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发布时间： 2023-06-15 点击次数： 432次 来源：魔都房房房 作者：小狮子
不完全统计，今年以来，截止5月底，已经有超过一百多个城市出台房地产调控政策超250次。
调控归调控，但实际效果呢？
二线城市新房价格环比止涨转跌，三四线代表城市新房价格已连续10个月下跌。
二手上，一线城市二手房价格环比止涨转跌，跌幅为0.04%，二线及三四线城市二手房价格均继续下跌，跌幅均扩大至0.29%。
房地产这几年除了部分一二线城市，太多城市处于水生火热中。
但房地产所涉及到的行业实在太多了，比如银行、金融、土地财政、原材料、家电、家具、家装、基建、水电气设备等等。
所以房地产不得不抓牢，可谓牵一发而动全身啊。
于是楼市调控的风直接吹向一线城市。
前不久，中国经济时报发出《一线城市房地产限购应适时优化调整》后，不少人开始“高潮了”。
北京作为政治中心，一般不会有大动作，稳定是一切。
深圳前几年炒得太厉害，后出台二手房参考价到现在还没正式松绑，想要翻身蛮难的。
广州整体辐射规模不大，哪怕有点动作也掀不起什么大风浪。
那么作为中国经济的火车头以及一线城市和长三角的发动机的上海楼市，不正是松绑限购的"对象"?
于是又有不少人把上海要放松限购这件事放大化。
新政策方向: 全面调整积分制打分逻辑，已婚年限纳入积分考量，社保权重下降
传闻:上海房产政策调整:1、上调普通住宅标准内环600万，450万外环 350万。2取消三价取其低，首套首付30%二套50%3、外地户籍生二胎或三胎的可以购买二套房，本地户籍生二胎或三胎的可以购买三套房。4、五太新城放松购房社保年限段待官宣
网传上海新政策略
虽然上海上个月的新房和二手成交都有所下降。
但是上海楼市从整体上看，还是稳妥的，而且“稳”一直是现在楼市的主旋律。
但是就官媒在一线楼市吹风上的动作，上海后续还没有调整是不太可能的，但是动作一定不会太大。
否则动作一大，二三线以及环沪楼市要怎么活？
1 上海新房不健康吗？
23年开年截止到5月，上海新房累计成交约3.5万套，成交金额超过2500亿。
同样作为一线城市，北京前5月新房成交2.3万套，而深圳只有1.3万套。
上海过去两年年成交量基本在9万套，总体都是稳定的。
虽然上海今年前四批次的新房，无论是热度还是整体认购情况上，的确冷热不均。
但是触发积分的项目并不在少数。
所以可以看出，上海新房的购买力还是比较强劲的。
人工整理 以实际为准
而且上海的豪宅新房市场更是“一枝独秀”。
“买到即赚2000万”的云锦东方掀起的热度是全国级的。也间接导致上海5批次新房推迟，以及单价10万+的新房集体“失踪”。
除了豪宅，刚需刚改也有不少“千人摇”楼盘。
比如四批次的浦开云明月华庭、象屿招商公园187、三批次的前滩润璟、建发璟院、一批次的华发半岛华庭等。
再从新房认购情况看，市场真的没有想象中惨淡。
就拿5月份开盘的项目来看。
5月份开盘近30个项目，其中有三分之一的项目认购率在100%以上。
而且日光的项目基本上占一半以上。
虽然有些楼盘的认购表现是不好，但是冷热不均本就是整个楼市的常态，不是个别现象，而且也不能凭此就判定一个项目的好坏。
2 二手的下降是全国性的
上海二手房成交上，这几个月的确是呈下降趋势，这点毋庸置疑。
但是从上海二手2022年后的整体成交趋势看，成交数据并没有很糟糕。
虽然很多人用今年2、3月份的高成交做对比，大做文章。
但是今年前几个月的二手成交高很大程度是因为需求的堆积释放，以及数据的延后性。
而且二手的下降，并不只是上海，是全国性的。
比如5月北京二手房网签成交量为12982套，比今年3月22305套的高点成交量减少了9300多套。（据克而瑞统计住建委的数据）
深圳的话，5月份二手房网签量3603套，环比下跌3.8%。（该数据源于城市财经）
甚至对于深圳来说，3000套左右的新房成交以及二手成交，是一种“市场平稳”状态。
