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2022年三季度上海二手市场报告与思考和启发

发布时间： 2023-04-03   点击次数： 307次   来源：上海公寓网   作者：必屋客

2022年三季度上海二手市场

➣ 成交： Q3网签成交量延续了疫情封控结束后的6月热度，但7-9月成交量逐月下滑，成交均价同比下跌。

➣ 区域：核心区域量价稳定强势，五大新城利好作用的持续发酵，刚需小户型及国际社区热度较高。

➣ 高端市场：豪宅市场分化加剧， 2000万以上总价段豪宅成交量涨势显著，高端客户对于豪宅所能带来的生活品质提高更加认可，对套均面积的需求亦不断提升。

二手市场成交量逐月下滑，成交均价同比下跌

➣ 成交量：Q3网签成交量延续了疫情封控结束后的6月热度，达到5.7万套，高于封控前Q1的同时，相比去年同期上涨8.73%，但相较于2020年同期8.1万套的数量存在较大差距。Q3的热度延续主要由于在疫情期间积压的购买需求释放所致，但从7、8、9月网签成交量也可注意到市场成交量逐渐下滑，且下滑幅度逐渐扩大，二手市场热度呈现逐渐回落状态，而本季实际成交量相较网签成交量回落状态更为明显。

➣ 成交均价：2022年Q3成交均价相较Q2总体呈现小幅回温的状况，但相比2020及2021年同期均仍呈明显的下跌趋势。市场均价跌破4万元，整体二手市场逐渐遇冷。

2020-2022年二手市场成交套数与均价

核心区域量价稳定强势，刚需小户型及国际社区热度较高

成交套数：

核心区域仍强势，五大新城热度上升，刚需小户型为主导

➣ 核心区域（黄浦、静安、徐汇、长宁）：2022年Q3网签成交量皆保持同比上涨，后疫情时代，核心区域仍强势，加之一手供应稀缺，如徐汇区涨幅高达22%，徐汇滨江成交的活跃带动了区域的成交热度。

➣ 其他区域：杨浦区由于仁恒海上源、金隅外滩东岸等在内的新房供应激增，且产品热度较高，导致二手市场需求量降低；五大新城多地均涨幅超10%，其中松江泗泾佘山、奉贤柘林、青浦徐泾、嘉定安亭汽车城由于大型动迁基地集中网签，导致区域板块热度上升。

➣ 按板块划分，嘉定主城区上涨幅度较大，本季度与南桥新城并列第一，其次成交排名Top5分别是长期霸榜的周康、金山新城和惠南板块。本季度市场整体成交偏向外围核心区且集中于刚需户型，如嘉定主城与南桥新城两个板块成交较高的热门项目均价较低，约2万/㎡左右，且为100㎡以内刚需小户型面积段为主，周边配套普遍较为完善。

2021Q3与2022Q3各区成交套数同比分布

成交均价：核心区域基本维稳，青浦崇明显著增长，碧云板块进入前五

➣ 核心区域：除徐汇上涨2%外，其余三区基本维稳。该类地段由于单套成交总价往往较高，网签价格通常有不同程度做低以减少买入成本，从而呈现涨幅较小。

➣ 其他区域：青浦由于五大新城利好作用的持续发酵，加之优质的城市规划，Q3同比大涨7%，无论是成交量还是成交均价均表现亮眼；而崇明近年来由于包括“崇明世界级生态岛”在内的重量级规划影响，交通线路便捷程度明显提升，区域价格同比上涨显著高达8%。

➣ 按板块划分，Q3成交均价领先的板块仍然以淮海中路、黄浦滨江、衡山路等经典地段为主；老西门跌出前五，由以国际社区定位的碧云取代。在后疫情时代，具有较高项目质量、优越区域配套的碧云逆势增长，也侧面说明了当前市场买家相比过去更加注重居住品质，购房除了考虑地段外，决策更为理性。前5板块Q3成交均价环比有所下跌，但价格基本与2021Q3持平。

2021Q3与2022Q3各区成交均价同比分布

豪宅市场需求分化加剧，老牌核心区域及大面积产品更受青睐

➣ 从网签数据来看，套均总价2000万以上的豪宅客户对于套均面积的需求不断提升，偏爱套均面积达到300㎡以上的大面积、环境好、配套佳的产品（单价10万TOP10成交面积集中在150-400㎡），套均单价超过10万元；而1500-2000万总价的产品套均单价仅约8万元左右，豪宅市场已出现较大分化；除此之外，单价10万TOP10中御翠园及四季雅苑皆为独栋别墅产品，也侧面反映了后疫情时期，整个市场对大空间高舒适性产品的偏爱。

➣ 2022Q3不同总价段项目成交量均呈现环比大幅增长，其中1000-1500万的刚需改善型环比增长近80%；同比而言，2000万以上总价段豪宅成交量涨势显著，达到近30%。相应数字的增长背后，也说明在疫情之后，刚需改善群体的迫切需求，以及高端客户有较多对于高端项目带来的生活品质有效提高的置换需求。

2022Q3不同总价段产品成交统计

➣ 市场更青睐核心区域：Q3成交面积前10的住宅都位于内环内或内中环的传统豪宅核心区域，如黄浦滨江、衡山路、陆家嘴滨江等，该类区域更受到高端市场的认可；且由于地段和产品的稀缺性，即使在二手市场受到新房市场供应的冲击，该类区域的产品依旧具有独特优势。

2022Q3单价十万以上豪宅成交面积TOP10

后市预判

➣ 成交：由于网签的滞后性，尚未实时反映出近期市场的热度变化，但从近期市场实际成交，结合今年一手项目高频次入市带来的“打新”热度，预期在未来数月，二手市场成交量仍将逐渐下滑，成交均价亦有一定影响。

➣ 区域：核心区域资产因供求稳定，预计后续仍将维持相应热度；外围市场除五大新城政策利好持续发力中，其余地区由于市场整体热度下降，或将受到较多冲击。

➣ 高端市场：后疫情时代，高端客户购房决策更为理性，考虑因素更多，除地段外，后续大面积、高舒适性、有优质圈层、高级物业配套、优质景观的“多元化社区”将成为高端市场追逐的热点。

思考和启发

房住不炒成长期方针

租购并举落实将加速

➣ 二十大在房地产上定调未变，未来更侧重于保民生、提品质。多主体供给、多渠道保障、租购并举正是保民生的重要体现。同时，提品质目标将指引未来的人居朝着更美好生活的方向迈进。

土地流拍或将上升

促使市场格局变化

➣ 当前财政部出手规范市场行为，严禁对地方政府举债储备土地来切实防范债务风险。对土拍市场而言，短期或将增加土地流拍，但长期来看，利于民企、中小型房企入市，百家争鸣市场才能规范发展。

政府力促保交楼

民生大计将成重点关切

➣ 保交楼作为民生稳定工作，政府推动下多家金融资产管理公司（AMC）已介入对房企的救助，帮助房企进行复工复产，但如何保障专项资金的安全，得到各方平衡，还需政策和监管的有力支持。

城市旧改精细运作

历史肌理得以更多重现

➣ 上海成片二级旧里以下改造收官，未来旧改将进入精细化运作新时代，保留富有文化价值的旧肌理，赋予新的功能，展现记忆中的味道将成为城市新的亮点。保护与发展平衡将成未来城市开发新的课题。