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发布时间： 2023-11-07 点击次数： 496次 来源：苏苏房东说 作者：汇亚大厦网站小编整理
基本上，大家这两个礼拜，都已从网络上，看到许多关于新房改的一个很粗略的评论观点，也就是认为：
我们国家的楼市，正在摈弃万恶的香港模式，掉头去学新加坡...
厚礼蟹~ 简直大错特错。
新加坡楼市是怎样个模式，目前是什么处境？你们真的明白么？
但凡大家稍微多了解一下，并开动脑筋思考，都能得出一个理所应当的结论：
我们压根没法照抄新加坡。
01.
新加坡为什么搞租屋
新加坡搞租屋和私宅双轨制，其实原本就不是为了救楼市，也不是为了遏止炒房，而是为了治理国乱。
这套操作，离不开一重要人物的贡献，
新加坡开国总理：李光耀
（祖籍中国广东的李总理，于2015年逝世，今年刚好是100年诞辰）
1960年代的新加坡，前脚殖民者英国刚跑路，后脚被马来西亚嫌弃，从联邦除名，从此被迫独立。
媒体曾公开过一份映像，当新加坡被票出马来西亚时，李光耀联想到弱小的新加坡，国土面积仅弹丸之地，四周皆是强敌，连居民供淡水问题都没的着落，难过到掉泪。
新加坡那时正处于多宗教，政局动乱、社会秩序混乱、高失业率，基础设施摇摇欲坠的状态。
乱象背后源头直指一座难移的大山：
老百姓住房矛盾巨大。
建国后的新加坡，是地球上最大的贫民窟人口之一，70%的人口居住在简陋房屋内，殖民地时期因划分了各族居住地，还埋下了各民族之间矛盾，老百姓对国家毫无认同感。
李光耀认为，「只有当国民在这片土地上，拥有自己的房子，才会觉得这个社会和国家，有他们一份，值得他们去捍卫。否则，老百姓迟早会得出一个结论，国家捍卫的其实是有钱人的财产。」
也就是所谓的，「有恒产者，有恒心」
因此新加坡在60年代，推行了几项重大国策：
1、出台《土地征用法》，明确记载：国家为了给人民建造公共租房，有权征用任何一片土地，进行城市翻新。（确保低价从私人手中收回土地路径）
2、推行中央公积金政策，不养懒汉，强制将个人收入一部分存起来，公司也缴纳一部分，而且比例不低。（是不是很眼熟，没错，我国90年代后的住房公积金制度源头，参考的就是新加坡）
3、成立建屋发展局，俗称HBD，政府直接下场指导土地价格，创造大量的经济适用房（租屋），并供给给低下收入人群排队申请。
这个百年规划的结局，我们如今都看到了。
自1980年代后，新加坡人民购买租屋，占整体房屋的比例，一直持续稳定在70~80%，目前新加坡房地产市场，由8成组屋和2成商品私宅组成。
由于对土地规划管理极其严谨，地铁站、商场、学校、图书馆、公园等资源，与房屋的关系极其和谐，大都在步行10分钟的距离内，
新加坡如此一步步，从英国房屋委员会报告中，世界上最糟糕的贫民窟，转变为名副其实的花园城市。
02.
