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凉什么凉，格局打开，明年至少30个网红盘，买到机会扩大了！

发布时间： 2023-04-03   点击次数： 347次   来源：上海公寓网   作者：褐石公馆官网小编整理

前几个月，从全国楼市烂尾、业主维权，掀起一波不好的情绪，到后来部分城市政府开始回购商品房，传统的国庆楼市黄金周，多地楼市遇冷。

国家统计局数据显示，2022年1-9月份住宅销售面积85758万㎡，住宅销售面积下降25.7%，销售额下降28.6%。

单就这个数据来讲，全国住宅销售整体上量价齐跌，是不争的事实！

数据源于国家统计局

不过，调整从未停止，房贷利率多次下调，超百城出手“稳楼市”等等等等，甚至各城市之间掀起轰轰烈烈的“调控放松大PK”。

而上海，作为楼市里的独立行情，其实总体一直都蛮稳健的，不过最近好像吹了点凉风，然后掀起一波又一波的唱衰节奏。

回归理性，真的凉凉了？可别听风就是雨哦！

1 大虹桥“跌落神坛” ？

大虹桥作为上海楼市里，刚需、刚改的“天堂”，这里配套、规划都着实优秀。

单价六万出头的价格，500-800万预算，无论是刚需二房还是改善三房四房，大虹桥是非常不错的置业选择。

而且也因为2-3万不等的倒挂，吸引了各区的“投资客”。

不过最近，蟠龙府337套房源、第一轮75分选手们有300组弃号；第二轮未入围到50号左右方才清盘。弃号率达到48%。

另一个被很多人称为是“c位红盘”的招商璀璨时代，一度被认为将接棒“前任顶流”蟠龙天地的它，156套房源代最终认购约420组，积分预估在62-63分之间。

再之前，龙信虹桥御澜与中建颐璟臺，这两个“难兄难弟”，从认购数据上，几乎都创下了徐泾的最差认购记录。

于是一波，大虹桥凉了唱衰开始.。

不过，从今年前六批次大虹桥项目的触发情况看，除了龙信虹桥御澜与中建颐璟臺没有触发积分，其余的项目到目前为止没有一个不触发积分的。

要知道，去年一整年，大虹桥的平均积分触发为68分左右，目前前六批次（6批次二盘已触发，未开分）的平均分在65分左右，其实也就3分左右的“差距”。

而且今年大虹桥的供应轮番上场，尤其是五、六批次，多盘撞车，分流在所难免。

从供应数量和供应套数上看，大虹桥真的堪称“劳模”。

第一批：一盘入市，共计528套。

第二批：两盘入市，共计859套。

第三批：三盘入市，共计1156套。

第四批：三盘入市，共计956套。

第五批：四盘入市，共计1072套。

第六批：四盘入市，共计1517套。

前六批次，大虹桥一共供应了13次项目，共计约6088套房源。而今年整个市区7区也就供应了25个项目。

一个大虹桥的项目供应数，就顶7个市区的供应数的一半还多。

“扎堆入市”的大虹桥项目，在单价几乎相同的情况下，大家对产品、轨交、周边配套的关注度更加敏锐了，比较在所难免。

而且要知道，5、6批次项目的整体旋律是“刚需以及刚改”，500-900万的大虹桥项目不仅内部互相pk，嘉定、闵行、松江等板块，也是该预算范围内所考虑的重点，这些板块的项目也会被大家拿来进行一番比较。

即使这样的情况下，大虹桥的项目还是维持了一定的活力，虽然不得不承认，一些项目的最终积分是比预期低了，但是能够感受到，购房者们更加冷静了，少了盲从性、更添理性，这难道不是件好事？

2 北蔡双子“遇冷” ？

在新房整体供应上，浦东今年一直是比较少的，尤其是改善盘、更加稀缺。

这不，六批次，浦东内中环，断供几乎两年的北蔡板块，一下子来了双子——大华锦宸府和浦发仁恒有园。浦东改善客们苦其已久啊。

不过，大华没有触发积分，浦发仁恒虽然触发积分了，但也是刚刚过线。

很多人对这两个项目的关注度很高，都普遍认为会是高积分触发。不过这最终结果，也算是被现实‘狠狠地教育”了一把。

其实在项目刚入市的时候，我们对大华不触发积分就已经做了预测。毕竟大华在宝山那个热度也非常之高的朗香公园映，即使二次补录，最终也才37.16分。

所以，大华北蔡这个不触发积分也是情理之中。而且大华的“书包”也是“名声在外”了。

其实书包几乎已经是买房时的一个“隐藏”共识了，毕竟在限价的当下，开发商们添加一些“书包”来利益合理化也是一种方式，而且也几乎没有强迫，基本上都是自愿为主。

不过嘛，嘿嘿，不过当*****，甚至*******，那就真的*****！（星星自行联想……）

而另一个同样在北蔡板块的浦发仁恒有园，为什么积分远不如大家的预期呢。

从产品力上看，大华和浦发仁恒的产品客群非常鲜明，大华基本上都是大户型，改善为主，浦发80%的90平三房，小户型。

其实从最近的市场来看，尤其是北蔡这个明显是改善为主的板块，大户型其实才算是主力购买力。在两个项目同时入场的情况下，改善客肯定往改善项目多的大户型去。而浦发仁恒的4房只有20套。

