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太夸张了吧！新江湾城的房价快到20万了！

发布时间： 2023-05-03   点击次数： 2255次   来源：上海楼市揭幕   作者：绿源天地官网小编整理

在上海毫无存在感的杨浦新江湾城，房价一不小心，竟然要飙到了快20万/平，去年8月，新江湾城的次新商品房世纪江湾，成交一套68平小面积房源，直逼20万大关，更让人疑惑的是，新江湾城凭什么？

1、走在这里，你会有一种去了郊区的感觉，树很多、路很宽，但就是没人、没车；

2、中环外围，地段也不好，又靠近传统工业区宝山，自身也没有产业支持；

3、交通也一般，到市区逸仙路高架能堵到怀疑人生，地铁出行只有一条10号线；

4、商业发展也不完善，一个悠方，体量，还是以平民品牌为主，现在又倒闭了不少店，就一个盒马在支撑；

……

那么为何这个看起来都很一般的区域，房价竟然能卖到与内环一样，绿源天地官网小编总结如下：

1、生态资源，但凡上海高尚社区，无一例外，都有非常好的生态，比如张家浜契型绿地、三林前滩南契型绿地等等，景观资源无价；

2、城市面貌，新江湾城是一个完全看不到老破小的区域，整个板块都是以改善型社区为主，石材里面在别的地方是顶流，在这里是标配；

3、圈层统一，因为有着绝大多数的改善型产品，那么这里的高净值人群就很多，而这类人群买房，第一要素看的不是价格，而是生态环境、产品舒适度；

4、学区因素，这是新江湾城最大利器，顶尖教育资源汇聚在此，中福会幼儿园、上音实验学校、复旦大学第二附属学校、同济大学第一附属中学。

所以能卖到20万，也就有它的道理了！

日后，杨浦新江湾城还有不少住宅地块，最新规划显示，住宅规划4402套，共涉及6宗涉宅地块。

具体住宅地块，以及经济技术指标如下：

A2街坊和E1街坊并不在新江湾城的核心规划范围之内；

而且，几宗规划的住宅地块距离现有10号线轨交较远；

不过有大量的绿地，居住环境十分优质。

A2-02地块规划住宅的体量较大，共有1028套；

另外，E1街坊4宗涉宅地块，一共有4幅居住用地属性规划，整体房源规划2218套（可能含有保障、租赁用房）。

E1-02、E1-05A地块，均为Rr3类住宅用地，分别为658套和838套；

容积率2.5/2.2；预计为高层住宅。

值得注意的是，E1-05A地块需要增设一处面积不小于1000平方米生活配套建筑。

E1-08A、E1-05B两幅地块为Rr2Rr1类住宅，容积率均为1.1；

预计为洋房+别墅类用的组合。

G1-06地块的位置还算不错。

靠近10号线殷高东路地铁站。

地块性质为Rr2Rr3类住宅用地，容积率1.55，大概率是低密的洋房+别墅产品。

总体量也较大，规划住宅达到了1156套。

01  瑞仕云曜璟庭

瑞仕云曜璟庭位于杨浦内环，一期推约99-180㎡高层住宅，已售罄，二期第四批次已过会，主力建面约99-142㎡3-4房，均价10.99万/㎡。

项目二期将加推5#、6#，共204套房源，产品包括：建面约99㎡3房173套；建面约142㎡4房29套；另有2套非标户型（64/128㎡）

2021年10月，上海城建以总价33.3亿竞得杨浦区江浦社区D-05地块（江浦街道162街坊），成交楼面价61769.27元/㎡。

根据项目规划方案，城建江浦项目由6栋住宅+1栋保障房+部分配套用房组成。

其中，1#为18F+20F层的纯高层、2#为6层的多层+11层小高层+17层高层，3#为6层多层、4#为18层小高层、5#为12层小高层+20层高层，6#为15层高层，7#为8层的保障房。

周边前期新房项目为保利天汇，位于本地块西南角马路对过，保利天汇2021年开盘均价为：10.99万/㎡。

02  合生漫云上海

说到杨浦滨江就不得不提合生缦云项目，合生作为杨浦121、129、130街坊三个旧区改造项目的开发主体，由其开发的杨浦滨江缦云项目一直备受关注，项目一期房源开盘就已售罄！

