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睿见锐评｜高精尖产业聚集，“亦庄制造”产业园办公室租金逆势增长

发布时间： 2022-09-20   点击次数： 661次   来源：上海写字楼网   作者：仲量联行

北京经济技术开发区，或被称为亦庄，是全市唯一一个国家级经济技术开发区，2021年GDP高达2,666亿，同比增速28.8%。2022年8月经开区建设30年，高精尖产业贡献地区生产总值比例超过94%。截至今年9月，北京经开区已入驻85个国家级“专精特新”小巨人企业1，位列全国经济开发区第一名。

聚焦当下，全国GDP增速放缓，第二产业成为经济破局增长最优解。经开区的四大主导产业覆盖汽车、电子信息、装备制造业和生命科学，在产业结构与业态属性上都位列前沿，其中三个都达到千亿级体量。经开区在2021年贡献了北京全市30%的工业增加值。另外，全国产业园办公楼项目受资产证券化政策与市场表现的共同推动，在商业地产市场中热度倍增。本文将立于中端视角，解读北京市举足轻重且广受资本关注的“2.5产业”2发展核心地——亦庄产业园的市场格局。

一、国家级专精特新“小巨人”企业是指具有“专业化、精细化、特色化、新颖化”特征的中小企业领军者。

二、2.5产业是指既具备第三产业管理中心的职能又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营职能。

太长不看版：

1、经开区规模以上3工业总产值2021年同比增加1,100余亿，其中生物工程和医药行业增长209.6%。

2、亦庄产业园子市场覆盖453万平方米的产业园办公楼项目，占据北京市场整体存量近30%。其中六年内入市新办公楼项目达到全市产业园总供应体量的四分之一。

3、四类引导产业写字楼租赁面积贯穿全区，在重点办公楼项目中的写字楼租赁面积占全部租户的61.6%。

4、亦庄产业园子市场平均办公室租金从2020年至今有30%的涨幅。

5、北京市“专精特新”中小企业有562家落户亦庄，在这批企业的规模成长至红利期，亦庄或将在中长期迎来办公室租金增长契机。

释放供应充沛，承载产业跃迁

三、规模以上工业企业是指年主营收入2,000万元及以上的全部法人工业企业。

亦庄产业园子市场覆盖453万平方米的产业园办公楼项目，占据北京市场整体存量近30%。得益于“三城一区总体规划”，大批一类工业用地在过去十年内集中释放，在北京市五环内供应稀缺的大环境下，亦庄无疑是不可多得的集中供应区。充沛的土地供应量与区域产业引导规划为市场提供了优渥的开发条件，让亦庄区在六年内入市新办公楼项目达到全市产业园总供应体量的四分之一。

有了产业园大体量的承载，加上全力深入的产业扶植政策，亦庄为全北京市的“2.5产业”提供符合需求的落脚点，同时适配高精尖企业的管理办公与研发生产职能。跨越式的产业发展让经开区规模以上工业总产值2021年同比增加1,100余亿，声名鹊起的生物工程和医药行业去年增长209.6%。在此阶段形成的产业聚集效应使亦庄产业园市场在此期间去化50余万平方米空置面积，空置率从2019年的30.7%下降至2022年的19%以下。

亦庄产业园子市场的发展成熟程度划分为核心区与新东区

核心区：高精尖巨头企业及科创新生力量的入驻带动核心区周边需求升温，聚集了一批高密度高租金的优质办公楼类产业园项目。

新东区：由一批电子信息龙头如京东及小米的企业自用办公楼宇带动，未来颇具发展潜力。

区域引导政策加速产业落地，促成聚集效应

北京市经开区完善的政策环境赋能重量级企业与资本力量涌入，一批优质产业园办公楼项目享受政策红利倾斜持续吸纳市场头部需求，核心区的成熟办公楼项目带动市场中小型体量需求衍生，亦庄产业园子市场进入正向循环发展。

鼓励工业项目向园区转型，积极引导城市更新产业升级。·2020年3月《北京经济技术开发区关于城市更新产业升级的若干措施(试行)》政策。·三个以上定位于服务区域内主导产业的园区项目已通过核准。经开区政府加大资金投入力度扶植高精尖产业落地与协同发展。·2021年1月北京经开区“两区”建设方案发布145条政策，北京经开区将每年拿出100亿元，引导产业发展。通过签约头部产业园项目，完成政策红利有效聚拢，择优分配。·2021年4月，亦庄划定北京开展成果产业化先导基地加速区。·签约园区为亦城国际、朝林广场、大族广场、北大工软件园、鸿坤国际医药园、信创园。

四类支柱产业主导租赁

2020年后吸引降本需求

过去5-10年的砥柱需求拉动核心区优质项目领涨租金，大型高精尖行业租户承租实力较强

四类引导产业写字楼租赁面积贯穿全区，在重点办公楼项目中的写字楼租赁面积占全部租户的61.6%，其中新一代信息技术产业比例高达38.9%。京东集团在亦庄的非总部写字楼租赁面积超数万平方米，分公司涵盖物流、电商、电竞等各类业务分支。

