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约7470套住宅！2022年底猝不及防的几个王炸规划来了！

发布时间： 2023-03-09   点击次数： 873次   来源：静安印    作者：必屋客

近2年来，上海城市更新连抛“王炸”！

比如此前的上海城投176亿的露香园二期，嘉里建设133亿的豫园上盖项目等等……

不曾想临近年底，上海又接连公布了几处王炸规划！

1）占地面积超过100万㎡的黄浦滨江规划；

2）机场联络线华泾站上盖tod规划；

3）三林滨江西区住宅规划；

4）浦东张家浜楔形绿地5幅住宅规划。

一丶黄浦世博滨江板块冒出约1340套房源

本次规划范围东至望达路、南至黄浦江、西至鲁班路、北至龙华东路-高雄路-半淞园路，总面积约128.5公顷，占地面积差不多是西岸金融城3倍左右的大小。

未来将打造成为三条平行岸线的功能带，包含：

1）滨江公共活动功能带

延续贯通要求，增加游憩、休闲、展示和运动等配套设施，集聚最活跃的公共活动功能;

2）文化功能集聚带

核心文博设施引领，配套布置文化、商业、休闲等活动功能;

3）综合功能服务带

布置文化产业衍生的商务、商业、居住等功能，强调功能的立体复合。

规划范围内规划建设用地总面积81.43公顷，

包含（公共绿地3.46公顷，市政设施用地0.51公顷，道路广场用地17.50公顷，城市发展备建用地20.14公顷，居住用地和公共设施用地混合设置，用地面积约19.82公顷）。

