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发布时间： 2023-11-29 点击次数： 323次 来源：上海购房通 作者：陆家嘴金融街区网站小编整理
在11月21日，上海市规划和自然资源局正式发布协议出让公示，华发与招商蛇口联合体正式拿下静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目，并首次披露拿地价格达71.35亿。
在历史风貌遴选地块中，71.35亿仅次于中信泰富八埭头的114亿，及嘉里金陵东路第二批的87亿。
随后在11月24日，上海市规划和自然资源局又发布了一则《上海市黄浦区国有土地使用权协议出让公示》。
公示的地块是高福里新增相邻地块，距离13号线淮海中路站非常近，与凯德茂名公馆一路之隔，而意向企业是万科旗下的上海高福房地产开发有限公司。
高福里的控规显示未来将会保留全部石库门建筑，打造独栋及联排别墅，同时配置了一栋150米的超高层豪宅。
越来越多的核芯区地块通过历史风貌遴选的方式被房企获得。
PART1
历史风貌遴选是由“城中村”改造引起的。
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。这次的意见是针对“超大特大城市”的城中村改造，也预示着上海这样的超一线城市城中村改造进入了2.0时代。
实际上，上海早在城改2.0政策之前，已经对城改进行了规划。城中村改造是上海城市更新的一环，房企和险资共同设立城市更新基金。
2020-2022年间上海市推动实施了第一轮十六项民心工程，旧区改造工程、“城中村”改造工程位列其中。
过去三年间，上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户，并于2022年7月提前完成中心城区成片旧改任务。
上海市中心的城市更新项目往往会涉及历史风貌保护的内容。基于这样的背景，历史风貌保护项目遴选作为上海在2021年在全国范围首先采用的土地出让模式，已经有了3年历史。
该类项目目前采用公开遴选的方式确定实施主体，定向挂牌，最后协议出让。此类项目的的出让主要分为区筹和市筹两种形式。
市筹主要通过政企合作、股份转让的方式出让旧改土地；
区筹主要以上海区政府发起，通过公开遴选的方式确定实施主体，定向挂牌、协议出让。
这样出让方式需要更加严格的规划管控要求、更加复杂的审批公示流程、更加漫长的时间周期、更加严苛的资金要求。
PART2
对于意向企业而言，历史风貌保护项目遴选有非常大的难题。
首先，极其严格的遴选条件。
比如杨浦区平凉社区03B1-01地块（平凉街道5街坊）、01F2-01地块（平凉街道10街坊）、01F3-01地块（平凉街道11街坊）、01E4-03地块（平凉街道8、9街坊）历史风貌保护项目。
申请人可以独立参加遴选，也可以联合参加遴选。联合参加遴选的，联合方数量不得超过三家，且联合申请各方的投资比例均须大于1%。
申请人或其关联企业（即与申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或直接和间接持有申请人股权50%或以上的企业及该企业直接或间接持股50%或以上的子公司）应符合以下条件：
（一）2022年度总资产规模不小于2500亿元；
（二）2022年度净负债率不大于30%；
（三）2023年度《财富》杂志世界500强榜单前150名企业；
（四）具备中国人民银行认可的评级机构出具的主体信用评级等级证书AA评级；
（五）具备中华人民共和国房地产一级开发企业资质证书；
（六）近十年在本市中心城区自行开发的商住办项目建筑面积不少于50万平方米；
（七）近十年在本市中心城区保护、开发、修缮、改建历史建筑项目的建筑面积，总计不少于3万平方米；
（八）在本市自持并自行运营商办建筑面积不低于50万平方米。
其次，历史风貌保护要求高。
以静安天目社区历史风貌保护项目04街坊为例。
肌理保护范围占比不小于60%，05街坊肌理保护范围占比为100%，需延续原有的里弄空间肌理和沿街面历史风貌特征。
同时两地块保护建筑、文物保护点、保留历史建筑和一般历史建筑的建面不少于6.35万平方米，占比总建筑面积的85%。其中规划要求泰山大剧院建筑限高20米。
这对项目方案设计提出了更高的要求，报建流程更加复杂，为了契合地块原有历史风貌，其设计和建设成本也会更高。
