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发布时间： 2023-07-16 点击次数： 362次 来源：认购率382%，预估70分！超火的苏河玺二期究竟该怎么选？ 作者：虹桥嘉悦府网站小编整理
6批次为数不多的高分盘，招商苏河玺已于本周结束认购。
144套房源，引来了550余组客户，认购率突破380%，预估积分70分左右！
本以为项目二期可以一次性推出剩余的5幢楼，且赶上市场下滑，可以缓和一下积分。
没想到推盘房源骤减至144套，让二期竞争依旧惨烈。
既然如此，一旦入围了，就不能浪费这得来不易的机会。
怎么选房成了入围者的一大考验。
在正式选房之前，我们将结合“新房榜单”小程序的一房一价表与楼盘VR，对苏河玺二期的选房提出建议：
一、楼栋价值排序
本次苏河玺二期共推出2幢楼栋，分别如下图所示：
根据楼盘VR，我们可以更直观感受到不同楼栋的价值高低。
个人认为大致的价值排序由高到低为：
7#＞9#
7#是本次推出的房源中较好的1幢，主要原因在于周边不利因素距离较远，2梯2户，东侧有小区主景观，但低区采光不好
根据规划图来看，其中9#的位置会差一些，靠近变电站、垃圾房及保障房，北侧为儿童游乐设施区域，儿童玩乐区域静谧性不好，且低区房源采光也不好！2梯4户设计。
二、房源定价逻辑分析
1、平面价差分析
项目对于不同楼栋定价的高低，也大致符合上文的价值判断。
7#占据本批最佳位置，均价为10.61万/㎡，相当于在整盘均价上溢价0.5%左右，周边不利因素较少，自住优选。
9#位置稍差一些，均价为10.52万/㎡，相当于在整盘均价上打折0.4%左右，周边不利因多一些，但自住影响程度也不大。
同楼层同户型的房源价差最高3.2%，总价相差了36万左右，就投资属性而言，楼栋间其实价差不大，9#价格稍微有点优势。
2、楼层价差逻辑
通过点击项目幢号，会弹出该幢楼栋的参数，以及跳转详细一房一价表的按钮。
比如7#如下图所示，我们将该幢楼户型以及每一套房源的详细参数都做成了直观的表格：
将每幢楼栋价差整理后可以看到，苏河玺的整体价差做得比较小，但低区价格相差较大。
同1楼幢最高单价与最低单价差幅甚至高达31%，同一户型的差价拉开到了370多万，同一个楼栋里的1楼单价7.8万，顶楼单价11.3万。
当然除了6F以下价差略大一些，其它楼层的价差普遍仅约0.4-0.8%左右。
最便宜的1F，相当于价格最高次顶楼的69-72折左右。
好房源的价格需要付出的较多，低区的单价真的很诱人！
3、户型价差逻辑
苏河玺的户型主要是107㎡3房
一种是动静分离设计，一种是飞机户型，整体来说，2个户型都是当下的主流户型。
两个户型各有优缺点，看个人居住喜好。
三、选房次序推荐
结合上述分析，我们针对偏重投资和偏重自住两类购房者，给出不同的选房建议。
1、偏重自住功能
1）第1顺位——7#中高区
靠近景观带，周边不利因素较少，优先边套户型居住舒适度高，预算够的情况下，从高区向下挑选；
2）第2顺位——9#中高区
周边有不利因素，但对中高区的影响不大，优先边套户型居住舒适度高，预算够的情况下，从高区向下挑选；
3）第3顺位——7#低区
这部分房源除了采光一般外，整体位置还是不错的，优先边套户型居住舒适度高。
4）第4顺位——9#低区
这部分房源位置及未来采光都不会太好，优先边套户型居住舒适度高。
2、偏重投资属性
这里我们按照可能的投资回报率进行排序
1）第1顺位——7#一楼、9#一楼
单价实在太便宜了，虽然楼层差采光不好，但进入二手市场不会有这么大价差，投资回报率预计较高，优先7#位置更好些。
2）第2顺位——7#中高区
位置好，且有采光，单价比9#并没有高很多，未来的溢价也会高于现在，优先选择边套，流通性更好；
3）第3顺位——9#中高区
周边虽然有不利因素，但对中高区的影响不大，优先选择边套，流通性更好；
4）第4顺位——7#、9#除一楼低区
这部分房源虽然单价低，但采光不好且部分周边有不利因素影响，未来流通性不会好，优先选择边套，流通性略好一些；
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