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资本角逐下的养老公寓，如何焕发新生？

发布时间： 2022-04-05   点击次数： 481次   来源：高力国际    作者：高力国际

宏观政策与市场的双向支撑下，养老公寓发展迅速，各路玩家纷纷入局，有人率先晋级，也有人草草收场。政策落地困难、盈利模式受限等成为诸多玩家共同面临的难题，主流房企、险资以及其他参与者亦根据自身优势调整战略，在各方资本角逐下，存量改造或将是养老公寓“焕发新生”的方法之一。

中国自2000年以来逐渐步入老龄化社会，发展速度不断加快，当前正处于快速老龄化阶段。且不同于欧美发达国家，由于中国的高人口基数以及较低经济发展水平，中国的老龄化呈现“未富先老”特点。另一方面，计划生育政策的推行使得多数城市家庭呈现“少子化”。

众多因素综合影响下，使中国呈现老龄化超前发展。家庭养老功能弱化亟待社会养老补充。巨大的养老需求下，由房公寓开发企业或相关的社会机构推出的针对老年人群的住宅产品越来越多，养老公寓的发展正逐步加速。

1、养老公寓市场参与者

正是看到养老市场的巨大需求，各方资本也是逐步去抢占这块蛋糕。凭借敏锐的嗅觉，众多玩家不断参与其中。

参与者主要有公寓商，医疗机构，养老机构，保险机构和其他投资公司等。目前来看，依靠自身资源优势，最主要的参与者还是公寓开发商。

不一样的参与者，根据自身的特点采取不同的市场战略。轻重资产收购是诸多企业入局养老产业的最主要途径。对于险资而言，立足于丰富的客群，集合保险产品进行销售也是一种有效手段。也有部分具有运营经验的开发商，选择与政府合作。

2、养老公寓发展困境

市场永远不乏拥有敏锐嗅觉的玩家，但是能走到最后的往往是那些能够拨开层层迷雾，看清事物发展本质的智者。虽然养老公寓从宏观政策以及市场需求来看都是呈现一片利好的局面，但困境依然重重。

政策落地困难

尽管利好政策出台密度加大，但关键问题尚未破解，实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题，比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等问题， 尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。

观念差异

尽管中国正在迈入深度老龄化社会，但是受儒家思想影响的传统孝道仍根深蒂固，养老公寓的发展势必会迎来一轮社会文化观念的改变和冲击。中国居家和社区养老的观念是对新型养老项目最大的冲击。

技术发展水平

社会技术发展对产业融合的影响，仍制约着养老公寓商业模式的创新发展。中国养老产业链整体技术创新还不足以支持像美国和日本融合性的产业发展模式。社会技术发展 对产业融合的影响，智慧养老软硬件等方面都在一定程度上制约着养老公寓商业模式的创新发展。

成本过高

养老公寓前期融资成本高、投资量相对较大，运营成本更是较高。而如果土地成本过高问题无法解决，养老公寓相比于其他公寓项目的持有运营成本在各方面都要远高。

盈利模式

正因为以上问题的制约，盈利模式永远是抑制养老公寓发展的最大痛点。目前市场上现行商业模式都存在不同程度的盈利问题。

当然，如何在识别问题后，快速寻找到解决方案也是企业迈向成功彼岸的重要一步。

基于此，高力国际作为领先的商业公寓服务方，也曾为诸多资本方制定过策划定位方案。包括与国内知名房产开发商合作的市场研究方案，通过对市场、需求以及政策导向的分析梳理和研究，结合国际养老公寓先进的理念和发展经验，给出开发模式和开发策略的意见，在战略规划层面助力该房企进入养老公寓市场。

同时，高力国际凭借多年的运营资源和经验，为某欧洲知名养老品牌在中国的落地提供了运营的支持。包括品牌的引进、商务谈判、方案定制及设计对接等。

3、养老产品服务对象划分

在了解养老公寓各方产品的不同之前，对于养老对象的划分是需要做出明确的。

通常来说，机构会根据养老对象的活力程度，分为自理型、介助型、介护型，以及包括覆盖全龄段长者的CCRC型。

从需求程度来看，介助型和介护型的刚需性比较强，抗周期性较强。自理型刚需程度低。但受经济、公寓周期影响较大。从投资者的角度来看，在打造养老产品时需要考虑自己的投资诉求，是需要稳定的现金流运转，还是有多元化产品的可能性。

