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上海市区“扩容”了，这个区能不能行啊？

发布时间： 2023-01-28   点击次数： 1567次   来源： 魔都房房房   作者：小狮子

前不久，《上海市宝山区（中心城部分）单元规划》正式批复，宝山区所涉及的主要单元规划2022年内都获得了批复。

其实之前就有人问过，一直被当做郊区的宝山，为什么不和其他郊区一样搞个宝山新城呢？

因为在《上海市城市总体规划（2017—2035年）》里，宝山（约60%）被提升为主城区，反正就是宝山被抬咖了，自然也就不搞“宝山新城”了。

作为一个和6个区接壤的新晋主城区，宝山的房价对于刚需朋友确实十分友好。

就拿22年1-8批次新房来说，很多外环外的板块基本都要5-6万、甚至攀上7万的单价，但是宝山依旧停留在4万+的单价，是挺香的。

盘算一下，今年宝山新房也真是不少。

1 未入市&待加推

据不完全统计，宝山今年可能会有15个楼盘要入市。

顾村板块作为作为宝山发展成熟度最高的板块之一，待入市的项目是最多的。

大华电台路项目

2022年3月22日，大华以总价83098万元竞得宝山区顾村镇BSP0-1501单元08-02地块（“城中村”改造项目—顾村老集镇），溢价率0%，房地联动价4.71万/㎡。

共计规划5栋14-15F的商品房，1栋配套用房，可售商品房套数357套。

其中，中小套户型278套，大套户型79套，无开发商自持和保障房，绿地率35%，车位比1.22。

中企&保利发展顾村项目

2022年9月23日，中华企业股份有限公司与上海保利建锦城市发展有限公司以底价190284万元竞得宝山区顾村大型居住社区BSP0-0104单元0414-02、 0415-01地块。

成交楼板价24000元/㎡，溢价率0%，房地联动价4.75万/㎡

将推出建面约88-120㎡3-4房，住宅可售套数：约824套，可售住宅约759套。

0414-02地块：拟建7栋15-16F高层住宅、1栋17F保障性住房以及1栋配套用房，总户数422户，可售住宅约357套，部分1梯2户，部分2梯4户。

0415-01地块：拟建6栋16-17F高层住宅，总户数402户，可售住宅402套，全部为2梯4户。

华发顾村项目

2022年上海第二轮土拍中，宝山区顾村N12-1101单元08-04地块，由华发股份子公司太仓华藤房地产开发有限公司以31.59亿元的总价竞得；

地块溢价率1.28%，成交楼板价为30435元/m²，房地联动价65696元/m²。出让面积57664.2㎡，容积率1.8。

其中，公寓房57076元/㎡，复式74316元/㎡。

该地块东侧拟规划建设9栋16F高层、1栋17F高层、1栋保障房及1栋2F配套建筑。西侧拟规划建设16栋4F复式、2栋6F复式及其他配套设施。

该地块容积率1.8，总建筑面积约166450.42平，总户数1156户，机动车位1331个，中小套比例70%以上，全装修比例100%。

共富社区 N120901单元 E1A-05地块

顾村镇共富社区N120901单元E1A-05地块由佳运置业以9.45%的溢价率摘下，未来提供住宅套数为609套。房地联动价65696元/㎡。

除了上述几个地块，大华锦绣四季澜悦续销中。

建发·熙和府和中建熙江岳摇号开盘。

上大板块作为上海大学宝山校区而形成的一个板块概念，实际属于大场镇，但这个板块概念被大家认可度很高，而且板块整体发展也不错。

其中，经纬·至臻豪庭还剩楼王一直未入市，不知道今年会不会入市。

经纬·至臻豪庭效果图

罗店作为整个宝山偏北的板块，确实离市区比较偏远，而且整体开发成熟度还有待完善。去年罗店也出让了好几块地。

天安&象屿罗店项目——天安象屿·萃湖臻境

去年9月23日，象屿&天安通过一次性报价，以总价11.239亿元竞得宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区0221-01地块，成交楼板价20199元/㎡，溢价率9.31%，房地联动价49280元/㎡。

