当前位置：主页 > 新闻资讯 > 最高跌幅26.2% ！昌平买房，如何回血？
发布时间： 2024-02-18 点击次数： 315次 来源：居者老莫讲买房 作者：绿地中国锦官网小编整理
昌平，一直是北部刚需群体买房的重要选择地。
这个临近望京和西二旗的板块，房价生生被产业人口抬起来，最夸张的时候，国风美唐的房价达到10万/㎡。
但随着北京楼市格局发生变化，昌平的房价也经历了一段时间的回调。
很多业主着急卖房置换到海淀，其中有不少优质笋盘。
也有很多刚需业主还在昌平选筹，但未来自己的房子能不能卖出去，要不要降价卖，心里还是没底。
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刚需买房，看长线
前段时间有客户问：600万的预算，应该买海淀的小房子还是买昌平的次新？那个保值增值的效果更好？
600多万的预算，如果再海淀基本只能买到最差的老破小，这类资产正在被市场淘汰，已经属于避雷型资产了。
相比之下，昌平的主流次新至少未来的流通性会更好一些，符合年轻人的选择习惯和标准。
昌平有很多产业次新，不同的房产，适合不同类型的人。之前有客户在新龙城和紫金新干线之间纠结，想在这二者之间，选择一套更适合自己的房产。
其实从产品的角度看，紫金新干线的外围配套、产品的质量方面都要优于新龙城。
而新龙城的优势在于，小区位于13号线分界点，很多业主正在考虑置换到海淀，寻求优化，市场上有大量房源挂出，此时或许有笋盘可淘，但房产的流通性也更大。
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昌平买房三大梯队
根据居者独家数据，我们将昌平分为三大购房梯队，分别是：
第一梯队：龙域、朱辛庄
第二梯队：二拨子、回龙观、天通苑、北七家、未来科技城
第三梯队：沙河西、沙河东、小汤山、百善、马池口、阳坊、昌平城区、南邵、兴寿、崔村、流村、南口、十三陵、延寿
这其中，第一梯队的龙域和朱辛庄的代表盘有：融泽嘉园、金域华府、北京城建·龙樾华府、信苑小区、领秀慧谷、北京城建畅悦居等。
具体到小区内部，也有涨幅区域排名，以融泽嘉园为例：
融泽嘉园东一路6号院，涨幅有30%，在昌平龙域算第一梯队；
融泽嘉园西二路6号院、融泽嘉园中路2号院、融泽嘉园中路6号院其次；
融泽嘉园西二路2号院、融泽嘉园中路1号院、融泽嘉园中路12号院、融泽嘉园东路东一路8号院在第三梯队，也有14%涨幅。
此外，2021年-2023年昌平降幅最高的小区分别是：首开智慧社、沙河一通小区、南厂东区、南厂北区、桥梁厂小区、毛条小区、马池口红冶家属院、冠庭园、五福家园、南厂住宅中区、鹿牌家园小区等，最高跌幅26.2%。
2021年-2023年昌平涨幅最高的小区分别是：碧水庄园、燕城苑北区、中海瓦尔登湖、慧龙居、东村家园、龙湖滟澜新宸西区、领秀慧谷D区、中国铁建青秀尚城、首开国风美唐一期、翡翠公园四期等。
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当刚需聚集回龙观，更应该警惕
昌平南部的崛起，就得益于这望京、中关村和上地这三个产业中心。但也因为产业人群多，当潮水褪去，昌平有一部分房产的折价率是非常高的。
根据居者独家数据，在2023年11月，成交折扣率最多的区域，就是昌平。
什么样的房子折价率高呢？我们以回龙观的二手房为例，回龙观的二手房基本分为三类：
1、次新改善房：主要有万科金域华府、首开国风美唐、紫金新干线、公园悦府、领秀慧谷CD区、融泽嘉园这几个小区。涨幅高、居住环境好，适合刚改家庭。
2、刚需上车房：比如龙腾苑、龙跃苑这些，小区基本都是2000年-2009年建成的，新旧差不多，小区物业也相一致。户型基本是80-90的两居，120左右的三居。房价跟着回龙观的涨幅走，虽然不如改善盘突出，但也跑赢了北京不少片区。
3、老破小：比如龙华园、慧华苑、北郊农场宿舍等，不是绝对不能买，但涨幅肯定不如前两种。
在这些房产里，老破小刚需房，是在这轮置换周期最先被抛弃掉的，甚至还卖不出去。
而第一梯队的改善房，比如北京城建·龙樾华府，则能在上一轮回龙观的整体回调中逆势上涨。
原因在于，随着当前北京改善群体的增多，有产业、有居住品质的改善房，始终是北京楼市中的稀缺资源。
和全世界的一线城市一样，北京的两极分化是必然趋势。而北京内部的每一个片区，也都好像一座小城市，呈现出内部的两极分化。
有句话其实特别适合当前的购房者——宁当鸡头不当凤尾。
在条件允许的情况下，进阶到强势板块，往往对你的家庭资产更有利。
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