当前位置：主页 > 新闻资讯 > Savills解析 | 关于消费基础设施REITs你要了解的五大要点
发布时间： 2023-03-27 点击次数： 787次 来源：第一太平戴维斯 作者：力波中心官网小编整理
3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称“基础设施REITs”）,旨在进一步提升基础设施REITs项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展。
五大要点快速浏览：
01
支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs
优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。原始权益人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。
02
经营权类IRR不低于5%，产权类净现金流分配率不低于3.8%,保租房评估净值不低于8亿元
申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率由之前的原则上不低于4%调整为原则上不低于3.8%。首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。
03
5个工作日回复，30个工作日完成评估，3个月内完成全部流程
省级、国家发改委应对项目申报材料进行审核并在5个工作日内做出受理或不受理的回复。对于正式受理的项目，国家发改委应及时选取咨询评估机构对项目进行综合评估，评估时间不超过30个工作日。自项目正式受理之日起3个月内，应完成省级发展改革委报送、委托咨询评估、有关业务司局会签、向中国证监会推荐项目的相关工作。
04
不超过30%净回收资金可用于存量资产、不超过10%净回收资金可用于小股东退出或补充流动资金
基础设施REITs净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用。
05
资金使用率2年内达到75%，3年内用完，并每季度向国家发改委上报资金使用情况
基础设施REITs购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。已上市基础设施REITs项目发起人（原始权益人）应于每季度结束后5个工作日内向国家发改委投资司直接报送回收资金使用情况，同步抄送再投资项目涉及的省级发展改革委。
REITs市场整体回顾
整体规模不大，扩容空间巨大
截至目前，我国已上市REITs产品共25单，共发行募资801亿元，总市值869亿元，流通市值381亿元，相比成熟经济体市场，我国REITs市场整体规模仍然不大，增量扩容空间充足。
现金分配比率产权类预计3.5%，经营权类预计7.5%
引用中信证券研究部根据各REITs公告的2023年预期可供分配金额计算得出的现金分派率，截至2023年3月10日，统计得已上市25单产品当中产权类REITs整体的2023年预计现金分派率约为3.5%，经营权类REITs整体的2023年预计现金分派率约为7.5%。
第一太平戴维斯观点
从长远来看，对REITs市场平稳健康发展的意义重大。消费类基础设施资产的扩容丰富了REITs底层资产，促进市场规模的成长，投资者有更多的投资选择，将会吸引更多的投资机构参与市场，同时长期回报将变得更加稳健。
同时参考美国、新加坡等成熟REITs市场中纯消费零售业REITs的数量占比均超过20%的经验来看，消费类基础设施REITs发行有利于加速我国公募REITs市场的成熟，同时也会增加产权类REITs总市值的占比，有利于REITs市场的活跃。
高标准核心消费基础设施资产将是发行REITs的首选，尤其是在消费基础设施纳入REITs资产类别之初，位于一线及新一线城市的资产最有机会发行REITs，同时需要满足收益率及项目合规准入方面的严格要求。对于运营管理良好，租金稳定且有可以想象的上升空间，及底层资产产权清晰的项目将会成为REITs市场的新宠。
吴睿
第一太平戴维斯深圳公司
董事总经理
“经历疫情三年，消费基础设施市场价格处于相对低位，且国家支持该类符合条件的优质资产纳入REITs范围，投资者们将迎来新一轮投资机遇。粤港澳大湾区作为超大型城市集群，人口密集且年轻化，后续消费增长空间巨大。Savills湾区及全国核心城市正代理出售多个优质项目，投资正当时，适合组合购入以谋求消费基础设施REITs机会。”
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