其中最值得关注的住宅规划方面：

根据规划，在整个区域内未来将新增不小于1340套的住宅，

分布在4个地块中，其中除D05-01地块为纯住宅地块外，其余3幅均为商住办或商住性质的混合地块。

15-01地块，性质为商住办规划用地，整体限高180米，总体量19万方；

包含了菜场、居家养老、居委和老年活动室、社区公共服务设施、小型压缩站等公共配套，住宅套数440套；

D05-01地块，为纯住宅地块，限高50米，住宅套数240套；

807-01地块，规划党群服务站居委会和老年活动室、居家养老设施，另外，住宅套数240套，整体限高120米；

808-01地块，规划住宅套数420套，限高150米；

按照这些住宅建筑面积计算的话，

整个黄浦世博文博区住宅套均在140㎡左右，未来总价基本也都要2000w起步。

图片来源公众号—魔都城市之眼

另外在此次公布的控详中，有12幅地块在现阶段是规划为城市发展备用地！

虽然这些地块具体指标并未公布，

但是在此次规划中，这些地块未来的定位还是予以了明确，兼顾商业、办公、文化及公共功能等用地性质。

其中根据要求，备用地建筑规模按照开发强度分区控制，其中经营性建筑面积约34万㎡左右。

在目前市区黄浦江沿岸中，特别是南向的滨江段，杨浦滨江、北外滩的住宅基本都是布局在二、三线位置，

而徐汇滨江房源量更少，本次黄浦世博片区规划的1340套住宅应该是未来在市区滨江一线沿岸中最为热门的住宅项目了。

整个黄浦世博滨江虽然不在内环，不过靠近黄浦江，有着丰富历史保留建筑，地理位置优越。

再往西就是徐汇滨江板块，有着香港置地310.5亿的西岸金融城；

包含了御江廷、香港置地启元、启元汇玺等高端住宅，未来也是高能级的商住办一体开发的模式。

二丶三林滨江板块西片区冒出约812套房源

不久前，上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权已被转让，成交价为35.26亿元。

这也意味着，三林滨江西区第二块土地，正式完成产权交易，该地块由央企华润竞得。

地块分为25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合土地包。

25-01地块占地面积21472㎡，容积率2，地上计容面积42944㎡，为住宅用地，限高30米，共326套，套均面积约131㎡；

28-01地块占地面积12916㎡，容积率1.6，地上计容面积20665.6㎡，为住宅用地，限高24米，共160套，套均面积约129㎡；

28-02地块，占地面积8389㎡，容积率1.3，地上计容面积10905.7㎡，为商业用地，限高24米，共326套。

从概念方案来看，这三个地块的建设标准非常高，将打造具有海派文化特色的洋房建筑街区。

这也是继今年7月19日，绿城中国以底价拿下了三林滨江南片区西部滨江沿线10单元21-03和21-05地块之后的，三林滨江西区的又一次土地出让。

此前绿城所拿下的地块，分为21-03、21-05两个子地块。

地块占地面积为49921㎡，容积率：1.1，地上计容面积：54913㎡，限高18m，套数203套，套均面积约270㎡。

绿城上海虽然项目数量不多，但胜在质量，

从绿城玫瑰园、黄浦湾、玉兰花园再到现在在造的黄浦湾二期、弘安里，都是顶级的豪宅项目，可说是品质保证。

地块指标具体如下：

从规划方案来看，项目的住宅部分为1-5层洋房&合院，不过项目并没有规划会所。

从规划尺度来看，前滩南占地约4.2k㎡，拥有生态绿地面积约2.4k㎡，而规划居住人口仅4.33w人，

整个三林滨江约15000套住宅，其中7000套是动迁房，

但可供出售的商品房只有8000多套，

就是说全上海只有千分之二的人能住在三林滨江，足够稀缺！

并且西区的这几幅地块靠近黄浦江，占据优越的滨江资源，

周边商业体众多，未来规划约7.9万㎡商业和10万㎡办公。

三林滨江在规划结构图上，可以分为三部分：

中区拥有大面积生态廊道和景观廊道，占地240万㎡，仅南北间的距离就有450m！与商办为主的前滩截然相反；

西区为低密度住宅区，规划人口仅1万，四周被公园包围，定位海派特色小镇，体现传统江南水乡风格，又融入海派文化特色；

东区定位高品质宜居社区，主要的教育配套、公建设施都在东区。

绿城和华润所拿下的西区地块属于前滩南最好的地块之一，让人期待！

三丶浦东张家浜楔形绿地冒出约4250套房源

近日，浦东张家浜楔形绿地连续公示5宗全新住宅地块规划设计方案。

北侧的4幅地块紧邻14号线以及在建的21号线线浦东足球场站，

南侧的B-709地块距离在建的13号线丹桂路站，未来也将是妥妥的地铁房，

尤其这五块地还位于大家关注度颇高的张家浜楔形绿地板块！

目前这5幅地块规划方案已经公示：

1、C2a-04地块：

位于西北角，这是一块商住办混合用地，东至金豫路，南至金崛路，西至金港路，北至华漕达河。

拟建7幢17层商品住宅、5栋租赁住宅、2栋邻里中心、1栋办公楼。

西侧租赁+邻里中心+办公，西侧为住宅部分。

用地面积:45929.6平方米

总建筑面积:188078.0平方米

其中地上建筑面积:118117.0平方米，地下建筑面积:69961.0平方米

容积率: 2.5

2、C2C-04地块：

位于东北角，纯住宅用地，东至申江路，南至金崛路，西至金豫路，北至华漕达河。

拟建3幢25层高层住宅、2幢24层高层住宅、1幢18层高层住宅、6幢17层高层住宅。

用地面积:41228.20平方米

总建筑面积:约169699.01平方米

其中地上建筑面积:103670.67平方米，地下建筑面积:66028.34平方米

容积率: 2.5

3、C2b-01地块：

即西南角地块，商住办混合用地。东至规划福利院用地、南至金葵路、西至金豫路、北至金崛路;

拟建11栋商品住宅，1栋办公楼及配电站、垃圾房、地下室。

用地面积:50393.5平方米

总建筑面积:178835.1平方米

其中地上建筑面积:112270.4平方米， 地下建筑面积:66564.7平方米

容积率: 2.2

4、C2d-01地块：

即东南角地块，纯住宅用地。东至规划福利院用地、南至金葵路、西至金豫路、北至金崛路。

拟建7幢17层高层住宅、1幢15层高层住宅、以及配套公建用房、开关站、配电站、垃圾房等。

用地面积:23589.50平方米

总建筑面积:约86131.79平方米

其中地上建筑面积:约52271.01平方米，地下建筑面积:约33860.78平方米

容积率: 2.2

这四个地块是一个组团，如果按套均百平米算，去掉租赁的面积，预计约有3000套左右的商品住宅。

另外一幅B7-09地块靠近在建的13号线丹桂路站：

地块东至友谊河、南至马家宅河、西至张东路、北至规划绿地；

拟建11栋14-16层住宅、6栋7层住宅、3栋配套用房，4栋低层设备用房,2栋8-10层办公、3栋5层办公、1栋低层商业街区；

用地面积:89307平方米；

总建筑面积:约223070平方米；

其中地上建筑面积: 约136256平方米，地下建筑面积:约86814平方米；

容积率:1.5。

整体上看打造的是低密住宅，如果按套均百平米算，预计约有1250套左右的商品住宅。

值得一提的是，5幅地块正位于绿化率高达88.8%，5.5平方公里的张家浜绿地内，

待全部建成后，将成为上海中心城区最大的绿地片区。

同时板块处于金桥经济开发区和张江科学城之间，两大产业区双向辐射，左右逢源。未来21号线开通之后，板块的能级会进一步加强。

如果没买到浦开云璟的朋友，这个5幅地块值得关注。

四丶徐汇华泾板块冒出约1072房源

地块紧邻机场联络线华泾站（在建），周边多块空地规划为商办，距离15号线华泾站也仅500m的距离。

根据规划显示，地块内规划商业商办量约47.61万㎡，绿地总面积约24.37公顷，住宅建筑面积约13.2万㎡，未来将提供约1072套住宅。

将形成集聚商业服务、总部办公、品质居住、文化休闲的功能高地；

规划内包含一所九年一贯制小学，以及社区养老福利设施和社区商业设施，并规划室内菜场、卫生服务站，生活配套十分丰富。

除此之外，沿景洪路两侧将打造120m高的门户地标！

更值得一提的是，北侧就是地上总开发体量约81万㎡的“华之门超级规划”！

超过新鸿基徐家汇中心ITC中心（58万㎡），直逼西岸金融城（地上108.7万㎡）。

在超81万㎡的地上开发规模中，产品形态可谓包罗万象：商办占了80%以上，足足有约65.6万㎡，另有住宅约9.3万㎡（约950 套），酒店约10万㎡，还有教育、社区服务配套等约6.4万㎡，建筑限高150米。

华之门总商业面积将达到30万㎡，是兴业太古汇、国金中心商业面积的3倍多，建成后将是徐汇区最大的商业地标！其中地上商业面积24万㎡，地下商业规划面积也超过了6万㎡。