不过，上海二手房挂牌量确实在不断走高，而且最近不少二手降价都不怎么卖得动。
二手挂牌量走高的很大原因之一是置换打新热潮，但是这个现象并不只局限于上海。
全国重点城市二手房挂牌量不断拔高，像北京、深圳、杭州、广州等二手房供需双降的情况都蛮明显，深圳、杭州二手房价格指数跌幅也在扩大。
所以二手成交走低，挂牌量走高不是个别现象。
客观上说，5月上海1.5万多套的二手成交还能支撑起新房很大的购买力，并没有很糟糕，但是如果长期降下去，是有点危险的。
当然，这个现象也是全国性的。
3 “甜头”还是会有的
还是那句话，上海目前的楼市依旧是相对稳定的。
但是后续的调控动作不出意外，不会没有，但是一定是微调，远不会达到“松绑”的地步。
因为上海楼市的风吹草动是会影响到二三线的，上海有强大的“虹吸作用”。
而且一线的调控在一定程度上会给二三线信心。信心向外辐射后，其他城市的动作是不是可以更多一些，更“大胆”一些？
反正调整总体思路——“房住不炒”。
在““一区一策”的基础上。郊区冷门板块和五大新城去化困难的板块做点动作。
贷款政策上，二套首付比例可能做点调整。
之前，住房公积金上向“多子女家庭”倾斜，给了些生育甜头。
所以为了“鼓励生育”，不排除二胎、三胎增加一套购房资格的可能。
对多子女家庭支持，上海住房公积金政策有新变化
为贯彻落实《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》 (国卫人口发[2022] 26号)精神，上海市住房公积金管理委员会发布《关于本市实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知》 (沪公积金管委会(2023] 7号，以下简称《通知》)
自2023年5月1日起，符合本市住房公积金租赁提取规定的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金。符合本市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额 (含补充公积金最高贷款限额) 在本市最高贷款限额的基础上上浮20%。
《通知》明确，“多子女家庭"是指符合国家生育政策，至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭。
上海住房公积金调整
二手上，可能会全面取消三价就低。
其实二手的调控是个难点，因为目前的成交量远没有到需要“重拳出击”的地步。但是不做点动作，持续下滑总不是个办法。
而且很多时候，温水煮青蛙的后果更吓人。
4 与其瞎高潮，
不如提前做好准备
新房市场，虽然五批次新房入市时间推迟了，但是6月8号才宣布入市的26个楼盘。
短短一周左右，已经有至少一半多新房公布了认购时间，非常紧迫。
数据更新时间为：2023年6月13日
不出意外，这个月还会上新六批次新房。
而且六批次一定会弥补一些五批次中10万/㎡+缺席的遗憾。可以提前做好准备。
上海六批次新盘预测
二手市场上，上家如果非常着急出手，可以适当降点价，但是一定要有个底线，否则一定程度上会扰乱整个小区甚至一个板块的挂牌和成交。
买家们，因为现在的二手挂牌量变多，选择面会更多些。
但过度犹豫也会错过一些机会，也不要过度被市场所影响，从实际需求出发一定是本质。
总的来说，
稳一定是现在楼市的主旋律。
很多人都知道上海楼市是“全村的希望”，所以上海楼市一定不会，也不能轻易乱动。
而且现在的上海楼市从宏观上看，的确没有很糟糕，还是相对稳定的。
对于上海来说，一点风吹草动都会影响到周边楼市，一旦“重拳出击”直接会“死伤一片”。
而且一线楼市吹风，很大程度上也是给予二三线楼市信心和希望。
其实对于购房者来说，我们不用过分期待一些莫须有的松绑政策，结合自身实际，做好规划和准备，该买买，该卖卖。
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