新加坡组屋的阳面与阴面
大部分新加坡组屋，都以密集度很高的形态出现，户均面积小，
没有物业安保，没有封闭小区环境，房子也不带阳台，
更没有私宅小区的配套健身房/游泳池，
因为产权所有方是政府，所以限制颇多，比如基本不允许硬装改动（连添一个插座都不可以），装修都要报备打申请，
但毫无疑问，组屋在价格竞争力上，是碾压级的存在，
■ 新加坡公民申请组屋的条件，只要满足收入线1.4W新币/月以下（2019年最新划线，相当于人民币7万/月，大部分中产都满足）
■ 新加坡组屋的价格，差不多是商品房均价的1/3~1/5，一套新上市的三室房（相当于国内两房），折合人民币200多万，便宜到不要钱；
■ 新加坡新组屋的平均房价收入比，在4.8左右，也就是年轻人工作5年收入就够买得起一套房；
当然，新加坡组屋，也存在很多制度上的隐患：
■ 组屋产权99年制度：
由于新加坡组屋的实际产权所有者是新加坡建屋居（HBD），按规定，99年到期之后，房子就要归还给建屋局，
这意味着：组屋和商品私宅不一样，不能永世传宗接代。
即便房东转售二手组屋，实际上被转售的，也只是该房屋的剩余使用年限。
因此也有人质疑，新加坡老百姓看似购买租屋，实际等于向政府租了99年的房。（我国由于没有大规模双轨制，因此虽有70年产权约定，老百姓更倾向相信未来国家会继续把使用年限续上）
■ 房东转售组屋时大赚特赚
根据政策，拥有组屋的房东，住满最低居住年限5年后（MOP），可将房屋转售到市场上售卖，主要对象，是等不起申请组屋要排队多年，或者对地段稀缺性有要求的购房者。
显然，地理位置更核心，建造面貌更好的租屋，套利空间更大，
更别说，同一组屋小区内，认购采用的是摇号制度，是买入1楼的房子，还是高层，是哪个楼栋，都不可选，全看运气。
这并不能称得上公平。
据调查，平均每任房东，出售组屋，可以净赚几十万新币，折合人民币100~200万+，近几年，随着房价租金大涨，百万新币组屋成交案例越来越多，甚至还有房东套利400万的；
曾发生真实故事，某顺义组屋房东（新加坡北部），购入一套组屋8年后出售，但房屋竟然是毛坯状，未曾入住，最后这套房子被住建局直接罚没充公（不满足最低居住年限要求）。
到底是计划经济还是市场经济，到底算保障人民基本生存还是鼓励投机和套现，其实就差一个窗户纸捅破的距离。
这些问题如果放到 “聪明” 的国人这里，绝对是个大麻烦。
03.
我们的楼市，不可能无缝切换至新加坡模式
因为两国的底子根本不一样，所谓船大难调头。
新加坡国土面积，只有上海的1/9，
人口仅560万，只有上海的1/5，
人均GDP超过8万美元，比美国还高，
（我国人均GDP也为8万....人民币）
从建国之初起，新加坡就压根没有土地财政这个东西，
政府税收里，40%为所得税，背靠全体高薪收入国民。
相反的，别说赚钱了，新加坡政府历年来，为了“居者有其屋”计划，
一直在倒贴钱。
2022/2023年新加坡财报显示，新加坡政府的财政赤字，达到53.8亿新币的历史新高，
其中，组屋项目的赤字，就高达46.8亿新币，占比85%。
反观我们这边，其实是倒过来的，
尤其在中央地方分税制改革后，土地财政才是地方收入的大头。
在我们国家，商品房面积占到总房屋面积，是多少？
80%... 和新加坡，也是反过来的，
新加坡总房屋套数约140万套，其中不限价的商品房只有30万套，剩下110万套都是限价的组屋，
而中国，大约有6亿套住宅，翻人家400多倍。
我国老百姓的绝大部分的资产，全在房子里，
不论是市区还是郊区，新房还是老破小...
如此庞大的存量房市场，外加现在库存在建商品房，开发商的土地储备、各城市地方还打算往外卖的土地储备，未来能留给成片保障房的空间，还能有多大呢？
如果面向低收入群体，全面供给保障房，那么多出来的商品房，又该卖给谁呢？
更何况，目前我们目前的化债之路，才走到将将一半。。
总而言之，未来咱们的新房改，还有相当漫长的路要走，还有很多重大困难要克服，
喊口号式的解读，还是免免了吧。
放在我们面前的问题，其实很实际，
想学新加坡可以，甚至想学香港的居屋、公屋，都可以，
不过，钱从哪来 ？难道从你我的口袋 ？
汇亚大厦