当前位置：主页 > 新闻资讯 > 上海楼市基本面正在修复
发布时间： 2023-04-06 点击次数： 321次 来源：上海写字楼网 作者：汇亚大厦官网小编整理
2022年5月中旬，本号写过一篇文章上海楼市基本面已经破坏
2022年6月解封以后，大多数房子是下跌的
2022年6月19日我们已经判断本月成交量也不会理想，目前机构数字在13000套左右
这个成交量意味着7月涨的概率也很低
1、上海楼市基本面的破坏主要来自于疫情，而下跌幅度的压缩来自于落户的放松
很多人问落户放松的影响，两个字：利多
疫情的利差从第二批不少楼盘的分数可以看出来
但随着疫情控制，越来越多人会找到新的工作，越来越多人会让收入稳定
这个利差随着时间一直变小是可以预见的，但是持续时间不会短，至少7月不太可能消化
不过落户带来的买房需求很多是因为父母会支援首付，支援首付和上海经济无关，和2022年的经济也无关
上海房价上涨在收入增长基础上叠加虹吸（父母支援首付）
收入增长不理想，但是虹吸会放大
一个利好一个利差，利好是持续的，并且户口是可能越来越松的，而利差消失以后应该不会再出现
这两个因素下市场更可能是涨的
2022年27日，28日，29日，30日，1日都是0病例，市场的回暖也就明显一些，部分中介说的回暖不是乱说的
不过2022年2日，3日上海又有病例了，这种情绪回暖速度预计会变缓
另外一方面，不少已经有购房资格的人在情绪上感受到了上涨的压力
为什么是情绪上感受到上涨压力呢，因为他们主要去买了新房，新房是不存在上涨的，但新房的去化会把这种看涨的情绪体现出来
不少新房都是略超预期日光
分数不高的刚需决定买入，会带动投资性需求的入场
近期情绪上感受压力的人很多都是外地户籍家庭，他们如果想买房，不会是刚满足社保条件就想买房的，而现在落户放松，他们和户籍家庭之间的10分差距是明显的
这个群体的分数是56分起
2、最近几年最大的利差还是房价地价的限价
二手房价上涨，那新房二手房的价差就会变大，打新人群卖房的意愿就会上升
所以涨幅是有天花板的，这个天花板是弹性的
这个弹性一方面是供应量的
以深圳为例子，上半年成交23776套新房，而成交了不到1万套二手房
这是深圳二手房市场萎靡的理由
如果涨幅过大，可以增加新房供应，积分制下新房对于二手房的打击还有放大作用
这个弹性另一方面是时间上的
目前已知的是2023年新房还将限价，没有人知道2024年就不限价了，这种不确定性就给短期投资性需求以威慑了
房价涨多了以后，信号的传达也不难，拍地就可以
上海之外，不少城市最终新房都把二手打跌了
3、人造城市红利，的确有利于挽留和吸引人才
对于社保巨子来说，不少人就是通过置换成无房户享受到城市红利
他们买到房子以后，离开上海的可能性变低了
而对于新进上海的年轻人，和不少城市对新人定向供应限价盘不同，他们反而是接受性价比没那么高的新房或者二手房
后者已经证明了，很多人就是来买房的，现在二手库存压力山大
上海积分模式被证明是更合适的，所以很可能在应收尽收之前，限价都不会结束
PS：应收尽收，本号描述一个楼盘是限价楼盘但是程度一般或者市场认知不到或者兼有，导致二套投资客也能入围的现象
当应收尽收的现象出现时，限价的负面伤害（扰乱市场）就大于正面效果（房住不炒和吸引人才），此时限价已经不合适了
汇亚大厦