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发布时间： 2023-05-15 点击次数： 1632次 来源：上海新房指南 作者：金砖大厦官网小编整理
要说四批次上海新房哪个板块话题度最高，非唐镇莫属。
顶着“外环外10w+”的名号，唐镇身价一路水涨船高，
前期唐镇华发四季半岛入围分75，再一次把唐镇推上了风口浪尖。
四批次上海新房，唐镇一口气上了3个项目，更是让买房人对这里的期望值无限拉高。
但我今天来给大家泼一盆冷水：
风光无限的唐镇，其实暗藏着危机！
01
唐镇新房，打起来了！
四批次上海新房供应中，唐镇三盘齐发。
3个项目的供应套数加起来一共是934套，海量供应下，全面截杀中高低三个分段。
1）顶流正面较量，分数或稍有下滑
华发和安高都是顶流，虽然两盘正面PK，但依然只是高分选手们的游戏。
毕竟，上一批次上海新房华发半岛华庭的落榜生还有1300+组，加上三四月份打新腾名额的客户，加起来保守估计，也有个2000+组客户摩拳擦掌等认筹呢。
而安高+华发，也就806套房源，两盘打架稍微拉低一点分数是可能的，但也不会相差很多。
都是2号线唐镇地铁站旁，资源配套基本共享，产品单价、主力面积段几乎一样。入围分应该也会差不多，能上车哪一个，都是天选之子。
当然。倘若上车不成功的，后面也还有不少机会。
2）低分选手，也有上车机会
低分选手，板块内有改善需求的可以看看浦发虹湾的收官叠墅
要知道，浦东叠墅供应历来稀缺，何况是在炙手可热的唐镇。
浦发虹湾的位置就在王港卡园，卡园产业区里有大量的保险公司、银行。
这里的金融从业者将近20万，都是高收入人群，产业非常集中。
当然，接下来，还会有浦发唐城二期和起死回生的融创未来·金融城。
这两个项目，体量都不小，大概率分数不高。
02
唐镇，10000+套新房在路上
作为外环外供应最为集中的板块，唐镇这几年可谓是火力全开，新房供应开足了马力。
我们团队盘点了一下，后续唐镇已知的供应量。
1）唐镇核心区：约2500套
先说唐镇的核心区。就是华发、安高所在的2号线唐镇地铁站片区。
相比华侨城、仁恒、大名城、浦发片区，城市界面有望追平的同时，还多了地铁房的巨大优势。
这里规划了2891套房源。目前除了华发开过一批，其他房源都还没开。毛估估还没入市的，有2500套房源吧。
华发和安高，应该都在今年的二三季度全部推出。
而最靠近地铁站的两块地，已经平整好了，还没开拍。
记住，这2500套房子，是买唐镇的最佳选择。高分选手盯紧了。
因为，这么靠近唐镇地铁站的新盘，唐镇以后也不多见。
2）银行卡园三期片区：3800+套
该片区位于唐镇最北侧，是原来的银行卡园三期规划，但在2035规划中被调整为以住宅为主。
目前片区还是荒地，整个片区总建筑面积高达56万㎡，将形成整齐划一的商品房界面。预计刚供应3800+套。
3）王港片区：3块宅地
王港虽与不少商品房小区仅一路之隔，但当前的城市界面还比较弱。尤其是教育资源上，和唐镇其他片区是有一定差距的。
片区除了即将入市的浦发虹湾，还有3块宅地待开发，并配建小学、初中。具体供应套数待定。
4）新唐城片区，3000+套起步
再加上，创新中路的浦发唐城，还有2000+套。
但实际上，浦发在唐镇创新中路以及镇南社区板块共有8幅地块（7幅含有住宅）。
其中3幅，一幅是去年创造76.77分的浦发唐城一期，还有2幅，一幅是距离地铁站较远的、近期将面世的浦发唐城二期。另一幅可以称之为三期，和一期挨着，位置更靠近地铁。
融创未来金融城，今年大概率也会上。后面还会有更靠近创新中路地铁的房源。加起来保守估计有1200+套。
自此，唐镇已知的供应大约已经有10000+套！
但还远不止这些。
一眼看过去，唐镇未来的住宅土地规划真的密密麻麻。
也就是说，你现在看到的这些农田菜地，未来都将变成高楼大厦！
可以预见，未来几年唐镇的新房供应，还将源源不断！
