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寒随一夜去，春逐五更来 | Savills发布2022中国房地产大宗交易市场回顾与展望

发布时间： 2023-01-11   点击次数： 451次   来源：豪宅网   作者：必屋客

报告统计口径范围为单笔成交金额超过人民币1亿元的全中国（不含港澳台）持有型物业，不含土地交易、关联交易和纾困交易。数据来源：第一太平戴维斯投资部、第一太平戴维斯研究部、市场资讯、企业公告。

第一太平戴维斯发布2022年中国大宗交易市场回顾及展望。报告分析过去一年中国内大宗交易市场的趋势变化，助您把握未来投资机遇，致胜2023房地产市场。

2022年关键词—— 跌宕起伏

以北京冬奥会的成功举办开年，以疫情防控政策的全面放开结束；

俄乌冲突，通货膨胀，美联储加息，央行降息，汇率波动贯穿全年；

保租房REITs上市，金融十六条的颁布，金融开始重新对房地产进行支持；

经济恢复基础尚不牢固，坚持稳中求进

12月中召开的中央经济工作会议在总结2022年经济形势，称经济恢复基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力仍然较大；

2023年经济工作要求坚持稳中求进，做好稳增长、稳就业、稳物价工作，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长。

外围加息即将见顶，国内总量降息值得期待

2022年美联储加速加息，预计2023年底联邦基金利率将在5%至5.5%之间。资金成本的增加将直接影响外资的投资策略，募资过程将更加困难。

国内货币政策强调稳健的货币政策，2023年总量降息值得期待。中美利率倒挂将迫使投资机构在人民币/美元资金结构安排上做出相应调整。

交易金额及宗数均已触底，蓄势待发

2022年一线城市轮番封控，叠加外围动荡的国际环境市场，投资活跃度及投资力度均跌至近五年最低，全年成交额为1,609亿元，同比跌幅41%。随着防疫政策的全面放开以及全面通关，预计2023年的大宗交易市场将出现回升。

上海依然占据主导地位，二线跌幅最大，大湾区保持韧性

四大一线城市成交合计占比超过85%，上海继续稳坐头把交椅，占比46%，且所有城市的成交额都出现了下滑，下滑比例在27%-58%不等，其中上海跌幅最小，二线城市跌幅最大，大湾区城市保持一定的韧性。

自用型及投资型买家差距大幅度缩小，自用买家低吸意图明显

自用型买家与投资型买家的差距由去年的1283亿缩小到今年的385亿。在当前的环境下，投资型买家的态度极其谨慎，而自用型买家则借机购入了612亿的资产。

TMT及金融机构为自用买家主力，政府平台购买力不容忽视

前六大行业占据了自用买家交易金额的85%，TMT和金融机构是自用买家的主力，分别占了31.5%及21.3%，另外政府投资平台购买力已不容忽视，已经占据10.6%。

76%的自用物业属于办公，主要原因是主营业务的快速扩张促生了各大企业在一线城市购置总部大楼的需求。

外资投资额占比略有提升，新经济领域资产成外资投资重点

外资比例上升到接近30%左右，但是投资金额降至462亿，同比跌幅34.5%；

以物流、长租公寓、生命科学、数据中心为代表的新经济资产成为外资的投资重点，合计占比约40%；疫情前备受外资欢迎的办公商业等资产投资额合计占比下降到30%左右；

由于AIA友邦保险以86亿的代价收购的上实中心而推高综合体占比，所以综合体投资并不具有外资投资普遍性。

商办市场大幅萎缩，新经济地产逆势增长

由于封控带来的租金下滑和空置率提升，办公同比跌幅接近30%，商业跌幅86%；

以物流、生命科学为代表的新经济地产交易额逆势增加；

纯公寓产权性质的交易虽有所下降，但考虑到长租公寓多数由非公寓产权物业改造而成，所以事实上公寓类的成交有所增加。

展望：每于寒尽觉春生

2022年度北上广深大宗交易市场

投资者动向：内资买家仍将成为主要驱动，外资投资者观望为主

宏观经济：预计2023年中国经济回归常态，从筑底企稳迈向温和复苏

投资机会：重点扩大内需，聚焦“新经济”产业资产

商业地产：优质零售、写字楼等物业有望重新获得投资者关注

2022年度北上广深大宗交易市场

上海

热门资产：办公楼 综合体 产业园

成交笔数：749亿元

成交总额：61笔

北京

热门资产：办公楼、酒店、商业

成交笔数：35笔

成交总额：284亿元

深圳

热门资产：办公楼、厂房

成交笔数：214亿元

成交总额：39笔

广州

热门资产：办公楼、·数据中心

成交笔数：17笔

成交总额：138亿元