4、养老公寓存量改造

“新生”，除了需要先进的开发模式，也需要有个合适的“躯体”，对于养老公寓来说，存量改造也将是未来的一个主赛道。

存量改造类型主要包括以下几种：

工业厂房——照护型

该类物业类型可以将有效服务面积尽量做大，降低人力成本，提高出床率；建筑形态上适宜扁长的矩形矮低建筑，单层面积需要充裕，楼层低于4层。

类公寓、酒店——活力型

该类物业已做相关隔房，建立小环境，降低管理成本，改造成本低。建筑形态上需要高层建筑，高于6层，单层面积小。不要求较高的运营效率，适合多栋的自理型项目。一般附带地下室。

塔楼办公+裙边商业——照护型+活力型

将商业型物业、塔楼物业完美契合照护型和活力型要求，建筑形态上可以提供加大的配套面积，配套功能最好放在3层以下大平面的裙楼中。可分别按照床位或房间销售。

根据不一样的开发主体自身战略需求，应当选择不同的改造模式。一般可以分为以下几种：

1. 收购相对比较低价的物业，可以作为长期持有运营的基础。物业处于较好的区域，价格相对合理，可较大投入改造成本。

2. 租赁是常用的存量物业养老改造的模式之一。租金的高低将决定后期的运营成本。租金不超过运营收入的40%；前期改造成本需要严格控制；计量进行长期租赁。

3. 股权投资可以在不改变原有业主的情况下取得部分物业的产权和使用权，股权分成模式；运营成本拆分与利润的分享；金融市场运作的可能。

5、养老公寓资本退出路径

成熟的玩家，在游戏还未开始时，便已经想好了退场的策略，养老公寓也不例外。

当前主流的退出方式可以概括为以下几种：

出售物业

将单个资产出售给运营方或险资等资金沉淀企业，利于形成清晰的产品线，回笼资金，实现高周转。或者将资产打包出售，售后返租，轻重资产分离，实现轻资产运营模式，使企业更具柔性，更能适应行业变化，提升利润率。

股权出售或REITs上市：

股权出售可以充分享受资本市场增值收益，避免高额税收，综合收益高于直接销售收益；以养老物业后期稳定的租金和经营收入支持REITs的发行，国外已有净出租、委托经营和两者混合三种方式，是美国养老产业资本市场的主力军。

后端融资

包括银行融资和ABS(CMBS)，养老物业租赁应收款的债权范围明确，可转换为以租金收益权为支撑的证券，能够保留股权的完整性。

养老项目一般交易周日冗长，以股权交割较为常见。交易通常需要重点考虑买卖双方的资金需求方式，项目现有的持有结构、项目现持有公司的尽调难度以及相关土地增值税。

6、养老公寓未来展望

资本角逐下的养老公寓，有人摘得部分果实，也有人草草收场，但并无输赢，因为他们都是在推动这场游戏的升级与更新。而这也是养老公寓“焕发新生”的动力。

未来这种“新生”将更多的体现在以下亮点：

1. 盘活存量物业：像上海北京一线城市核心区物业供给受限，因此如何盘活现有存量物业是养老公寓发展的关键。包括：

盘活存量土地

随着城市化进程的加速和国家政策的鼓励，将有大量的城区内现存混合类用地、工业用地和仓储用地进入养老公寓市场。

存量物业养老改造

国企和房企模式的转型使成群内未来将有大量存量物业需要盘活，重新经营。作为政府鼓励和民生对象的养老产业，将是未来的趋势所向。

改造已有养老机构

政府福利性养老机构正在从主导地位转变到引导地位，现存公办养老机构更多开始 采用PPP模式与民营机构进行合作，提升运营质量。

2. 大力发展相关金额衍生产品：考虑到养老项目融资金额高，投资成本大，回收期长的特点。如何将养老产品与普惠金融结合也会是养老公寓发展的机会点。

养老公寓系列的下一篇系列文章将从市场的角度去解读，“新生”的方向为何在此。

高力国际提供的服务覆盖了养老公寓项目的前期策划、中期招商运营、后期资产交易等全生命周期。包括产业研究，需求分析，项目定位、投资测算、运营方案顾问、品牌推荐方案、品牌导入合作方案、资产价值评估、资产证券化。据不全统计，至今高力国际已完成了涵盖国内外养老公寓相关的项目100余个，在海外高力国际专门成立了国际养老及医疗保健团队。