当前位置：主页 > 新闻资讯 > 房企投融月报 | 5月房企销售进一步下滑，典型房企融资规模创新低

房企投融月报 | 5月房企销售进一步下滑，典型房企融资规模创新低

发布时间： 2023-06-07   点击次数： 602次   来源：克而瑞资管   作者：CAIC

核心观点

1、5月房企拿地总金额环比增长15.04%，同比略降；TOP30房企拿地占比超8成，华润拿地居首位，民营房企仍较谨慎。

5月，克而瑞资管监测的392个城市数据显示，房企拿地总建面积为21670.04万㎡，环比上升12.1%，同比下降18.24%；拿地总金额为3103.71亿元，环比增15.04%，同比下降0.23%；TOP30房企拿地总建面积为593.43万㎡，环比增长14.36%，同比增长33.01%；拿地总金额为752.71亿元，环比下降25%，同比增长26%。在TOP100房企土地拿地总金额中，TOP30房企拿地总金额占80.1%，市场集中度较高。华润置地5月新增8幅土地，拿地金额达到187.07亿元，平均溢价率为6.78%，在典型房企中居首位。

1-5月房企累计拿地总建面积同比下降9.81%至96405.31万㎡，总金额同比下降12.41%至10958.59亿元；TOP30房企累计拿地总建面积为1840.96万㎡，同比降19.9%；总金额为2578.25亿元，同比降6.6%。典型房企截至5月累计拿地总建面为2056.84万㎡，同比下降18.9%；总金额为2,833.48亿元，同比降7.6%。整体来看，在2023年市场整体下行趋势下，企业拿地规模也呈现不同程度的收缩。

2、5月房企商品住宅销售同环比同降，TOP30降幅最大，保利发展销售额居首位。

5月克而瑞资管监测的214个城市数据显示，房企商品住宅销售面积为2901万㎡，环比下降23.7%，同比下降13.96%；销售总金额为5027亿元，环比下降26.62%，同比由正转负下降0.57%。TOP30房企商品住宅销售面积为984万㎡，环比下降30.3%，同比下降28.4%；销售总金额为2317亿元，环比下降34.7%，同比下降16%。保利发展5月商品住宅销售总金额为268亿元，居各典型房企之首。

1-5月房企商品住宅年度累计销售面积为18988万㎡，同比上升6.82%；销售总金额为31518亿元，同比上涨15.18%。TOP30房企1-5月商品住宅累计销售额为15983亿元，同比上涨13.9%。典型房企商品住宅1-5月累计销售额为19182亿元，同比微升5.7%，增幅较4月略有缩减。由于一季度市场需求大范围释放，尽管4、5月市场表现同比去年下降较多，房企1-5月商品住宅累计销售情况仍好于2022年同期。

3、5月典型房企融资规模创近三年月度新低，仅保利发展一家资产证券化产品发行成功。

5月，克而瑞资管监测的65个典型房企发债总规模骤降至154.4亿元，环比下降56.3%，同比下降51.4%。融资成本方面，5月典型房企境内发债利率较上月略有回落，至3.19%。海外债方面，典型房企发债利率较上月下降2.38个百分点，降至5.2%。从房企发行债券的类型分布来看，5月典型房企融资主要以一般中期票据为主，发行规模占比为33.7%，环比大幅下降64.4%，同比也下降了44.1%。与此同时公司债发行规模缩减较多，同比下降8成，环比下降42.3%。债券到期方面，今年5月典型房企境内外债券合计到期规模为442.3亿元，环比减少4成，其中海外债约为95.9亿元。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1456亿元，房企违约风险仍需关注。5月仅保利发展一家房企成功发行资产证券化产品，规模为20.35亿元。

01

月度拿地

5月房企拿地总金额环比增长15.04%，同比略降

TOP30房企拿地占比超8成，华润拿地居首位，民营房企仍较谨慎

01）整体情况：拿地总建面积和金额环比均增长，同比下降

5月杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍。据克而瑞资管监测的392个城市，房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面积为21670.04万㎡，环比上升12.1%，同比下降18.24%；总金额为3103.71亿元，环比升高15.04%，同比下降0.23%。与此同时，2023年1-5月房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面同比下降9.81%至96405.31万㎡，总金额同比下降12.41%至10958.59亿元，2023年拿地总建面及总金额较去年同期都呈现下行趋势。

