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发布时间： 2024-01-22 点击次数： 281次 来源：上海楼市家 作者：星荟中心官网小编整理
PART 1
上海豪宅可能“失控”了...
近期观家地产注意到，位于黄浦老西门的标杆小区，复兴东路1188弄——复兴珑御最新成交了一套228.48平的房源，成交3870万，折合单价仅16.93万/㎡。要知道去年7月成交价还在25万/㎡，现如今跌幅太过于剧烈。
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复兴珑御坐落于黄埔区核心地段的西藏南路复兴中路交界处，真正是上海滩最金贵的钻石位置，靠近8/10号线老西门站。
复兴珑御是一个总建筑面积约24万平方米豪宅居住社区，主力房型88-141平米2房、170-190平3房，220-300平米4房，还配有精品商业，并且配备了豪华主题会所，包括恒温游泳池、健身房、篮球场等等。
复兴珑御是上海首个"准满分盘"——112.8分。
按照0.24社保系数计算，入围社保门槛高达220个月。要知道，复兴珑御的社保上限为221个月，入围复兴珑御，只能空白1个月！这个入围的积分难度，放在今时今日也是top级的存在。
在二手市场中，复兴珑御也有高价成交的底气。根据上海链家显示，去年7月最新成交价格约25万/㎡，成交总价在4450万。
目前上海链家挂牌，为180-183㎡3房，挂牌总价约3800-4600万，折合单价约20-25万/㎡。由此可见，这次法拍成交单价16.9万，可以说相当划算了。
不过与以往不同，这次交易规定税费全付，买受人是要承担全额税费的。二手交易中，也是一样要缴税的，毕竟不满五年。
不过这一次的房源，已经经历了2次流拍。起拍价格也是从4490万元，直降到3700万，直降790万，降幅达到21%。
流拍可能也和价格因素有关。
据观家小编长期观察，如果法拍没有折扣，流拍的概率是比较大的。因为关注法拍的买家，往往是带着“捡漏”心态去的，他们的心理价位往往是市场的7-8折，甚至更低。
如果是投资的话，复兴珑御这套房源，是2019年9月底第二批次开盘，均价12.9万/㎡。根据当时一房一价表，该房源的新盘单价14.1万/㎡，建筑面积约228.48㎡计算的话，总价为3227.5万元。
按照这次成交价3870万元来计算，4年多的持有时间，房产增值642万。
PART 2
上面复兴珑御降价其实只是众多上海二手房的一个缩影。
网上中介发的一套上海二手豪宅引起了观家小编的注意，其降价速度堪称“自由落体”。
说的是一套疑似苏河湾中心润府的大户型，从最初降几十万到后来降100来万，频繁往下调价，挂牌价直接从4250万降到2988万，整整1262万灰飞烟灭！
不得不感慨，调价的区间都能在嘉兴买套房子，调价节奏是不是让人感到触目惊心？
让人哭笑不得是，12月20号时，上海楼市出台宽松新政，居然还涨价了140万，然后当天又降了回去！乐观情绪都没有超过24个小时，上海的二手豪宅这么玩自由落体，真任性啊，还是有钱人有魄力！
观家二手房注意到，此前世茂滨江花园的一套335.64㎡高层江景房以3002万成交，而楼上同户型房源挂牌价高达4500万。这一对比7折就能入手一线滨江，刷新了陆家嘴的豪宅低价标杆。
瑞虹新城5期的一套113平法拍房以10万/平的价格成交，而同样户型的二手挂牌价高达12万/平-14万/平，8折就能上车瑞虹新城。滨江凯旋门的一套法拍房单价仅19.6万/平，市场价可是25万+/平，也是同样跌至8折。
根据网签数据来看，11月上海新房豪宅供求双降，一片惨淡，回归至两位数水平，主要受网签滞后影响，供应主要来自第10批次世纪前滩·天汇项目，成交主要来自第8和第9批次续销盘如浦开摩登江南、上海桃花源等项目。
临近年底，上海二手豪宅业主们也“亚历山大”，观家小编注意到，有些豪宅小区出现大降价抛售，降价高达3000万-7000万！一起来看下面几个例子：
目前，上海市二手房市场的豪宅房源挂牌量特别多，一些在过去不会挂出来的优质房源也能够在各大平台看到，甚至各平台中介费都直线上升，由此看来，豪宅二手房市场还是存在一定压力的。
上海楼市有三急，开发商急，中介急，房东也急。
为了能尽快找到下家，观家小编在群里看到，有些房东发出悬赏消息，有10万的，也有二三十万的，最高看到过百万！
上海豪宅成交量不乐观，但成交量却仍然领跑全国。不过也可能是以价换量的结果。
2023年前三季度全国房地产市场1000-3000万、3000-5000万、5000万以上二手房成交量前五城市中，上海豪宅市场均领跑全国。
星荟中心