但如果供应节奏控制的好，每年供应量保持在4000套以下，其实是不愁卖的。
并且，在炙手可热的唐镇，靠近地铁站的、产品好的，肯定还是抢破头。
但同时，可能会引发一些问题。
03
唐镇，最大的问题来了
1）配套资源，或严重挤兑
大批量的新房供应，势必导入巨量的人口。
唐镇7w上下的价格，决定了它是中产置业的主要阵地。
凭空多出来的这上万套房子，会严重挤压唐镇的资源配套。
我们从唐镇最拿得出手的教育资源来举例，伴随大量新房交付，适龄入学儿童增多，现在有些能统筹进“唐城福外+建平培德”的小区，未来还能进得去吗？
当然，新房本就不承诺学区，但高分选手买唐镇，其实心理都是有一定预期的。
如果学区的预期下降，唐镇的优势可就大大削弱了。
2）4w的倒挂，可能是个伪命题？
从2021年的浦发唐城和华侨城纯水岸开始，大家对唐镇的倒挂率津津乐道。
大家对标的，普遍是板块内的标杆项目绿城玉兰花园。新盘7w，二手11w，一套房子闭眼就赚400w。
但是，绿城这个尖子生，不是人人都比得上的。毕竟，板块内还有大量6-8w的小区。
3）5年限售到期，会引发抛售潮吗？
这两年，唐镇的新房一直供不应求，很多都是高分入市，基本都触发了5年限售。
那等5年限售到期，市面上一下子出现大量的房源挂牌。并且面积段大量集中在90-100平左右的小三房。
市场混战之下，业主想要快速出手，就不容易了。
04
10w+的唐镇，现在有点卖不动
再说结论之前，我们先来看看唐镇的二手房市场情况。
1）唐镇二手挂牌量激增
事实上，这两年唐镇的新房，对于二手市场的冲击非常大。
因为板块内的新房位置更好、品质更佳，而且价格远远低于二手房。
近期，整个上海的二手房挂牌量猛增，唐镇就更甚了。
这仅仅是链家上的挂牌数据。
用中介的话来说就是，这段时间有些小区的挂牌量，比历史上卖掉的还要多！
2）业主迫切出手，降价房源多
中介普遍反映，现在高价二手房，基本有价无市。
最近迫切出手的业主很多。降价房源变多，且幅度增大。
甚至有的房子，一个月调低了好几次价格。
在整体二手房市场环境有点变冷的当下，唐镇这个新房供应量大的板块，
二手市场的行情可能就更有点难。
04
大虹桥的现在，就是唐镇的未来？
新房供应猛增、二手行情不断走低，这个配方是不是有点熟悉？
没错，唐镇，有点像大虹桥的徐泾。
曾几何时，徐泾的新房市场上叱咤风云，一时间风头无二；
待海量供应之后，新房积分开始下滑；二手挂牌增多、价格下调。
虹桥公馆最新的一套成交价6.6w，和新房几乎拉平。
那么，唐镇会走徐泾的老路吗，未来会怎么样？
我的答案是：短期内是的，但长期看好。
理由如下：
1）随着新房源源不断的供应，唐镇的分数也一定会逐步降低。
我从来不怀疑浦东的购买力和唐镇“第四代国际住区”规划定位和能级。
但如果一直是海量的供应，唐镇的购买力就一定会被分流，分数下滑板上钉钉。
2）5年限售期解禁，板块内踩踏会发生。
唐镇的大批量供应是从2021年开始的，也就是说，到2026年，板块内会迎来一大批满五年可以出售的房子。
市场上同类型的房子数量一旦多起来，价格就很难起来。
因为，任何事物，都是物以稀为贵。
3）长期看，唐镇的上限很高
唐镇的起点是张江的居住区，但它的终点不是。
因为唐镇的核心资源导入，还远远没有完成。
我们从这张规划图不难看出，唐镇未来还将有大量的配套资源进来。
包括商业配套、各类学校、医院、体育设施、绿地公园、文化设施……
换句话说，等这些资源全部集齐，唐镇的价值才能最大化爆发。当然，它自身的产业发展也不容忽视。
未来的唐镇，目标是国际一流的“产城融合发展示范区”。
人口基数上去了，各类资源配套都来了，未来的二手房价才会“深蹲起跳”。
4）买房，切勿盲目追求倒挂
不要一味追求所谓的“高倒挂”，而将就选了位置不好、或者楼层不好的房子。在供应量大的板块，品质差的二手房真的未必好出手。
也不要完全迷恋所谓的双学区价值，毕竟都还没出过成绩。但如果你工作在浦东，预算在700-1000w，那唐镇是很好的选择。
金砖大厦