当前位置：主页 > 新闻资讯 > 莱关注丨一图读懂那些写字楼市场之——上海徐汇
发布时间： 2023-10-09 点击次数： 484次 来源：莱坊 作者：徐家汇中心大厦网站小编整理
徐汇区位干上海中心城区的西南部，它北接长宁区、静安区，东与黄浦区相邻，西与闵行区接壤，南临黄浦江与浦东新区隔江相望。徐汇区有着悠久的历史和文化底蕴。早在明清时期，徐家汇就是上海地区的重要市镇之一。20世纪初随着上海法租界的扩张，徐家汇成为了上海的商业和文化中心之一，留下了许多独特的建筑和文化遗产。徐汇区也是上海重要的科技和教育基地，吸引了众多高校和科研机构进驻。近年来，徐汇区致力于推动文化和旅游产业的发展，打造了一系列文化活动和旅游景点，聚集了越来越多的游客和居民。
徐汇区的写字楼项目主要集中在徐家汇、漕河泾和徐汇滨江这几个区域。甲级写字楼的分布也从单一地集中在徐家汇而向漕河泾和徐汇滨江扩展。
徐汇区甲级写字楼的存量及分布
从产业上来看，徐汇区的写字楼主要服务于商业、金融和文化产业以及高新技术产业，其中人工智能、文化传媒和科技金融是近年来发展的重点产业。
01 经济实力
金融业助力徐汇走出疫情阴霾
地区生产总值:
255791亿元
徐汇区2022年实现地区生产总值人民币2，557.91亿元，比上年增长0.5%，地区生产总值和增速分别位列中心城区第三位和第二位。
税收收入:
585.17亿元
2022年全年完成税收收入人民币58517亿元较去年下降2.1%。其中，信息服务业税收增速保持第一，全年实现税收人民币127.79亿元，同比增长9.6%。
金融业:
335.62亿元
2022全年实现金融业增加值人民币335.62亿元，较上年增长6.8%，占全区第三产业增加值比重14.2%。
招商引资:
50余家
全区2022年全年引入各类金融机构50余家包括区内首家持牌期货公司、首家公募基金以及金融要素市场。
23家
2023年上半年，全区共有上市企业23家，位居中心城区首位，软件及信息服务的上市企业同样也是中心城区最多的。
对外经济:
7.77亿美元
实际使用外资金额美金7.77亿元，同比增长04%全年新增跨国公司地区总额15家
1071.65亿元
外贸进出口总额人民币1，071.65亿元，同比增长5.8%，其中，进口总额人民币763.52亿人民币，增长9.4%;出口总额308.13亿人民币，下降2.1%。
常住人口:
10985万人
2022年末，全区共有常住人口109.85万人，比上年减少1.63万人
02产业发展
打造“一核两带三区”的整体发展结构
高水平创新策源核:发挥大院、大所、大校和国家实验室的引领作用，形成以科学引领、创新主导.功能聚合、面向全球的高水平创新资源核心。
高质量滨江发展带: 聚焦西岸金融城、西岸智慧谷、西岸传媒港、西岸创艺仓、西岸枫林湾(一港一谷一城一仓一湾)品牌项目，构建“双A(ART+AI)”功能引领、生态空间完善、城市品质卓越的高质量滨江发展带。
北部中央活动区:以文商融合、多元活力”为特色，重点打造全球城市的世界级商圈和全球城市的“衡复样本”，成为上海核心功能的主要承载区。
中部融合更新区:以“水绿成网、双翼协同”为特色，重点构建资源互联功能互补、产业互动的联动发展格局，成为徐汇城市更新的特色样板区。
南部战略拓展区:以“品质引领、功能复合”为特色，重点发挥轨道交通.产业园区、生态空间等优势资源效应，成为引领南部地区发展的形象标杆区。
高能级科创集聚带:聚焦漕河泾高新区、北杨人工智能小镇、华泾园区等重点项目，形成生命健康，人工智能、信息技术等产业多元、智能引领的高能级科创集聚带。
“十四五”徐汇整体发展规划
来源:上海市徐汇区人民政府官网
其中，尤以两带为发展重点，串联起徐汇十四五规划大部分的重点项目