项目将推建面约97㎡高层，120-143㎡叠墅，联动价4.48万/㎡。

佳运名邸

项目将推建面约90-126㎡3-4房，联动价3.99万/㎡。

根据规划设计方案来看，项目没有打造高低配，而是清一色小洋房产品，限高25m，车位比1:1.28，总户数718套。

杨行板块的新盘热度一直是区域内偏高的，比如地铁盘四季都会盘盘触发积分，次次开盘日光。

此外，根据规划，杨行将成为上海轨道交通北枢纽，通车的1号线穿板块而过，未来的19号线将连通闵行春申与宝山杨行，21号线起自杨行枢纽，终至沪东铁路东站枢纽，连通上海自贸区的各重要片区。

同时，上海高铁北站落户杨行的消息，也进一步确定了杨行“交通北枢纽”的地位。

山东健康杨行项目

去年6月2日，山东颐养健康集团置业有限公司联合中垠地产有限公司以总价96789万元竞得宝山新城杨行YH-B-1单元12-02地块，楼板价19200元/㎡，房地联动价49300元/㎡！

规划有2栋8F洋房、5栋14F高层，总户数369套，其中保障房有30套，可售房源339套。

主力户型就是89㎡（约174套）、99㎡（约109套），115㎡（约56套），只有5#全部都是115㎡户型。

此外，万业紫辰苑博萃还剩最后1栋楼待加推，约90套87-125㎡2-3房，前期均价约4.6万/㎡。

淞宝板块的上海长滩目前在售中，此外淞南板块的上港星江湾四期今年有望入市。

2  能不能行？

虽然宝山被纳入了主城区，但是最后能不能拿出主城区的“气势”，一鼓作气地发展起来，其实还是要打个问号。

因为宝山的规划落地一直被诟病，比如南大智慧城吹了蛮久了，但是肉眼可见的“成绩”好像还看不见。

作为曾经国内钢铁业的老大，上海经济的一个强有力支柱，钢铁产业也给宝山带来了大量的人才和就业机会。

不过钢铁去产能化后，宝山也在经历产业转型“阵痛期”。

像开园没几年的北郊未来产业园，目前并没有形成规模较大的产业群。

宝山非常重视的北上海生物医药产业园和机器人产业园，也还没搞出比较大的“名声”。

反正目前宝山的基础配套和城市界面还不足以支撑起“主城”的门面。

但是宝山在轨交方面，尤其是地铁丰富性上是没得挑的。

相比于外环外的嘉定（11号线），徐泾（2/17号线），宝山已经坐拥5轨，地铁1/3/7/15/18号线，均可直达市区，”轨交之王“它确实拿得起。

而且在2025年前，宝山将再新建4条全新轨交：19/21/22/24号线。

这四条线路将分别在宝山吴淞，淞南，江杨南路，杨行，大场等板块设有站点。看来以后宝山的轨交能级还要提高。

有一说一，宝山虽然整体还没起来，但是在其他配套上，像教育、商业、医疗上也都引入了不错的配套，比如华二、仁济宝山分院等…

教育资源也确实在一点点努力往上走。

在强调产城结合的当下，产业的发展也势必会带来更多的配套引入，我想，宝山的未来还是有看头的。

新房上，除了价格对于刚需友好，积分也真的不怎么卷。

除了热一点的盘，像杨行的四季度会，几开几罄。上港星江湾和碧桂园柏悦江湾凭借地理优势，吸引一波客户。

还有顾村的几个楼盘，也或多或少触发了积分。回顾去年宝山的新房，好像真正大热的真的没几个。

所以还是那句话，预算少，分少的刚需，宝山真的不错的。

总的来说，

虽然宝山（约60%）被纳入新晋主城区，但是什么时候能真正达到“主城”的高度，还是拭目以待吧，毕竟宝山执行能力被吐槽的不是一天两天了。

但不管怎么样，宝山主城区部分地理位置上确实没得说，离市区近，交通资源也有优势，新房价格也适中，关键不怎么要积分，自住是挺推荐的，但是投资的话，就看宝山能不能真正“崛起”了。