当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海楼市发展到现在，买上海新房的人的置业环境、想法也变得复杂而多样。
发布时间： 2023-04-01 点击次数： 315次 来源：上海写字楼网 作者：中海国际中心官网小编整理
能不能买？该不该买？买哪里？买哪个？……这一连串的问题估计很多人都无法一下子想明白。
想清楚了，自然下手快准狠；而一旦纠结，数据就是最好的老师！
比如说，看上海楼盘涨幅：
在一定的时间周期里，哪些上海楼盘涨了？涨了多少？
是跑赢了大盘吗，还是拖后腿的那一个？
上涨快的上海楼盘都有哪些特征和共性？
后续还能涨么？
无论是刚需还是改善，看明白涨幅，也许我们对未来想要买哪、买什么样的上海楼盘就更加清晰了！
今天，我们不妨就先来聊聊这个话题：5年来，那些跑的最快的“上海新房”都在哪？
（注：飞哥这里只讨论5年前的上海新房，即2017年间入市上海新房。只不过，5年过后，TA们也成为了二手房，所以，飞哥在“上海新房”上面加了引号。）
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为什么选5年？
选择5年时间周期，有两方面原因。
其一，如果我们回顾上海乃至全国上海楼市，会发现3-5年就是一个小周期。
在小周期里，上海房价会经历盘整，每一个上海楼盘自然也会跟着大环境大局势走。
只不过，在跟着大盘走的时候，不排除某些上海楼盘也会有自己的“独立行情”。
因此，当我们回顾5年期上海楼盘涨跌，或许就能窥见某些上海楼盘的涨跌的“奥秘”。
显然，从房产的保值增值属性上来看，那些跑赢大盘的上海楼盘就成了最靓的仔，值得我们抓住！
其二，上海实施新房积分摇号制度，对于认购数超过入围比1.3的上海新房，统一5年限售。
5年就是一个“封冻”周期。
被封冻的还恰恰是那些市场上比较热门的项目，被大家更多更广泛地关注着。
这就意味着，这些“最有竞争力”的上海新房，5年后进入二手市场的实力究竟如何，其实多数还是“混沌未知”的状态。
但是，“铁打的板块，流水的盘”。研究5年期哪些上海新房跑的快，其实也间接知晓了哪些板块跑得快，即便是5年限售的上海新房，是不是也能给购房者大致的判断了。
重中之重是，研究5年期跑的快的“上海新房”，看看TA们有哪些特征，或者说是共性，找出跑得快的决定性因素，也能在今后选盘时给到购房者参考。
归结而言就是，你要重新思考，未来你想要住到什么样的小区和上海新房里？
闲话少说，我们一起来看看，5年来那些跑的最快的“上海新房”究竟在哪？
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5年期，哪些上海新房跑得快?
飞哥整理了2017年一整年度推出的上海新房，一共108盘。
根据2017年新房均价、2021年二手成交均价，我们可以计算出5年期涨幅。
同样的，我们整理出2017年上海新房均价、2021年上海二手成交均价（这里抹去了老公房、98年后商品房等产品结构差异，如果只选择2021年次新房成交均价，可能涨幅会更高），就可以得出5年期大盘涨幅：26.81%（受供应结构影响，5年涨幅仅供参考）。
对比来看，只有34盘跑赢了大盘，占比约31.48%，也就正好3成左右。
为何仅有约3成的上海新房能够跑赢大盘？
因为上海的发展是不均衡的，不同区域/板块间的规划、产业、人口等发展有差异，体现在二手上海房价上，也会有差异。
当然，即便是同一板块，也会因为细分地段、产品，而呈现出价值的差别。
整体上看下来，郊环以外别墅的涨幅普遍是较差的，这也和我们的体感差不多一致。（部分出现跌幅的上海新房，可能会受到全年成交结构影响。比如，别墅区在2021年间只成交了公寓，成交均价相应就会掉下来。）
涨幅强劲的，较多是外环内公寓产品。
而涨幅最大的TOP10上海楼盘，分布在：高行、临港新城、前滩、南桥新城、张江、周康、花木、徐泾。
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为什么是这些上海新房？
这些跑的快的上海新房，都有哪些特点和共性？
我们以从TOP10上海楼盘里或许就能窥见部分端倪。
第一，几乎都是在上海的几大宇宙中心。
其实，上海的宇宙中心也就那么几个：市中心、张江、前滩、虹桥，临港算半个。上述涨幅数据，正好给出了验证。
而且，仅就增值来讲，传统市中心已经开始让位于新兴中心。
因此，向这些新兴中心地带靠拢置业，便是累积时间的复利。
第二，和产业势能成正相关。
临港自贸区、张江、大虹桥都是近年来重点发展的产业高地，汇集了一大批头部产业，尤其是新兴科创产业。
和传统的产业园区相比，这些新兴科创产业拥有着高含金量，从而确保了一大批高收入群体。
这些高收入群体，推动了板块/区域的消费能级，同时也是上海房价最坚实的支撑。
第三，都是区域/板块发展初期的“拓荒者”，抢在了起飞前夜。
最明显的例子莫过于临港新城，碧云壹零苑、保利铃兰公馆、万科金域澜湾都抢在了自贸区临港新片区成立之前（2019年8月20日正式揭牌成立），之后临港跨越式/破天荒的发展速度大家都有目共睹了。
大虹桥的仁恒西郊花园，以及前滩的晶耀名邸，也都算是片区内开拓者。在规划落地、兑现之初就占据一席，这些上海楼盘择址的定位和远见可见一斑了。
而在各项规划、配套落地之前，及早地成为这些上海楼盘的第一批业主，也可以称得上是敢于吃螃蟹，慧眼识珠。
第四，品牌开发商持续地为板块焕新注入能量。
比较出众的就像万科天空之城，大城更新，不仅是自带光环，也让他人享受到红利。
而森然名轩也一样，背后的外高桥集团后续持续开发了森兰名苑等项目，进一步夯实了板块的价值预期。
如今，这TOP10上海楼盘，基本上都是本区域/板块的品质天花板了。
因而，跟着头部品牌开发商的步伐，可以持续看好不断焕新、供应适中的板块。而对于一些老年板块，就可能需要保持一些谨慎态度了。
后记：
“优秀的人，优秀处有千千万万”。毋庸置疑，跑的最快的上海楼盘肯定还有很多优异的特质值得挖掘。
买对了，终生受益；但即便买的不好，也别灰心。
毕竟，上海新房是用来住的，涨幅只是其中的一方面；别忘了，我们还要从舒适度去衡量上海新房的居住价值呢！
中海国际中心