从城市等级来看，由于5月集中供地城市集中在二线，因此房企在一线城市的拿地总金额环比呈现较大下降，降幅高达81%，与此同时二线及三四五线城市拿地总金额环比都呈现上升的态势。从占比情况看，5月一线城市拿地总金额仅占总成交规模的5.43%，较上月下降28个百分点，为今年以来最低水平。而二线城市拿地总金额占比从4月的28.7%升至47.8%，市场分化明显。

从集中供地的22城拿地情况来看，5月房企拿地总建面积为3607.67万㎡，环比增加13.66%，同比增加0.89%；由于供地城市主要集中在二线，22城拿地总金额环比下降9.89%，同比下降5.54%，达到428.52亿元。另一方面，1-5月22城房企拿地总建面积为15563.47万㎡，同比增加5.66%；总金额为5025.72亿元，同比下降14.87%。与此同时5月房企在22城拿地总金额在整体市场的占比由4月的58.9%下降至46.6%。22城房企拿地平均成交溢价率为6.6%，较上月下降0.99个百分点。22城中拿地总金额最高的城市为成都，其次为杭州。其中福州的土地平均溢价率最高，达到11.93%，主要是由于中心城区成交了一幅溢价率达100%的商办土地，将整体溢价率拉升较多。值得关注的是5月合肥土地市场依旧热度较高，本轮出让的4宗肥西县地块全部进入了竞品质环节。

从拿地溢价率来看，23年5月房企拿地平均溢价率在前4个月呈现高企的态势下稍有回落，5月房企整体拿地溢价率为5.79%，较4月下降0.61个百分点，仍处于近半年的较高水平。其中典型房企5月平均溢价率为8%，远高于所有房企的平均拿地溢价率，新城控股和祥生集团5月均在苏州成交了一幅溢价率达15%的纯住宅用地。其次保利置业、华发股份及建发房产溢价率也在13%以上，将整体溢价率拉升较多。

02）TOP房企:TOP30房企拿地占比超8成，但拿地金额环比下降25%

TOP30房企5月拿地总建面积为593.43万㎡，环比升14.36%，同比升33.01%；总金额为752.71亿元，环比下降25%，同比升26%，平均楼板价受一线城市成交占比下降影响降至12684元/㎡。TOP50房企拿地总建面积631.12万㎡，环比升13.2%，同比升20.6%，总金额为809.51亿元，环比降24.6%，同比升9.2%；TOP100房企拿地总建面为728.43万㎡，环比升17.5%，同比微降1.6%；总金额为940.13亿元，环比下降20%，同比下降6.6%。在TOP100房企拿地总金额中，TOP30总金额占80.1%，较上月下降5.3个百分点，但市场集中度仍处较高水平。

从1-5月累计情况来看，TOP30房企累计拿地总建面为1840.96万㎡，同比降19.9%；总金额为2578.25亿元，同比降6.6%；TOP50房企累计拿地总建面为1928.65万㎡；同比降23.1%；总金额为2719.35亿元，同比降11.7%；TOP100房企累计拿地总建面为2271.45万㎡，同比降26.8%；总金额为3092.33亿元，同比降17.5%。整体来看，在2023年市场整体下行趋势下，TOP企业拿地规模也呈现不同程度的收缩。

值得关注的是由于5月集中供地城市如成都、杭州、南京等都为二线城市，相较于4月上海、广州等一线较高的进入门槛，5月在市场整体和TOP100房企成交总额环比都呈现下降的态势下，非TOP企业拿地规模逆势环比上涨43%，市场参与程度较高。

03）典型房企:5月华润拿地总金额187.07亿元居首位，民营房企投资仍较谨慎

5月典型房企拿地总建面积687.94万㎡，环比升高22.4%，同比上升29.3%；总金额为886.37亿元，环比下降19%，同比上升16.7%，其总金额占市场总额的28.6%，占比较上月下降12个百分点。就单个企业而言，5月典型房企中依旧是华润置地表现最为亮眼，当月成交了8幅土地，拿地金额达到187.07亿元，平均溢价率为6.78%。在典型房企拿地TOP10中国企占据主导地位，民营房企中仅有滨江集团和碧桂园参与市场，民营房企拿地仍较谨慎。

从1-5月典型房企累计拿地情况来看，截至5月，典型房企拿地总建面为2056.84万㎡，同比下降18.9%；总金额为2,833.48亿元，同比降7.6%，也较2022年同期呈现下行趋势。