最后，功能业态运营要求高。
比如根据杨浦滨江中央活动区高品质商业办公定位要求，杨浦区平凉社区03B1-01地块（平凉街道5街坊）、01F2-01地块（平凉街道10街坊）、01F3-01地块（平凉街道11街坊）、01E4-03地块（平凉街道8、9街坊）历史风貌保护项目需要引入高端商业品牌。
其中地块内优秀历史建筑、文保建筑应打造特色风貌商业，商业物业须由受让人统一招商运营，在出让年限内整体持有、产权不得分割。
办公楼标准为甲级办公楼，应具有完善的5A 级智能系统标准（OA 办公智能化、BA 楼宇自动化、CA 通讯传输智能化、FA消防智能化、SA 安保智能化）。办公部分的产证办理以单层楼面为最小单位，可出售部分需整层或整幢出售。
本地块商业办公建筑面积比例中包含配套设施建筑面积，其中含上海市杨浦区牙病防治所1处，建筑面积不小于 6500 平方米（计容）；含文化设施1 处，建筑面积不小于 500 平方米（计容）。
在上海首店经济数量和质量已占全国领先地位的情况下，“如何打造具有特色的商业体”将成为意向企业必须思考和应对的挑战。
通过盘点遴选的条件可以看出高要求的申请门槛就已将一大批房企拒之门外。
实际上，风貌遴选具有一定的倾向性，现阶段都由市区级政府主导，大型央国企或少部分资金雄厚稳定的民营房企参与，基本前期就已确认实施主体。
对于其他房企来说，有两种方式可以参与到上海城市更新之中。
（1）通过与国企联合，与中心城区的区政府加强合作；
（2）选择一些上海外围区域项目和零星旧改项目等方式。
PART3
上海已经完成超440亿的历史风貌遴选地块出让。
在这些历史风貌遴选地块中，已公布的就有近20万平方米的历史风貌别墅项目，意味着未来会有600-700套6000万-8000万级的历史风貌别墅供应，但是上海这样的“顶层”购房群体会考虑历史风貌别墅吗？对此还有待观察。
另外对于这些历史风貌遴选项目，ZF对于他们的过会审核也会比较严格，所以如今市面上的招商弘安里、露香园、中海“双子星”均没有具体的入市时间。
招商弘安里
招商弘安里保持了原来的石库门里弄风貌去建设，项目整体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮等多种方式，未来将延续原肌理风貌。
项目还复刻了上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。
招商弘安里占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品，主力产品面积段290-375㎡，但套数仅有121套，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。
露香园
露香园二期可售住宅部分为A、B、C、D四个大地块分别开发建造。预计首开入市的为B地块和D1地块。
露香园二期首开入市的B地块，主要提供建面约166-213㎡的三房高层公寓，共103套；提供建面约216-254㎡的四房两厅三卫高层公寓，共74套。
露香园二期首开入市的D1地块，主要提供建面约159-206㎡的三房高层公寓，共84套；提供建面约215-224㎡的四房高层公寓，共2套；提供建面约400+或500+㎡的五房别墅产品，共12套。
至于价格，虽然目前二期没有出具体的报价，但是可追溯上一次2020年3季度开盘的露香园一期低区的售价：低区平层约14.5万/㎡；叠墅约16万/㎡；联排别墅约21万/㎡。二期大概率会在这个基础上有小幅提升。
中海“双子星”
中海建国东路69和70街坊历史风貌保护及城市更新项目，70街坊名为“中海·顺昌玖里”，69街坊名为“中海·恒昌玖里”。
根据规划设计方案，中海·顺昌玖里拟建3栋超高层住宅、约30栋联排别墅，以及商业、地下车库等，还包括文物保护平移等工程。两幢超高层为44层，主力产品建面为245-325㎡，低区分布建面约151-220㎡产品；南面这幢总高25层，主要为建面约151-220㎡产品。据悉，中海·顺昌玖里有望在明年上半年先面市。
中海·恒昌玖里是新天地板块唯一的纯低密宅地，由2-3层低密别墅及少量沿街商业组成，更有机会刷新上海新房总价的上限。
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