四批次过会价11.98万/平，推出26套房源，将推建面约150-245㎡3-4房。

项目由6个地块组成，其中三幅地块规划为三类住宅用地(Rr3)。三幅住宅地块规划住宅总体量约22.53万方，首发住宅地块K6A-04地块规划方案已公示。

将建设3栋15-25层高层住宅，产品面积为约150-245㎡3-4房（150㎡、190㎡、225㎡、245㎡四个面积户型）

K6A-04地块地块已动工，售楼处同步建设中，即将完工。

项目位于杨树浦路近隆昌路位置，是一系列多年前的“毛地”。这组一级土地市场上的开发，有点类似合生的兄弟公司珠江地产在静安区的安康苑项目。

03  中海海上和集

内环内杨浦滨江板块，中海地产携手杨浦城更联合开发，新一代综合住区项，将首推约353套，建面约99-179㎡精装3-4房，样板间已开放，验资可看！

中海杨浦海上和集项目的场地则位于北外滩和杨浦滨江南段这两大超级CAZ规划的交界点，同时具备五轨交汇和多维路网的立体交通及周边配套设施，地理位置和周边资源得天独厚。

项目设计以期满足目标人群的审美、体验、生活习惯和高效等生活需求，尝试创造一个具备国际化审美、拥有沉浸式体验街区场景、尊重个体生活习惯、以及提供高效人性化服务的，面向新生代的未来综合住区。

在规划设计方面，项目从城市更迭和融入的视角，以编织的形式为主导实现内外空间的组织与融合，在功能上通过针灸式更新的方式，以点状分布辐射整个区域。

项目又将住区周边的道路和内部道路体系进行梳理，其间的景观体系与新增功能有效对应到生活与商业空间中，既满足社区内外交流的需求，也同时维持住区内的私密与安静。

在细节上，为达到更多的共享与沟通，该项目进行了多方案比较，在有限空间内尽可能增加楼间距，为每一户居民争取到更多的阳光和景观自然资源；并通过局部底层架空的形式，打造一个富有节奏，适宜步行的空间序列，同时达到沟通社区内外的效果。视线交流让社区在可控范围内变得更加外向和开放；内外的渗透也为自然绿化形成体系提供了有利条件，增加空间活力，创造能容纳多功能活动的场域。在尊重场地的同时，引入更多复合型业态，也为街区更新提供了有效可行的思路。

其以多维编织的方式，最终营造出符合当代人生活需求的活力社区。

项目通过编织的方式，从城市更新与迭代的视角，为居民创造出一个立体而鲜活的综合社区，并始终贯彻建筑、景观、室内一体化的设计理念。

项目限高 80m，周边其他小区高度 60m，妥妥的板块新地标及天际线视野，自己家就能看到三件套。

交通方面：地块邻近地铁8号线、10号线、18号线，直线距离鞍山新村地铁站约仅550米，轨交出行非常方便。

教育方面：周边直线1公里内有许昌路第五小学、打虎山路第一小学、同济大学附属存志学校、杨浦初级中学、鞍山初级中学等基础教育。

商业方面：周边直线1公里内有紫荆广场、旭辉mall、君欣时代广场等商业综合体。

医疗方面：周边直线1公里内有上海交通大学医学院附属新华医院等三甲医院。

休闲方面：周边直线1公里内有和平公园、江浦公园等城市绿肺环绕。

04  沁风雅苑

沁风雅苑已于2023年1月4日开盘销售，一次性推出全部房源，建面约311-478㎡叠加，均价120056元/平，开盘认购并不理想，目前在续销中。该盘是新江湾城正核心区域。

沁风雅苑由新加坡开发商庆隆集团于2012年以6.1亿元获得；项目容积率仅1.2，由18栋6层叠墅组成，户均面积约358㎡，仅101套！从目前的新江湾市场来看，套均总价或不低于3000万，整体呈倾斜镜像状排列。

为增强隐私防护采用客厅、阳台位置交替的设计，配有私人电梯，地下设有停车场可供业主专用。

项目一共18栋叠墅，可售101套，分上、中、下三叠，主力户型为约310-360㎡叠墅（1复2，3复4，5复6，共6层）。

项目位于新江湾城安徒生童话公园以北，政和路与国晓路交汇处，位置较为优越；

距离10号线新江湾城站、殷高东路站、三门路站都很近；自驾出行，可开车直通逸仙高架至市区。

项目毗邻约90万方的铁狮门商业圈，驾车去往五角场商圈也非常便捷。

教育方面，周边有中福会幼儿园、延吉幼儿园、同济第一附中，上海音乐学院实验中小学。

医疗方面，项目周边有上海市肺科医院、上海长海医院、第二军医大学东方肝胆外科医院。