当前位置：主页 > 新闻资讯 > 写字楼业主视角下的办公楼运营指标如何设定

写字楼业主视角下的办公楼运营指标如何设定

发布时间： 2022-04-14   点击次数： 606次   来源：江湖人称Ray神   作者： 章睿荣

前些天在和客户探讨运营团队的考核激励时，谈到了指标该如何设定的话题。房地产开发出身的企业，对工程和营销一般都有成熟的考核体系；专业的商管公司也往往会有一套自己的评价方法。然而，当站在写字楼业主方的视角来管控持有办公楼运营的时候，许多人却似乎有些无从下手了——要么仅仅是粗糙的预算管理，要么被动地接受着商管公司的数据，最终流于形式，无法为企业的经营决策提供有效帮助。今天，我们就来探讨一下写字楼业主们如何设定运营指标。

01、写字楼业主方对运营的关注点与指标衡量

关于写字楼业主方该管怎么管持有办公楼运营的问题，其实不同的企业有不同的看法。有的人主张管理精细化，做好各项运营指标的管控；也有的人觉得抓大放小，只要管好预算目标即可。

事实上，许多写字楼业主并非不想管理得精细，只是管理的成本与收益需要平衡。毕竟，管理得越精细，对运营数据颗粒度和及时性的要求就越高。这对许多不是专注在不动产经营的企业是有一定难度的。并且，对不少写字楼业主来说，经营性不动产在整体业务中的收入占比并不高，管理带来的收益与所需要付出的成本未必匹配。

其实，不动产经营的直接收益虽说可能真的并不高，但资产管理者们都会知道，经营收益背后会撬动着更大的价值回报；而经营不善给写字楼业主造成的价值损失也绝不是小数目。那么，这就回归到写字楼业主关心的根本问题，其实主要还是集中在三个方面：一是看资产创造的收益是否符合预期，进而及时调整以减少低效资产对自身资金资源的占用；二是看办公楼运营的过程是否出现风险，进而提前应对以避免遭受不必要的损失；三是看管理团队的绩效是否达到要求，进而合理激励以保障办公楼未来的持续提升。因此，写字楼业主方参与运营管理的方式，往往会聚焦于对关键运营指标完成情况的考核评价。而这其中，考核预算达成相对来说是最直接可以用于评价收益完成情况和团队绩效的方式。

图1: 写字楼业主方衡量办公楼运营的一些指标

当然，即便是单纯预算目标的管理方式，对一些企业来说有时候也是令人发愁的一件事情。这主要是因为写字楼业主方对预算的合理性不好评判——不动产经营属于存量业务，不像增量业务那样只要在往年业绩的基础上考虑增长就行，而是受限于存量资产的情况；但如果只是按照运营团队提报的目标走，许多写字楼业主又担心设低了自己吃亏。此外，还有一些写字楼业主的存量资产进行经营同时还在进行销售去化，这就会使得下达的目标因为资产规模的增减而又需要调整。

不过，这些情况虽然客观上都存在，但写字楼业主方即便是拍脑袋也终究还是会要制定出一系列能够对运营进行考核评价的指标来。预算基本上在每家企业都是逃不掉的一件事情，此外可能还会涉及诸如出租率、收缴率、招商面积等等一系列评价指标。

02、设定运营指标的三种方法

那么，对于持有办公楼该怎样设定运营指标才能做得有理有据不拍脑袋呢？这还需要结合写字楼业主方的管理特征来考虑适当的方法。在我过去经历过的企业里，一般会从如下的几个方面来考虑。

图2: 常见的运营指标制定方法

一是前面提到的基于同比增长来制定年度目标，比如：按上一年的收入结合增长率等因素来设定收入预算。如果经营收益是写字楼业主的重要收入来源，那增长目标往往是会被使用的一种方法——因为主营业务增长性是企业持续发展的保障。

二是通过市场比较来确立评价的标准，比如：结合区域市场及可比竞品的出租率水平来设定出租率指标；又比如：根据市场租金水平来设定平均租金目标，进而编制各办公楼的租金预算。市场比较的方式更适合于评价管理团队的运营绩效是否合格——有比较才能显出优劣嘛。