2020年疫情之后迁入需求的产生，让亦庄原本较低的租金基数有了溢价空间

部分企业在疫情影响下，对办公物业的选择趋向成本为先，保留现金流实力应对市场不确定性。这一变化也让亦庄产业园子市场凭借办公室租金逆差的优势增加了区域竞争力。

来自四大引导产业的强劲需求与北京其它子市场的迁址需求让亦庄市场的整体空置率从从2019年的30.7%下降至2022年的19%以下，达成空置面积去化超50余万平方米。

2022年本轮疫情之后的需求短期回落，市场小幅承压

今年多点爆发疫情，宏观经济小幅震荡，截至今年七月，经开区规模以上工业总产值达到2,929亿元，与去年同期相比下滑10.9%，高技术产业类型及企业规模较大的企业受创明显。某知名集团在核心区产业园办公楼项目退租超两万平，为降低管理成本迁入自用办公楼项目，其他核心区产业园办公楼项目需求也有所回落，短期内空置率承压。

亦庄产业园子市场租金自2020年至今录得近30%涨幅

亦庄产业园子市场平均办公室租金从2020年疫情至今有30%的涨幅，但整体价格相较北京全市仍居于低位。

亦庄产业园子市场的办公室租金在2019年之前一直保持平稳增长趋势，2020年疫情期间需求放缓出现小幅下行压力，办公室租金回撤4.0%，跌幅仍小于全市平均值。2021年初市场开始复苏，此前市场办公室租金基数较低，存在一定增长空间，由市场砥柱需求与迁入需求带动办公室租金突破2018年以来的最高水平。另外，区域内政策补贴红利较大，也为业主方办公室租金收益提供增长空间。因此，2022年初平均办公室租金峰值达到3.8元/平方米/天。受2022年二季度疫情影响，三季度办公室租金小幅回落至3.5元/平方米/天左右。

挑战与破局：专精特新引领增长机遇亦庄新城强化规模效应

以客观的未来视角来看，亦庄产业园子市场在进入发展成熟阶段前还有一些短期挑战，但这些挑战也存在着破局机遇。

1、中短期内租金上涨空间较有限，现阶段去除补贴部分的实际租金依然在市场验证中逐步定型的“孵化阶段”。目前租金水平分层明显，大型企业在核心区聚集度较高，突破租金上限的条件不足。而亦庄东区与亦庄新城则由小型科创企业租户主导，承租能力与区域配套商业生态的现状使租金跃升受阻。从科创企业角度来说，这样同业高聚集且低租金的市场格局更加适合中小企业在亦庄渡过孵化期。截至今年九月，北京市“专精特新”中小企业有562家在亦庄落户，等这批企业的规模成长至红利期，亦庄产业园子市场或将在中长期迎来租金增长契机。

2、“2.5产业”结构对人才储备需求较大，但亦庄并非“智力资源密集区”，高校聚集劣于中关村，人员流动成本会影响区域内经济生态的发展要素达到完备条件。亦庄在人才引导的政策上一直持续发力，成立国际人才发展集团、打造“人才矩阵”的配套服务等，吸引全市“智力资源”入驻。另外，区域内的头部企业使用人才资源“外部接口”战略将企业分支嵌入资源密集区。例如京东尚科公司作为看投资属性资源的成功案例，在2019年为做海淀人才储备，27亿收购翠宫饭店改造为办公空间，延展企业版图，解决人才需求。

3、在经开区的整体城区规划中，亦庄新城将计划启用，目前已进入土地资源放量阶段，处在建设初期。未来亦庄核心区有配合政策产业发展方针将需求嫁接新区的可能性，导致政策资源分流。并且亦庄产业园子市场本身对可持续的政策拉动具有强依赖性，或将在中短期面临挑战。从投资角度来看，土地承载量本身对北京市产业需求具备吸引力，土拍放量会转化投资活跃度，吸引终端使用方来到亦庄新城，新的商业生态聚合将缓冲对亦庄核心区的资源挤兑。4现阶段亦庄的零售商业生态对比城区的成熟商圈还存在距离，但今年年末将有龙湖与中海两大成熟开发商引领的大型零售商业项目入市，总体量高达10万平方米，撬动区域消费潜力，为产业聚集区周边的商业配套发展注入新活力。

睿见观察小组观点

不破不立，目前亦庄的全产业链发展基调向好，中短期内的发展阻碍皆具备解决条件。

对于区域内的产业园办公楼项目运营方来说，突破全年经济下行压力可通过深化办公楼项目市场定位辟蹊径。目前四大引导产业中除了新一代信息技术行业，其他行业在重点办公楼项目中的写字楼租赁比重都较小，且上下游企业选址较分散。新能源及机器人行业在全北京市的体量可观，但选址布局高度分散，有效聚拢行业集群吸引与把握全市潜在需求是错位竞争的关键。