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物业管理企业被依法解聘后无正当理由拒不退出，是否有权向业主主张被解聘后直至实际退出期间的物业费用？

发布时间： 2023-06-14   点击次数： 1346次   来源：上海房产律师郭韧    作者：郭韧律师团队

分析解答

小区物业管理服务一直是广大业主所关注的对象，因物业服务质量的高低与广大业主的居住生活质量在一定程度成正比，若物业管理企业的管理工作出现问题，小区的业主可以向业主委员会提出意见，让业主委员会直接跟物业管理企业提出改善措施，或亦可以直接向物业管理企业提出相应的建议及意见，但若物业管理企业对小区业主合理的意见及建议置若罔闻，拒不改正，届时小区业主委员会可召开业主大会，询问小区业是否解聘原物业管理企业，如经建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，则原物业管理企业依法被解聘，物业服务合同终止。

自此，如小区业主委员会依法定程序，完成解聘物业管理企业的程序，则物业管理企业应在合理时间内交接完物业工作及相应的资料，并及时退出，但若无正当理由拒不退出，则其应自行承担解聘后直至实际退出小区期间的物业费用，小区业主依法有权拒绝支付该期间费用。

基本案情:

来源：（2019）沪01民终5218号，“上海某茂物业管理有限公司诉郭某物业服务合同纠纷一案二审民事判决书”

郭某系上海市某区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人，该房屋建筑面积127.45平方米。2014年9月27日，郭某与上海市某区世纪阳光园二期业主委员会签订物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，合同约定如果原告违反合同约定义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。合同还对其他权利义务作了约定。

另查明，2016年12月26日，上海市某区世纪阳光园二期业主大会和上海市某区世纪阳光园二期业主委员会共同发布《上海市某区世纪阳光园二期小区2016年第一次业主大会第一次会议会议决定公告》，载明：“......6、物业服务调查事项具体表决结果公告如下：不满意票726票，占90.64%，专有部分建筑面积89683.79平方米，占建筑物总面积84.9%；满意票64票，占0.08%，专有部分建筑面积7915.6平方米，占建筑物总面积7.49%；7、是否提前解聘物业事项具体表决结果公告如下：是票712票，占88.89%，专有部分建筑面积87952.25平方米，占建筑物总面积83.26%；否票78票，占9.74%，专有部分建筑面积9637.25平方米，占建筑物总面积9.12%......”。

2017年1月11日，上海市某区世纪阳光园二期业主大会和上海市某区世纪阳光园二期业主委员会共同发布《关于提前解聘上海某茂物业服务的通知》，载明：“......鉴于广大业主大多数不满意上海某茂物业管理有限公司提供的物业服务，上海市某区世纪阳光园二期业主委员会受业主大会委托，于2017年1月11日星期三提前三个月向上海某茂物业管理有限公司发出提前解聘的通知，上海市某区世纪阳光园二期小区至2017年4月10日，哥德堡小区业主不再需要上海某茂物业管理有限公司提供服务，请及时做好撤场并作好相关人员安置的准备工作”。

2017年2月8日，上海某茂物业管理有限公司出具《不同意提前解聘物业服务合同回复函》，表明不同意提前解聘双方签订的物业服务合同。2017年5月19日，业委会向上海某茂物业管理有限公司出具《关于要求上海某茂物业管理有限公司搬离上海市某区世纪阳光园二期小区的通知》，同月23日，上海某茂物业管理有限公司再次复函业委会，表明不同意提前解聘物业服务合同，具体内容同2月8日第一次复函。

2017年6月7日，业委会再次向上海某茂物业管理有限公司出具《关于要求上海某茂物业管理有限公司搬离上海市某区世纪阳光园二期小区的通知》。

2017年7月31日，业委会和上海某茂物业管理有限公司共同达成《备忘录》一份，载明：“由于上海市某区世纪阳光园二期业主大会在2017年1月11日提出提前解除了与上海某茂物业管理有限公司管理合同，以致造成上海某茂物业管理有限公司对相应的保安公司、保洁公司、绿化公司等第三方公司及上海某茂物业管理有限公司员工提前解聘造成的一切损失可通过诉讼解决，实际上海某茂物业管理有限公司服务至2017年7月31日，并于2017年7月31日办理交接”。被告未缴纳2016年1月至2017年7月期间的物业服务费。

