面也未止步。

一方面导入优质产业，另一方面填补徐汇南部商业空白。

自2018年北洋人工智能小镇获批，现在建中：总用地面积约54.3公顷，建设规模约100万平方米，定位打造具有全球影响力人工智能新地标。

时间推移至22年9月，随着上海第三批次集中土拍中华泾宅地挂牌，整个华泾的建设正式加速提上日程。

华泾华之门项目启动正式打响了区域商业战略第一枪，也因此名声大振

徐汇区 华之门地上总开发体量约81.28万㎡，超过新鸿基徐家汇中心ITC中心（58万㎡），直逼西岸金融城（地上108.7万㎡）。

将打造为徐汇区南端最大的商业地标，150米高的摩天大楼；轨交华泾西站上盖的大型综合体，筑造一个商业、办公、酒店、住宅等集一身的崭新综合地标；整个华之门及周边未来将有4条轨交与三座站点；华泾地标TOD。

华之门两大宅地豪华开发天团敲定：嘉华联合体 ；招商携手徐汇城投造！

以上天量规划组合在一起，华泾的格局开始发生了转变。

近日，15号线华泾西站上盖的 华之门，嘉华国际综合体最新效果图已亮相，未来将引入生命健康医药等战略性新兴产业。

华之门购物中心布局中，效果图现全新亮相。

预计今年年中开工，2027年建成开业。

综上，华泾自身具备相应潜质，外加徐汇滨江板块的带动，未来随着居民财富增长，信心回归，项目必然有不错的增长，值得期待。

02

优势被无限放大

需清醒认知

以上，我们针对华泾整个板块的未来做了了解，但将范围缩小到华之门项目，我们需要更多的纬度去了解

华泾在轨交 & 华之门超级地标TOD & 产业等优势加持下，区域长期价值是存在的。也因此优势被无限制放大，

因此，有了开篇购房者问，选徐滨项目还是华泾这样的疑问...

可以说因为华泾的华之门综合体规划出炉，致使部分购房者以偏概全有种这就是“宇宙中心”的错觉...

不吹不黑的讲，用华泾「雍汇庭」对比徐汇「汇元玺」，好比有购房者感叹同样都是高认购率热盘，汇成南街里对比陆家嘴九庐怎么差别如此大...（这里我们不展开了）

这是一张华之门的控规图，这块土地的形状呈三角形，老沪闵路一侧一条不合常规的45度倾斜非常突出，将西侧的地块分割的颇为不规则。

这里是徐汇与闵行区域的边界。

华泾华之门的这块土地，三面被闵行区的土地包围，裹挟成一个有45度角倾斜的区域。

控规中陡峭倾斜的一边正因此而造成的，航拍地块见下图。

这意味着徐汇华之门无法向西北、西南、正南三个方向继续拓展，而东侧与北侧已经是建成区，也很难再拿出新的土地。

徐汇华之门的规划被定格。

更为重要的是闵行的版图甚至切断了华泾南北之间的可能，两区的界面无论是地图上看，还是现实去看，都迥然不同。

讲深点，协调区与区之间的协同发展并不容易。

再仔细一点来看，未来的19号线华泾西站、机场联络线华泾站，基本确定处于闵行区的范围。

也就是说，华泾站并不在华泾镇，未来发展最大的支撑在于华泾站TOD上盖商办，但价值最高的华泾站却部分属于闵行。

当你真正地走进华泾，会发现事情没那么简单。

在项目开发上，闵行区将建设的重点更多聚焦在梅陇地区中心的建设上，相比徐汇开发的华泾地区尚有一定的距离。

而徐汇发展重心在徐汇滨江一带，综上两区都尚未将华泾作为最重要的发展方向。

两区的发展合力还有待于进一步观察。

03

大环境的当下

买房一夜暴富？

在当前的上海房产市场中，虽然新房买卖看似有利可图，但随着大量新群体的涌入以及市场竞争加剧和市场一二手价格的变化，可能让很多购房者在操作过程中发现利润并不如预期。

因此，在购买新房前出售二手房的过程中，置换打新的购房者应该有清醒的认识和充分的心理准备去应对可能遇到的变化。

值得注意的是，在二手房量剧增的情况下，4月份上海二手房成交量相比3月暴跌了约7000套，实际成交量约1.72万套，比2月的1.9万套也少了约2000套。这表明二手房市场逐渐转冷。在这种趋势下，进行置换打新的购房者可能会发现二手房需要降价才能卖掉，导致预期利润缩水。

2021年8月至今二手房月度成交情况

而新房备案价格提升、5年限售规定等因素将置换购买新房的整体成本推高，进一步稀释利润。

楼市现在已经进入横盘状态，更适合自住或置换。

04

项目速递

徐汇华泾超级TOD华之门

首发住宅

「雍汇庭」

首推208套101㎡3房！

& 少量约150㎡3+1房

指导价8.1万元/㎡

预计5.13正式开放售楼处

预计很快入市！

雍汇庭基础数据参数：

占地面积：1.8万方

建筑面积：7万方

可售住宅面积：4.38万方

容积率：2.5

绿化率：35%

产品类型：公寓

产权年限：70年

可售总户数：412户

车位配比：1:1.3

主力户型：99三房；150四房

交付状态：精装修交付

开发商背景：招商蛇口&徐汇城投联合体

去年9月23日，第三批次集中土拍中，徐汇城投集团联合招商蛇口，以22.6亿元竞得华泾镇xhpo-0001单元d2b-1地块；同时联合嘉华集团、上海龙华，以37.3亿元竞得华泾镇xhpo-0001单元d1-2、d5b-1地块。

两宗地块为「华之门」首次出让的地块，一幅为纯宅地，另一幅为商住用地。

日前，d2b-1地块即招商徐汇城投项目定名「华之门·雍汇庭」，项目规划方案已公示：

该地块位于华之门综合体东北方位，东至规划绿化，南至华泾路，西至景洪路，北至育实路，土地面积18095.6平方米，容积率2.5。

根据方案，d2b-1地块拟建4栋26层高层住宅和1栋10层保障房，房地联动价8.1万/㎡。

此外，d1-2地块土地面积19086平方米，容积率2.5。按照规划，用途为商品住宅，计划建设高层住宅，主力户型为中小套型。

继招商蛇口与徐汇城投联合体地块、嘉华集团与上海龙华联合体地块后，D5D-1地块是徐汇“华之门”片区第三块完成签约的土地。

至此，“华之门”片区地上出让规模超过41万平方米，涵盖商业、办公、酒店、住宅、教育与社区服务等，区域汇集国内头部开发商、港资开发商、国际投资机构、专业商业运营机构等国际化、多元化、专业化发展组合。

其中，徐汇区 华之门地上总开发体量约81.28万㎡，超过新鸿基徐家汇中心ITC中心（58万㎡），直逼西岸金融城（地上108.7万㎡）。

总的来说，

现阶段「雍汇庭」更适合刚需、改善购房者。

华泾并非一飞冲天，规划待落实，高端商业、产业发展目前正处于起步阶段，规划需要时间去一一落地呈现。

随着4轨落地，产业聚能逐一落地后才能真正成为爆点区域。