从地段上看，大华周边的配套确实已经十分成熟。而浦发仁恒周边有着大量的城市空地，项目的东侧就是欧亚美浦东家具广场、金博家居建材商城等等，再往东侧就是一些小的沿街商业，现阶段的生活配套缺乏，周边紧邻动迁小区，城市界面相对一般。

所以如果从产品本身和地段上来看，项目前期热度是会一定程度上有“虚高”。而且认购期间还碰上了电力供应中断的“幺蛾子”。

不过好在，最终浦发仁恒2倍认购的情况下，都有730个左右的客户顺利认购成功。

而且大华虽然没有触发积分，但是也有600多组客户参与认购。整个北蔡，这两个项目在互相分流的情况下，也有1300多组人认购成功。

其实整体看下来，市场也没有那么“冷”。不过是大家更加理性罢了，在整个市场“波动不安”的情况下，理性才是良性的开始。

3 买到机会扩大了 ？

大虹桥、北蔡，这些热点板块的项目分数降低其实一定程度上，对于购房者是利好的。

换句话说，热点板块的热度都降低了，那一些非热点板块的项目，真的更“难”了。那么对于积分没那么高的购房者，可以选择的余地就更多了，而且，主动权更加可以掌握在购房者自己的手里了。

以目前的市场来看，即使分数可能没那么高的朋友们，买到未来网红楼盘的概率一定程度上，变大咯。

仅从土拍端看，未来至少30+"网红盘"。

其实今年一批次土拍，已经有至少7、8个项目入市或准备入市了。

像大虹桥徐泾的虹桥璀璨时代和中铁虹桥逸都都已经在今年六批次入市。闵行的象屿招商公园1872、建发华发古美华庭也都已经入市。这几个也都是刚需、刚改的热盘。

其中，徐汇斜土地块——启元汇玺，已经公布规划方案。是位于徐汇滨江住宅集中区域，未来也是绝对的红盘。

杨浦平凉社区这块地，算是滨江南段城市旧改板块，未来可期。

普陀长风板块本身就已经比较成熟了，9.8万单价的联动价真的香。另一个中山北社区地块——招商苏河玺，有望今年就入市。

第二批土拍不仅市区供应更多了，而且像刚需大爱的宝山大场、青浦新城、嘉定马陆、浦东川沙、闵行紫竹&浦江等多个地铁房，热盘多多。

断供已久的长宁，要么不来，一来就是个王炸，16.3万/㎡的联动价。

普陀中山北社区地块——招商保利新世界武宁路项目，接棒新湖明珠城，看样子是要扛起普陀苏河畔高端住宅大旗。此外，普陀规划大好的“桃浦科技智慧城”，未来也是值得期待。

杨浦作为市区供应的主力之一，江浦社区的这2块宅地，联动价11.5万/㎡，看样子是要接棒仁恒海上源。此外，中环近10号线三门路站，长海地块联动价9.9万/㎡，对于五角场商圈工作的朋友是个十分可以期待的。

浦东的唐镇又上新了，紧邻唐镇地铁站和绿城项目，位置也非常好。

第三批次热盘也很多。

徐汇一下子来了三块地，有一块，毗邻融创徐汇滨江壹号，一定会是个热盘，此外，华泾镇，华之门综合体也要来了。

静安内环内，一块紧邻新湖青蓝，一块紧邻万科雅宾利，中兴路板块又要热闹了。

普陀桃浦又上新，桃浦供应要井喷了。

嘉定新城，迎来一个超级综合体，与11号线直线距离仅约200米，刚需狂喜。

第四批次土拍已经确定12月开拍。

四批次土拍，市中心推荐了5幅优质核心地块，未来一定是热门。

其中虹口终于有新地块了，与北外滩仅一街之隔，距离4号线临平路站约200米。周边有虹口区第二中心小学、长青学校、继光高级中学、上海长江医院、北外滩来福士等配套。

徐汇田林地块，距离内环仅约600米，周边有地铁15号线吴中路站和10号线宋园路站，交通出行条件极佳。

普陀桃浦和静安中兴社区也再次上新，未来这两个板块供应非常多。

这些网红楼盘会在未来轮番上场，在新房市场波动的当下，对于购房者来说，买到的机会可能会更大了。原本一些不敢冲的，未来或许可以试试，说不定就能买到呢？

总的来说，

新房市场看样子正在逐渐回归理性，对于购房者来说，主动权可以逐渐抓回到自己手里，而对于开发商来说，以后拿地、捂地也会变得更加谨慎。

并且，开发商也应该更加清醒的认识到，“姿态”的转变，拼积分、拼认购率都没有把产品做好、把客户服务好来的有意义。