02

月度销售

5月房企销售规模继续下降

TOP30房企降幅最大

01）整体情况：5月房企销售金额同环比皆降，一二线城市销售降幅进一步扩大

据克而瑞资管监测的214个城市来看，5月房企商品住宅销售面积为2901万㎡，环比下降23.7%，同比下降13.96%；销售总金额为5027亿元，环比下降26.62%，同比由正转负降至-0.57%，成交均价微降至17327元/㎡。从1-5月房企累计销售情况来看，截至5月商品住宅年度累计销售面积为18988万㎡，同比上升6.82%；销售总金额为31518亿元，同比上涨15.18%。尽管4、5月市场表现同比去年下降较多，但由于一季度市场需求大范围释放，累计销售情况仍好于去年同期。整体来看，2023年以来中国房地产行业在一季度呈现快速反弹，但由于经济动力不足，4月市场复苏程度低于预期，5月市场持续下行，销售总额环比降幅扩大，市场整体购买力仍处在历史相对低位。

从不同城市能级来看，5月一、二线城市商品住宅销售总金额降幅进一步扩大，降幅超3成，而三、四线城市销售总金额环比降幅则较上月收窄，环比降幅从4月的超30%降至20%以下。

02）TOP房企:销售额呈现下行且降幅扩大趋势，其中TOP30房企降幅最大

5月TOP30房企商品住宅销售总面积为984万㎡，环比下降30.3%，同比下降28.4%；销售额为2317亿元，环比下降34.7%，同比下降16%；TOP50房企商品住宅销售总面积为1180万㎡，环比下降30.3%，同比下降30.1%；销售额为2727亿元，环比下降33.7%，同比下降18%；TOP100房企全口径商品住宅销售面积为1381万㎡，环比下降30.5%，同比下降29.6%；销售额为3196亿元，环比下降34.3%，同比下降16.9%；；其中TOP30房企商品住宅销售额占比从4月的51.8%降至46.1%。与拿地相比，5月TOP房企中，不同规模房企销售额环比降幅都进一步扩大，同比也由上月的增长3成降至下降15%左右，市场呈现进一步下行的趋势。其他房企（非TOP100）成交金额则呈现相反的表现，在整体市场环比降幅扩大的背景下，非TOP100房企5月销售额环比下降8%，降幅较上月收窄。

从1-5月TOP房企累计销售情况来看，TOP30房企1-5月累计销售额为15983亿元，同比上涨13.9%；TOP50房企1-5月累计销售额为18323亿元，同比上涨7.8%；TOP100房企1-5月累计销售额为21861亿元，同比上涨7.1%。TOP房企在5月累计同比增幅较上月缩减，也体现出市场热度下降的趋势。

从不同企业类型销售的城市能级来看，5月不同能级城市的不同企业类型商品住宅销售额环比都呈现下降态势，但不同级别企业在不同能级城市也表现出不同的降幅。可以看出TOP30房企5月销售额环比降幅较大的集中在一、二线城市，而TOP31-50位的企业5月销售额下降主要集中在三、四线城市；其他房企（非TOP100）房企销售额的下滑集中在一线及四线城市。

03）典型房企:同环比均出现较大幅度下降，保利发展商品住宅销售额居首位

5月典型房企商品住宅销售面积1216万㎡，环比下降31%，同比下降30.5%；销售额为2795亿元，环比下降34.7%，同比下降19%。不同等级城市中典型企业在一线的商品住宅销售额环比较上月相比由正转负，且降幅达47.3%，远高于其他能级城市降幅。

从1-5月典型房企累计销售情况来看，截至5月，典型房企商品住宅销售面积8688万㎡，同比下降1.6%；销售额为19182亿元，同比微升5.7%，增幅较4月略有缩减。

从销售的城市来看，5月典型房企商品住宅销售金额最多的城市为北京，销售金额为297，环比下降51%；杭州仍居次位，销售金额为224亿元，环比降幅达39%。单个企业来看，保利发展5月商品住宅销售额为268亿元，虽环比下降26%，但依旧居各典型房企之首，与此同时，5月典型房企中商品住宅销售额超百亿的房企仅有十位，较上月缩减5席。

