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大虹桥，最近好像没动静了？

发布时间： 2023-03-09   点击次数： 591次   来源：魔都房房房   作者：Monika

近两年上海楼市打的得最火热的概念板块无疑就是大虹桥。

但凡能沾上边的项目都会在营销端口有意无意提上一嘴：我们是XX方位的虹桥，背靠的是国家级超强战略。

刚开始，大家还愿意相信，只是说的人多了，被接受方难免会有抵触心理。

现在，大虹桥楼市迎来了两极反转，之前有多热，现在就有多冷清。

这样的现象在楼市中屡见不鲜，所以咱们还是保持平常心态。

而这篇文章不唱衰，不鼓吹，只想单纯探讨现象，透过现象看本质，再从本质明确自身所需。

01

现状

积分狂跌

2021年大虹桥新房供应5037套，平均入围分约68分；2022年新房供应8856套，平均入围分在50分左右。

其中蟠龙府入围分最高一度达到了74.96分，而现如今仅有58.69分；

虹桥璀璨时代入围分从最高63.42分来到了43.97分；

中铁虹桥逸都也从64.51分跌到了61.22分；

虹桥公馆三期在去年第七批次首次开盘甚至都不触发积分了。

一年时间，大虹桥的新房积分一降再降，再也没有可以像万科天空之城、蟠龙天地入围积分高达82.88分、91.22分的盘了。

感觉大虹桥的“致命吸引力”还恍如昨日......

二手降价

除了积分在跌，二手房的价格也在下跌。

拿徐泾的几个热门楼盘举例。

招商虹桥公馆前期开盘的均价是6万，曾在高点的时候，卖到8.3万。

而现在的报价在8.1万-8.4万，实际成交预计在7.8万-8万。

万科天空之城前期开盘的均价也差不多是6万，因为有万科招牌和商业的加持，曾卖到了超过9万。

目前报价在8.2万-8.6万之间，实际预计7.9万-8.2万就可以成交。

仁恒西郊花园，户型普遍较大，适合改善阶层，目前报价在8.5万-9.5万之间，实际成交价在8.4万-9万之间。

从这些盘都可以看出，大虹桥的二手房价有明显的下滑，整体水平维持在了8万左右。

产业空置

还有最受质疑的一点是，大虹桥的产业出现了大量的空置化。

曾经的大虹桥是“房企的宇宙中心”，最辉煌的时候，聚集了30多家房企的总部。

当时，这里的每一家咖啡厅都有地产人在开会在聊项目，现在大量中小型房企的逐渐撤场，楼栋里开始冷冷清清。

而与房地产产业链高度相关的上下游，也没有生意可谈，大企业将城市公司、华东总部、集团总部开始搬往其它区域甚至其他二三线城市，小微企业也迎来破产关门。

当年一家家大公司撑起了所有，现在走一家就断档一层，房地产企业如此，其他行业的公司在大虹桥或许也都差不多，走在马路接头，或许大家都有这样的感受。

02

原因

我们会发现，大虹桥的规划没变，地铁没变，但是积分变了，二手房也降价了，这是为啥？

本质原因是供需关系，对比之前，大虹桥22年的新房供应翻倍增长。

2021年，大虹桥全年供应新房合计4456套，吸引了12356组认购，认购率近277%，平均入围分高达约68.33分。

在2022年五批次开始，大虹桥进入了超量供应时代，每个批次大虹桥至少入市4个项目。

全年供应量相较于2021年几乎翻了一倍。

一个地方只要不缺供应，它的积分一定是趋向慢慢下降。

再者，当积分慢慢回归理性，会发现大虹桥二手房的估值颇高，存在部分泡沫，毕竟目前还有很多地方没有发展起来，居住体验感还是不够。

如果规划落地情况不理想，5年后很难说服别人12万买你的房子......

最后，大家都有追涨杀跌的心理，以前大虹桥概念炒的火热的时候，大家都想抢，还抢不到......

现在积分降了，能买到了，却又犹豫了。

03

还能买吗？

理性分析，现在的大虹桥还能买吗？

就地利来说，大虹桥属于是老天爷赏饭吃的地方，同比整个外环，这里是最靠近市中心的。

其次，6-6.5万，放在外环也不算高，再加上这里有国家级的规划，算是外环性价比最高的区域之一，所以能入手还是可以入手。

只是需要注意，能在一个区域里买核心，那一定没有必要挑辐射区。

想想大虹桥的前后对比，不管曾经吹的有多牛逼，一旦失去了全市曝光的能力，海量的房源也将淹没一切。

所以无论是什么板块，都切记不要被行情带着走，追高入市。

抛开那些纸上谈兵的规划，你更需要关注的是置业周期内，这里能给你带来什么。

最后的最后，今年徐泾预计会有2个新地块上市，且都是在虹桥主城区位置，有意买大虹桥的朋友们，可以关注起来了。

西虹桥龙联路北侧07-02地块

地块四至范围：东至蟠东路、南至龙联路、西至蟠文路、北至天山西路。

土地属性：普通商品房 住宅100% ；出让面积：2.48公顷；容积率：2

它的地理位置十分特殊，隔壁就是上海蟠龙天地的一期住宅。

该地块占地面积2.48万方，容积率2.0，限搞24-50m，社区内将配置党群服务站点300㎡。未来大致会建成总建面约5万方的住宅社区。地块体量小，总价门槛优势更足，后面的竞争激烈度，可想而知。

西虹桥小涞港西侧52-20地块

四至范围：东至小涞港、南至规划地块、西至涞浪路、北至小涞浪。

土地属性：普通商品房 住宅100% ；出让面积：6.32公顷；容积率：1.2。

这个地块被一片别墅包围，其实是位于谢卫路内支路的交通死角。

但好在地块本身规划的容积率仅有1.2，未来应该是别墅住区，反倒是安静，大虹桥的核心区也好久没有好别墅供应了，这个项目未来也不会愁卖！

当然，总的来说，不管积分高低，供应多或寡，大虹桥始终都会是个能产生很多“故事”的地方。