还有就是通过投资回报目标来倒推，比如：根据办公楼前期测算所要求的收益来制定各年度的收入目标、出租率目标等等。按照资产管理的思路，这种方式会更能保障写字楼业主目标的达成，只是如果投资数据没有在经营过程中做滚动调整的话，在市场动态变化过程中容易会出现目标脱离实际的情况（过高难以达成或过低缺乏挑战）。

图3: 通过投资回报目标倒推的指标要求

当然，也许有些写字楼业主仍然会觉得因管理资产面积的变动问题而影响到指标设定的合理性。其实，当我们把这些指标分解到各个办公楼时，管理面积变动的影响就消除了；对于整个公司的指标，则最后把所有在管办公楼的数字汇总即是。在统计期间内如果资产有变化时，只要指标完成率的分母跟着动态调整便是了。就像出租率指标一样，可能每天都在变化，但我们考核它时可以看期末数也可以看加权平均数，具体使用哪种口径就看管理者的要求了。

此外，在设定收入预算等一些指标的过程当中，往往还需要考虑在租面积的影响。毕竟，履行中的合同限制了未来收入，按照合理性的业务逻辑这些在租面积的收入是不可能一味增长的。无论是考虑增长或是考虑投资回报，都还是要基于办公楼的现状出发的。

03、运营指标与资管指标的关系

不论采用哪种方式来制定运营指标，我们需要明白的是：运营指标的完成情况与写字楼业主方的投资回报是息息相关的。因此，从资产管理的角度出发，管理者需要把运营指标的结果输出到资管端，来看看投资回报发生的变化，进而才能有效地保障写字楼业主的利益。

那么，换句话说，也就是写字楼业主方所需要重点管控的运营指标，必然是那些会对投资目标带来一定影响的东西。而投资目标往往是通过一系列的资管指标来衡量，因此资产管理者就需要重点去关注运营指标与资管指标之间的关系了。

图4: 资管指标与运营指标的关系图谱

我们之前说过，资管指标包含静态指标和动态指标两种类型。静态指标是衡量资产在特定时间内为写字楼业主方带来的价值，比如：资产估值（V）、运营收益率（NOI Yield）、净资产回报率（ROE）等等。这些静态指标由于只需要考虑一段时间的表现，故而往往会通过已经发生的运营数据来计算统计即可。这一关系，也就意味着运营指标的任何差异，都会造成静态回报指标的差异。反过来说，写字楼业主方看到的任何静态指标的偏离，都是可以从运营指标上找到问题的。这也就是为什么资管团队不仅仅使用运营指标来进行考核评价，还会经常使用静态资管指标来衡量运营绩效的原因。

与静态指标所不同的是，动态指标衡量的是资产在整个投资周期为写字楼业主方带来的价值，比如：内部收益率（IRR）、净现值（NPV）、动态投资回收期等。计算这些动态指标，不单需要考虑资产过往的运营情况，还需要预估未来的现金流情况。这也就是说，运营指标产生的差异，对动态指标的影响是可以通过未来的现金流来补偿的。因此，当写字楼业主方发现运营指标产生差异的时候，需要采取一定的措施来提升未来的现金流，从而守住动态回报指标的完成。这也就是为什么动态指标更多会被用于指导整个办公楼的策略制定、投资及退出评估等方面的原因了。

当然，需要明白的是：虽然在一个长周期的投资里动态指标可以依靠未来现金流追回，但是一旦前期运营造成的缺口越来越大了，后期追回的可能性也就会越来越小。整体办公楼的投资回报实现，始终还是依托于每个时间点的运营指标完成。如若只是寄望于未来而放松了当下，无异于给自己编织了一个美丽的幻想而已。所谓未来的现金流，也是需要遵循经营的客观规律才有实现的可能。

因此，将资管目标分解为可以让写字楼业主方在每个时间期间进行监管的运营指标，是保障写字楼业主投资回报实现的重要手段。这也是写字楼业主进行运营指标制定过程需要考虑的问题。

也许，谈指标对很多人来说都是沉重的话题，并且指标的统计往往也是需要付出管理成本的。但是，一件事情的付出如果能够给写字楼业主方带来更多的收益，那就是值得去做的。看待运营管理这件事情，一味地躺平或是盲目地追求精细，都是不可取的方式。作为资产管理者，需要从企业的实际情况出发，采用适合自身的方式来为写字楼业主目标的达成提供保障。