当前位置：主页 > 新闻资讯 > 从过热回归正常，上海楼市下半年这样走！
发布时间： 2023-06-16 点击次数： 201次 来源：地产铿锵说 作者：冬瓜
万万没想到，五批次新房一口气3天内就让17个项目取证入市；
也万万没想到，截止目前五批次仅建发璟院和公园1872两个项目触线，大部分项目都不要积分了；
市场情绪的快速转变，让市场显得很深沉。
探究背后，城央盘的集体缺席，无疑是五批次触线盘概率较低的重要原因。
但市场行情转冷，明显也是眼下的大趋势，下半年楼市大概率不会再像过去两年一样狂热。
关键原因就在于倒挂可能会消失这个事情上，两个因素促成了这种局面的产生；
一，二手房价下降，二手房难卖已经成为事实，降价抛售潮真实存在，房东要想快速成交只有降价；
二，新房联动价上涨，二批次土拍即将登场，超16幅地块的新房联动价有涨幅，如奉贤直接超越了二手房；
也就是，二手降，一手涨，房价倒挂被抹平。而倒挂，明显过去两年驱动楼市购买力的“最强引擎”，它的消失必然使得市场热情降低，楼市重新回归正常的市场。
01
二手下降
4月陆家嘴中粮海景壹号二手突破42万还一度惊呆很多人的下巴，但5月下旬翠湖天地1期即连续成交2套“低价”房源，单价跌破了20万，创下了2023年的新低记录；
而就在今年3月份，翠湖天地还成交了5套20万以上的房源，最高单价达到26万每平。虽然成交的是两套低楼层，但降幅还是明显的。
再来看，徐汇一线滨江，5月23日中海瀛台最新成交2房单价下跌至9.7万，去年2月份同样的中楼层房型成交价还在12.6万，总价跌掉300万。
另外前滩更不用说，东方悦耀2021年最高时1房成交价破20万，但去年12月3房成交价也仅13.8万，一平米下降6万+；
另外，2021年惊掉人们下巴的临港陆家嘴滴水涟岸二手成交价达到6万，但去年跌至4.3万。
而主打学区概念的老破小，更是普遍性下跌，比如曾经无比高光的闵行高兴花园，单价从最高的10万下跌至眼下5月的6.3万，跌幅惊悚；
毫无疑问，5月份上海二手房的降价真实存在，中介朋友圈里的故事更不用说，对于整个市场的影响也极其明显，整体情绪被带动。尤其大概率上，这种局面还将持续，促使行情回调。
02
新房上涨
二手下降，新房市场同样不平静。无论是新房批次没有房地联动价的项目，还是全新的土拍房地联动价，上涨都是主流趋势。
比如，四批次里，云锦东方的均价显然就创下了整个楼市的新高。而土拍上，感受更明显。
今年一批次土拍中，大虹桥国展旁，华润地块联动价6.95万，相比璀璨时代涨幅10.35;
同时，江桥地块上，联动价6.2万，相比去年虹桥天玺领峯5.75万，涨幅约7.8%；
而在即将出让二批次土拍中，房地联动价有涨幅的地块高达19块，也即大范围的新房项目房价将上涨。
这种上涨带来的直接结果，便是未来不少新房项目没有倒挂，比如奉贤新城08单元直接超过了当下的二手房价，还比如大虹桥新房不断接近7万，加上二手从9万掉到7万+，已然非常接近。
事实上，新房上涨，是遵循市场规律本质的，眼下明显供不应求，提升价格无可厚非。而新房上涨，最终使得人们对整个楼市的认知会重新回归理性，买房的初心从追倒挂更多回归到居住需求的本质上。
03
市场重回正常
市场的平衡，还需要一段时间，这段时间中，分化将成为楼市最显著的特征，即中心市区的新盘普遍好卖，外郊环外的项目普遍难卖；有地铁的刚需盘好卖，无地铁的刚需盘难卖。
其中，市区中心真正占据稀缺资源的新盘，依旧会是楼市里大热门款。
如新天地的中海顺昌玖里，时隔三年中海重新回归上海楼市，傲居黄浦核心，天赋稀缺，项目有望即将入市，主打约153-320㎡改善3-4房产品，非常值得期待；
也比如，中铁置业田林地块，主力建面约99-122㎡3-4房，繁华核心城区，可售仅196套，总价约1300-1600万，预计10月可取证；
另外，大虹桥蟠龙天地旁华发地块，案名华发虹桥华府，主打约99-142㎡3-4房，坐享成熟蟠龙天地配套，近距离地铁和大虹桥核心，资源优质，预计10月可取证；
而远郊区域盘的去化，将极可能迎来大难题，尤其临港，需要大量人口的导入；同样松江与奉贤新城等区域，基本依赖本地客群去化，可能需要开发商拿出更具吸引力的产品去打动客户。
但这样的楼市就不好了吗？其实未必。
静安上邸