03

月度融资

5月典型房企融资规模创近三年月度新低

仅保利发展一家资产证券化产品发行成功

01）整体情况：融资规模同环比皆下降5成，创近三年月度新低

2023年以来得益于融资端“三箭齐发”相关政策落地，3月开始信用债发行迎来小高峰，4月典型房企融资规模依旧不减，而到了5月发债总规模则拦腰骤降至154.4亿元，环比下降56.3%，较去年同期也有51.4%的降幅，市场在经历短暂回暖后再次下探。其中境内发债133.35亿元，环比下降55.7%，同比下降52.4%。海外债方面，2、3月典型房企无海外债发行记录，4月仅有建业集团发行了3笔海外债共计52.5亿元，而5月典型房企中也仅有新城控股和越秀地产海外债发行成功，但发行规模较4月相比下降6成，同比下降53.6%，仅有21亿元。融资成本方面，5月典型房企境内发债利率较上月略有回落，至3.19%。海外债方面，典型房企发债利率较上月下降2.38个百分点，降至5.2%。

从房企发行债券的类型分布来看，5月房企融资依旧主要以一般中期票据为主，发行规模占比为33.7%，环比大幅下降64.4%，较去年同期发行量也下降了44.1%。与此同时公司债发行规模缩减较多，同比下降8成，环比也下降42.3%。资产证券化产品方面，5月仅有保利发展的“中金公司-保利发展商用物业第二期资产支持专项计划”发行成功，规模为20.35亿元，除了超短期融资债外，其他类型的债券5月发行规模都环比同比下降较多。

5月仅有8家典型房企发债成功，民营房企中也仅有碧桂园发行了17亿元的一般中期票据。其中保利发展以35.35亿元的发型量位居规模首位，此外新城控股5月在典型房企里发行利率最高，达到了7.95%，主要是成功发行了一笔1亿美元的海外债。

02）到期情况:5月房企超400亿债券到期

据克而瑞资管（CAIC）统计，今年5月典型房企境内外债券合计到期规模约442.3亿元，较4月规模有一定程度下降，其中海外债约为95.9亿元，占比降至2成。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1456亿元，其中民营房企合计共有984亿元债券即将到期。一方面大量债券在2023年到期，另一方面叠加房地产市场下行的影响，越来越多的房企频频爆发流动性危机，甚至还有房企陷入“违约-展期-再违约”的困境中。5月14日合景泰富宣布债务违约；5月29日金科股份宣布公司债券违约涉及金额9.19亿元，恒大地产也发布了该公司涉及重大诉讼及未能清偿到期债务情况，不含境内外债券的到期债务和逾期商票加起来已高达5184.66亿元。整体来看，在度过了4月的偿债高峰后，基于目前政策空间有限，市场信心不足的情况，更多的房企可能将进一步调整融资结构以降低整体融资成本。

03）资产证券化产品：5月仅保利发展证券化产品成功发行

5月，典型房企不动产证券化产品中“0”笔通过监管审批。发行方面，5月仅有一笔不动产证券化项目成功发行。保利发展发行的“中金公司-保利发展商用物业第二期资产支持专项计划”发行规模达到20.35亿元，期限18年，优先级产品18.32亿元，AAA评级。

（1）房企拿地和房企销售，数据为CAIC投管云监测的城市，非全部城市，其中土地为房企通过招拍挂出让获取的所有土地类型，覆盖城市为392个；销售为备案数据，覆盖214个城市。商品住宅包括普通住宅、别墅和酒店式公寓；房企拿地和商品住宅销售，皆为全口径数据。

（2）top房企为克而瑞2022年度全口径销售金额榜名单；

（3）典型房企，主要为上市房企，包括奥园集团、宝龙地产、保利发展、保利置业、碧桂园、滨江集团、中粮大悦城、德信地产、复地集团、富力地产、合景泰富、合生创展、弘阳地产、五矿地产控股、华发股份、华侨城、华润置地、佳兆业、国贸地产、建发房产、建业集团、金地集团、金辉集团、金科集团、金融街、金隅集团、信达地产、力高集团、龙光集团、龙湖集团、路劲集团、绿城中国、绿地控股、美的置业、仁恒置地、荣盛发展、融创中国、融信集团、时代中国、世茂集团、首开股份、万科地产、祥生集团、新城控股、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲集团、中华企业、远洋集团、越秀地产、招商蛇口、正荣集团、中国恒大、中国金茂、中国铁建、新湖中宝、中海地产、中交房地产、瑞安房地产、中骏集团、中梁控股、葛洲坝、中南置地、荣安地产。

（4）时间跨度为各项数据如无特殊说明，统计时间段均为2023年5月1日至5月31日；发债统计时间口径为发行日期，海外债为起息日期。

（5）融资规模汇率换算：涉及海外债按1美元=7.083人民币、1港元=0.9029人民币