发布时间： 2023-08-11 点击次数： 357次 来源：金砖大厦商务楼租赁部 作者：魔都财观
李嘉诚这两天很火。
因为旗下长江实业的楼盘7折甩卖上了热搜，被媒体说是香港楼市的深水炸弹。
甚至影响到了对岸的深圳楼市。
这个楼盘叫亲海駅。
单价14.87万港币每平米，比周边二手房便宜了3成；
7折房价，直接回到了7年前的水平，极有可能成为2016年后香港市区价格最低的新盘。
这么便宜，当然也是要抢的，跟上海的倒挂红盘一样，亲海駅这次的入围比接近二十比一。
最小户型19平米（震惊），290万港币就可以上车；大户型有海景。
李嘉诚7折甩货，意欲何为？
01
因为在内地很多城市都囤地不开发，在上海也耽误了真如几十年的发展，我对李嘉诚并没有什么好印象。
李是典型的资本家，在商言商，他打折卖房肯定不是做慈善，多半跟香港接下来要暴力推公租房有关。
这个事情董特首时代没做成，这次大概率势在必行了。
李家超2022年10月宣称要建设三万个公租房。并且长期看来，还要建设更多。
第二个原因，跟香港楼市的大环境也有关系。
最近几年，香港人口人才流失，资本外逃，房市也跟着不景气。
近两年香港房价整体跌幅在15%左右。
而且港币是和美元挂钩的，在美元加息周期下，香港楼市的资金压力非常大。
二手房价格下降，新房也不好卖。
连很多豪宅都在跌，这种普宅不降价根本卖不掉。
02
第三个原因，是我们今天要讲的重点。
不得不说，姜还是老的辣，李嘉诚是顶级精明的投资者，人精中的人精，他的这番操作，值得所有准备卖房的房东学一学。
1）李嘉诚有竞品思维，他的竞品是接下来要大量供应的公租房，以及周边的新房和二手房。
李嘉诚降价，抢的就是周边竞品的客户。
2）这个项目本身有一些硬伤。
首先项目旁边有三个不利因素：
水泥厂，噪音灰尘极大，每天都有水泥搅拌车经过，有些户型窗户外就是水泥厂的大筒仓；
隔壁的工业大厦，有可能拆掉重建，建成会遮挡海景；
附近的海鲜市场和游风塘，鱼腥味+机油味道非常重；
而且项目所在地是香港的传统工业区，附近都是工业用地，很多仓库，生活商业配套不全。
周边还有很多基建在动工，预计很长时间都是工地状态。
硬伤房天生就是要打折的，尤其是在香港楼市惨冷的情况下。
3）真的想把房子卖出去，降价是最快最直接的方法；
只要想赶快卖出去，其实降价才是真正有效的法子 。
李嘉诚降价，本身是想要置换，跟我们买房置换一样，长江实业是要资产置换。
现在香港地价便宜，这边快速卖掉，那边底价拿到，快速周转照样赚钱。
4）降价要一步到位，不要一点一点降
就是要超预期降价，引起轰动效应。
这不，客户就来了么，不仅来了，还来了很多。
这个技巧之前翠湖的业主已经给我们上过一课了，但是他不够诚意。
03
在一个市场，如果想要超过大多人，其实最简单的思考就是——逆向思维。
就拿卖房这件事来讲，拥有卖房的开发商思维，主动投入精力和金钱。
我们都知道，一般开发商的新楼盘，营销费用和分销费用是占据房价2%的。
如果对于一些难卖的楼盘。可能会有额外的激励。
我们如果用开发商思维去卖房，将会起到意想不到的效果。
而李嘉诚，直接把营销费用打折，对我们卖房的房东来讲，有两点借鉴意义：
1）精准定价
以买房人视角看，你这套房子，定价合理。
尤其是在静淡市，这个时候房比客多，想要快速卖出，还是要压一压价格。
当然，因为大多数人卖房是要置换，所以整体来讲，还是赚的。
李嘉诚“不赚最后一个铜板”，我们也要算总账，而不是不算小账。
房子定价要准确，这是卖房的根基。
一个房子如果定价脱离市场，无论地段装修有多好，品质多高，有多少中介帮你推广，你也很难卖出去。
谁的钱都不是大风刮来的。
上海的买房人，都是人精，没有冤大头。
排除市场周期大环境，房子如果价格合理，一般每8个客户就会有一个offer。
2) 硬伤房要折价
旁边有工厂，海鲜市场，包括垃圾焚烧厂，殡仪馆，火葬场，高压线，墓地，都是不利因素。
这些房子无论是新房还是二手，在市场上都要折价。
另外，老破小顶楼、次新房或者豪宅没有花园的底楼，都算是有硬伤的房子，天生比小区里其他房子矮一头。
上海买房，同样也有很多或明或暗的不利因素，称之为毒瘤并不为过。我们把全上海影响房价最大的不利因素都梳理了一遍，精心做了一份《2023年上海买房最全不利因素分布图》，一共48页，教你避坑。现在扫码���添加微信领取完整资料
04
如何精准定价？
大多数房东，定价也就是周边挂几家中介，问几个小哥，或者简单看小区历史成交价。
楼市是动态的，历史价格只是参考。
我们可以观察同板块同类型房子的成交价和挂牌价来定价。
最好房龄也差不多，1~5年是一档，6~15年是一档，16~25年是一档，26年以上又是一档，新房子就是要比老房子卖的贵。
而且，要用同一类型的产品作比较。
老公房是一类，老大楼是一类，板楼是一类，洋房又是一类，每一类房子的价值不同。
最后，要用同一面积段的房子来参考单价。
在决定房子出售之前一定要做好竞调，按照前面讲的几点。
来找出同类竞品，拿到当前挂牌的情况，仔细分析这些房源，挂牌价格的细微之处原因是什么？
楼层，是装修，还是靠马路的原因？
其次，是看近期成交的价格和对应的周期。
最要关注的是销售期漫长，和销售期极短的房子，寻找其原因。
根据自己期待的周期，来制定出最终的价格，通过理性的分析制定出来的价格才叫真价格。
如果同板块内没有竞品可以参考，那就找级别差不多的板块。
比如，新天地淡水湾花园，对标南京西路的泰府名邸。
小区都是08年左右，整体品质和户型也比较接近。
为什么要这么对比，因为买房人，他买房的时候，大概率也会看。
如果你家房子太贵，他转头就去买竞品了。
这种估值是动态变化的。当下可以这样，市场好的时候也可以，看看能多卖多少。
还有一个参考依据是小区的挂牌量和去化周期。
如果去化周期在很长，说明小区定价都是虚高的；
举两个例子：
中远两湾城， 挂牌量目前180套左右，之前常年挂牌量在100套左右；
6月份成交10套，去化周期一年以上，在历史上看算比较久的了。
上海康城，挂牌量接近三百套，但贝壳上看只有80套，因为高价房源平台直接不展示，防止价格干扰；
像这种小区挂牌量大增的情况，成交量少，去化周期比较长的情况，想要快速出货，就得降价。
最后，上海楼市现在是山雨欲来风满楼，想置换的，卖房得抓紧了。
金砖大厦