郭某自2016年1月起开始拖欠物业服务费，上海某茂物业管理有限公司曾多次催讨，但郭某仍拒付。现上海某茂物业管理有限公司为维护自身合法权益，诉至法院。

经庭审查明，一审法院认为，某茂物业公司系物业服务公司，与小区业主大会签订的物业服务合同合法有效，该合同对包括郭某在内的该小区全体业主均有约束力，各方均应按照合同的约定履行各自义务。2017年1月11日，业委会发出提前解聘某茂物业公司的通知并要求某茂物业公司于同年4月10日前撤场，故某茂物业公司主张自2016年1月1日至2017年4月10日期间的物业费，有合同和法律依据，予以支持。郭某称某茂物业公司服务不到位，就此，一审法院认为，物业服务合同作为继续性合同，其履行是一个长期、连续的过程，包括了对小区房屋及设施设备及相关场所的维修、养护、管理、卫生清理、秩序维护等工作，虽然某茂物业公司在服务过程中有不足之处，但郭某并未提供充分证据证明某茂物业公司的服务有严重瑕疵，故其拒缴或少缴物业费的抗辩，实难采信。判决如下：一、被告郭某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某茂物业管理有限公司物业服务费3,126.77元；二、驳回原告上海某茂物业管理有限公司的其余诉讼请求。

某茂物业公司不服一审判决，向二审法院提起上诉。

二审法院经审慎查明，认为根据已查明事实，上诉人某茂物业公司经由法定程序被解聘，业主大会与原审第三人业委会于2017年1月11日通知该公司解除物业服务合同，并告知该公司于2017年4月10日“撤场”。虽然该份通知中未载明交接事宜，但根据物业服务合同约定，交接工作系某茂物业公司于合同解除后应妥善履行的后合同义务，且可向业主大会或其指定的物业公司履行，故某茂物业公司以业委会未安排新的物业公司与其进行交接来主张其不按期“搬场”的合理性，依据不足；且某茂物业公司未能提供证据证明其曾主张要履行交接义务，交接事宜亦非其回函中不同意解除物业服务合同事由，上诉理由难以采纳。由此，某茂物业公司在规定的期限内未能“搬场”，以2017年4月11日至同年7月10日期间存在事实上的物业服务关系为由，请求被上诉人郭某支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，不予支持。判决驳回上诉，维持原判。

案例分析

本案的焦点在于，在业主委员会依法定程序解聘某茂物业公司后， 2017年4月11日至2017年7月31日期间，某茂物业公司未实际退出，可否以其在此期间提供物业服务为由向小区业主主张支付物业费。

该案中，某茂物业公司辩称在业委会2017年1月份发出提前解除通知后，其两次回函向业委会说明了办理交接的事项和存在的困难，而按照房办的规定，物业管理不能产生空窗期，其在没有新的物业接管小区的情况下自己撤离，会被相关部门进行处罚。而正式交接是在2017年7月31日完成的，其也实际服务到该日，所以业主应支付至该日的物业费。

某茂物业公司拒不退出物业的行为更像“强买强卖”。从性质来看，作为继续性合同的物业服务合同重视信赖基础，这就要求当事人各尽其力实现合同目的，如果信赖基础一旦丧失，或因其他特殊事由难以期望当事人继续维持这种结合关系时，一方当事人有权解除合同。本案中，某茂物业公司强行维持物业服务合同效力，增加了业主和物业公司之间的对抗和矛盾，背离了合同目的。

与此同时，法律规定合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为物业服务合同的当事人，某茂物业公司应当在权利义务终止后，及时移交物业管理相关资料及退出物业服务区域，2017年4月11日之后某茂物业公司已无继续在该小区提供服务的基础和正当性依据，其以未实际交接、实际提供服务至7月31日为由主张4月11日至该日的物业费，依法不能被支持。

处理锦囊

在实务中，物业服务企业的更替往往伴随着利益的冲突，甚至会产生“守业大战”，新旧物业企业的“交锋”也屡见报端。如果有物业服务企业经法定程序被解聘后，经多次催告仍拒绝退出的，业主委员会可通过诉讼手段要求物业服务企业强制搬离，与此同时在此期间物业服务企业以存在事实物业服务为由要求业主支付物业费的，业主有权予以拒绝。

【法条链接】

《物业管理条例》第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。