03优势产业
新兴产业抢占先机
“5+4+X”产业体系
5型 经济
创新型经济、服务型经济、总部型经济、开放型经济和流量型经济
4大千亿级战略产业集群
数字经济、生命健康、文化创意和现代金融产业集群
X 产业
现代服务业、商业、先进制造业以及新赛道等先导产业
数据来源:《2022年上海市徐汇区人民政府工作报告》
入驻企业
腾讯、澜起科技、米哈游。游族网络、泰坦科技、网易。阿里巴巴、微软亚洲研究院上海、香港置地、埃克森美孚、艾默生电气、嘉吉投资。
04区域特色
文创、人工智能产业两开花
徐汇是上海最早发展文化创意和人工智能产业的区域之一，依托徐汇滨江独特的产业聚集和政策导引加大了文创企业和人工智能企业的区域粘性。
2020年以来，规模以上的文创企业的企业产值逐年增加，三年的复合增长率在13%，2022年企业产值超过人民币2，500亿，较2020年增长43%。
人工智能产业的发展也十分迅猛，从2018年的产值人民币200多亿到2022年的人民币700多亿，产值增幅超过250%。
徐汇区文创产业营业收入(2020-2022)
05写字楼市场
文创科创企业在此扎根
徐汇区传统写字楼市场主要集中在徐家汇以及淮海中路西段。随着徐汇滨江投资热度的不断提升、写字楼新项目陆续进入市场以及一些互联网头部企业在徐汇滨江买楼自建，徐汇滨江成为市场内新的甲级写字楼开发和投资热点。
目前，徐汇区的写字楼平均租金约在每天每平方米人民币8.26元，租金水平在中心城区内位于前列。
区域内市场平均空置率约为21.6%，近期新项目入市较多导致市场空置略有上升徐汇甲级写字楼租赁需求主要来源于文化创意、科技和互联网企业且主要集中在徐汇滨江。
数据来源:莱坊研究部
主要租户
徐汇滨江政策性导向发挥的磁石作用，形成了以AI产业、文娱科创为主要的产业聚集，一大批游戏娱乐、互联网搜索引擎、AI开发领域的头部企业的入狂。此外，保汇更为成熟的徐家汇以及淮海中路写字楼市场会聚了更多的贸易零售品牌和外资制造企业。如:Cargill、Good Year、Adidas、Swatch、优衣库、网易、阿里巴巴、腾讯、麦当劳、依图、明略科技、微软、华为、Corning、莉莉丝游戏、Mihoyo等。
写字楼未来供应
随着+四五规划的两带的提速开发，徐汇未来写字楼市场供应预计将集中在徐汇滨江以及漕河泾，未来五年市场新的供应将不少于150万平方米
杨悦晨
Regina Yang
莱坊董事及上海和北京研究及咨询部主管
作为上海的老牌商务区之一，徐汇区政府正投入大量资金，把城市更新作为高质重友展的重要途径和抓手，以改善交通、促进徐汇区的城市发展，提高居民的生活质量。近两年，随着徐家汇中心、天桥连廊、徐家汇书院等标志性项目的陆续呈现，徐家汇商圈的更新已初见成效。除了打造大徐家汇功能区，徐汇区还积极建设西岸滨江功能区、漕开发拓展功能区、徐汇中城功能区和华泾门户功能区。未来徐汇区的发展前景广阔，有着巨大的潜力。随着城市更新和再开发、经济发展、产业升级以及人才引进等措施的推进，徐汇区将成为一个更加繁荣和充满活力的行政区。
李章南
Jonathan Rideout
莱坊上海商业物业服务部主管
徐汇区得天独厚的地理位置和便捷的交通网络，使其成为众多企业和机构的首选办公地点。随着甲级写字楼市场的竞争加剧，楼宇的品质和设施将成为吸引租户的重要因素。徐汇区的甲级写字楼市场将吸引来自不同行业和领域的租户。除了传统的金融、科技和文创产业，未来还有望看到更多的新兴行业和企业进驻，如人工智能、生物科技等，为徐汇区带来更多的商机和创新活力。随着环保和可持续发展意识的增强，徐汇区的甲级写字楼市场也将越来越注重绿色建筑和能源节约。创新的环保设计和技术将成为租户选择写字楼的重要考虑因素之一。
徐家汇中心大厦