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妖风刮完了，上海房地产 现原形了······

发布时间： 2023-11-26   点击次数： 155次   来源：魔都房房房   作者：由由世纪广场官网小编整理

没错！上海房地产现原形了！

但是不必惊慌，这个"原形"其实是健康的。

以前"首开日光"、"社保巨子冲豪宅"、"一味打新"过分火热的市场是病态的，刚性住房需求和豪宅住房需求都不能被充分释放！

市场变冷，今年"金九银十"并未发挥出以往的热度，却反而暴露了真实的市场需求，也算是因祸得福。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

宏观看整个大市场，在年底大收官之前，我们可以吸取学习一些经验教训。‍

1  教训一：

一味刺激市场适得其反！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今年，由于市场下行，各省都出台了很多政策刺激房地产市场，结果都不理想。‍‍‍‍‍‍‍‍

经济刺激和政策刺激都扑街，三季度以来，核心城市陆续落地“认房不认贷”、降首付、放限购等。

短暂的让市场火热了一下，又转低迷。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

上海中原地产数据显示：10月份上海新建商品住宅总成交面积为56.2万平方米，环比减少27.9%。

截止到11月前中，新建商品住宅成交面积分别为8.69万平方米、8.04万平方米。

原以为是实际效果反馈存在滞后性，但从四季度开始的数据来看，目前为止市场还是下行。

安居客数据显示：今年1~10月份，上海市新房月均成交面积仅77.8万平方米，较去年和前年的月均成交量，分别缩水8.2%和11.9%。

去化难已经成为共性问题，据不完全统计，目前上海大部分在售项目普遍去化率在30%~40%间。

部分远郊板块项目认购率不足三成，这些项目大多集中在金山、临港、奉贤、崇明等。

甚至还出现认购客户数量少，取消公证摇号程序的楼盘。

2  经验二：

不用拼积分 运气成分更大！

新房认购情况"冷热不均"。

第九批次29盘，共计7205套新房。第十批次32盘，共计9240套新房。

两个批次共计61个新盘，目前仅有9盘触发积分。

入围分最高的是第九批次的绿城前滩百合园，57套房源认购率达到545%，其次是静安天悦，均属于高积分项目梯队。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其次，嘉定新城的理想之地，项目三开三罄，三季度成交房源900+，一直坚挺。

浦东安高申宸院也表现不凡，入围分数达71.31分。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其余项目门槛都不高，算中等积分梯队。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

令人震惊的还是这两批次，涌现出入围分30分+的项目。往年来看，能触发积分的项目最低也要40分。

积分30分什么概念？‍

已婚（10分）+上海无房（20分）就能达到，属于是基础分中的基础，甚至不需要社保。‍‍

入围分最低线逼近30分，门槛变低。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

积分底线随着批次上市减少，一方面是因为高分社保巨子已经被以往热盘消耗，另一方面三季度豪宅上市数量少，观望心态较多。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但是无论如何，真的刚需上车机会变大，真的豪宅需求也能被释放，市场不再魔幻。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

硬性积分条件放松，以后买房运气成分将会占更大比例，购房机会趋于平等，一切都在稳步变好。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3  经验三：

房住不炒走入正轨！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

妖风刮完了，才能看到新希望。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

目前，由于年末开发商都加快了楼盘出货速度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

针对去化难的近郊及与远郊项目，例如青浦、松江、金山、宝山等区域，部分刚需盘推出95-98折优惠。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

还推出延长付款周期、帮置、让利折扣等服务。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

最少半年、最长一年的付款周期减少了置换压力。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

部分开发商与中介平台合作，中介帮忙卖掉原有住房，同时锁定新房意向房源，无缝置换。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

或是置换后购买中介指定房源，可以享受退定金、免物业费等优惠服务。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

据知名房企华东区域客研负责人回应：明年上海80%以上的项目都会降价，"赠送""打折"将成为常态。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

卷完营销部门，设计部门也卷起来，示范区展示面越做越大，装修标准越卷越高，住宅功能趋于完善。‍‍

未来，房企卷起来，市场静下来，才能越来越健康。‍‍

毕竟，没人知道接下来的市场走向如何。

现在，是目前看来最好的时机。