当前位置：主页 > 新闻资讯 > 警惕！留给上海楼市的时间不多了
发布时间： 2024-01-24 点击次数： 332次 来源：新房指南报告 作者：金砖大厦官网小编整理
2026年，上海将面临增量和存量两记重磅“回旋镖”的背刺
很难想象在如今已经如此悲观的市场情绪下
再来两记重拳的“混合双打”会是什么局面？
这意味着留给市场彻底反转的时间只剩下2年了
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01
什么是增量“回旋镖”？
所谓“回旋镖”，自然是当下能“杀敌”，过后却可能自伤的事件
而我所说的增量“回旋镖”，就是最近备受关注的限购放松
前不久，继临港和金山之后，奉贤新城、青浦新城取消非沪籍的单身限购
并将购房的社保要求从5年缩短到了3年
市场普遍预期，今年剩下的2个新城松江和嘉定也会很快跟上脚步
大家好像都只看到了事情好的一面：增量来了
原本没有购房资格的外地单身人群，以及社保满3却不满5的人士，一下子可以买房了
但同样我们要注意到事情的另一面：原本2年后要入市的增量，被提前透支到了当下
假如上海仍然保持着2015年之前的人口高增长，那么这不会有什么问题
因为源源不断的增量，会一定程度上稀释被透支的影响
但如今上海人口无限接近规划中2500w的人口上限，已经时不时出现零增长甚至负增长
这意味着2年后的2026年，上海楼市的购房生力军中，将有一支非常重要的力量缺席
这股力量有多么重要？
虽然很难去定量计算，但有一个例子可供侧面参考
2016年3月，上海为了抑制过热的楼市，将非沪籍的购房门槛从2年提高到5年
一大批人因此痛失购房资格
而到了2020年一季度，当这批购买力终于被“解禁”时
上海楼市在政策没什么大调整，并且前一年市场也刚刚触底走横盘的情况下，硬生生搞出了个让人印象深刻的“大阳春”
2020年4月上海二手房猛的成交了2.1w套，并且后劲十足，一下子飙起了车
虽然客观来说，后续的月份能够延续火热的成交，还要归功于开放985高校毕业生直接落户、拆迁改造的货币安置等等
但首当其冲的4月、5月，社保解禁显然是更重要的因素
02
什么是存量“回旋镖”？
那么，什么又是存量回旋镖呢？
那就是新房限售的解禁
2021年上海开启了新房积分制时代
认购率超过130%的新房房源，将会被限售5年
在当时，由于限售政策减少了二手市场上的房源供应，因此对市场产生的自然是正面效应
而2026年，这些被限售的次新房将终于能够“名正言顺”进入二手市场交易，自然会产生相反的负面效应
这批解禁次新房的体量有多少？
我大致统计出了一个数字：40357套
当然这4w+套房源中，肯定绝大部分也是自住，是不会拿出来卖的
但2021年是上海楼市“倒挂”风气最火热的时期
一定有着比平常年份高得多的投资客户，因而也一定会有着比平常高得多的挂牌率
具体的房源分布区域大致如下表所示
哪些板块又比较密集呢？
看看这份TOP10排名吧
这是个什么概念？
我就以TOP1的徐泾来举个例子
2020年底-2022年期间，徐泾是一度被称为“宇宙中心”的存在
徐泾的二手次新房价格一度在冲击10w大关
而如今，很多成交价仅剩下7w左右，甚至有极端案例来到“5字头”
使得徐泾的新房销售，也进入了“冰川期”
这之间的差别是什么？
是2074套次新房源
2020年徐泾卖掉了2074套新房
由于很多买徐泾的客户都是冲着“高倒挂”的投资客
因而这些新房中有很大一部分，在2022-2023年间挂牌入市
2074套次新对应的挂牌，就已经彻底冲垮了徐泾的价格预期
明星楼盘从9w+，到8.5w左右，再到跌破8w，再到如今的7w上下，走出了一波不回头的、加速下行的曲线
而2026年限售解禁的次新房数量，将是2074套的2倍……
你自己感受一下这个力度
03
上海楼市2年后彻底崩盘？
2020-2022年的“牛市”期间，上海市场密集成交
而如今的二手房价，基本已经抹平了这一轮上涨的涨幅
这意味着按照当前市场下跌的趋势，2024年很多人要真正开始体会赔本的滋味了
实际上，很多在这轮牛市较晚期才入市的选手，2023年的Q4已经开始赔钱了
这也是进入Q4后，上海二手房价加速下跌的一个重要原因
如果在2026年前，这一切还未彻底反转，哪怕能够走出横盘走势
上海楼市也会进入增量危机和存量危机混合双打模式，房价势必进入进一步加速下行的通道
2023年上海二手房价跌了十几个点，2026年一年“打8折”估计也不是多难的事情
所以，2年后上海楼市就要彻底崩了吗？
毕竟当下还看不到什么明显企稳、回暖的迹象
恰恰相反，我认为2024-2025年楼市一定会彻底反转
楼市虽然有自由市场特征，但其骨子里还是讲政治的：稳定压倒一切
假如上海房价接下来继续跌，到2026年相比买入价“打7折”的房子将比比皆是
这意味着：还房贷，不如舍首付断供
而这个现象一旦普遍发生，影响的将不再是仅仅万亿级别的房地产市场
而是将会把整个如同国家“血液循环系统”的银行体系，拖入一层又一层，不断引爆的万丈深渊
你要坚信，这是不可能发生的
因为这就是“赌国运”，无论你有房无房，都身处其中，由不得你选择相不相信
04
写在最后
改革开放45年来，中国从一无所有到世界第二大经济体，创造了一个又一个世界瞩目的奇迹
上海作为中国经济的桥头堡，必须昂首挺胸
有时候只是我们贫瘠的想象力和容易被煽动的情绪，让我们只能理解事物的线性发展，而无法感知到变化与转折
就如倒在2008年的，永远想不到2009年的光景
希望永远是与绝望相生相随的
相信这一点，相信一切都会越来越好
金砖大厦