当前位置：主页 > 新闻资讯 > 新房小筹去化，二手横盘，上海楼市降温了？
发布时间： 2023-03-11 点击次数： 458次 来源：北科大厦 作者：上海公寓中介李经理
去年，上海第三轮土拍以总价1053.8亿收官，从账面上的成交总金额确实不错；
不过，这其中有7成，将近24宗地块0溢价成交；
绝大多数过国企、央企托底；
开发商对于不同板块的拿地的热度，已经与购房者的心态进入的同一赛道：非热门板块不进。
而且，近期上海的新房市场也貌似有点入秋的感觉，丝丝凉意。
01. 二手市场“横盘阴跌”
最近，位于浦东联洋国际社区的仁恒河滨城一业主抛售；
房屋总价约2250万，并承诺给予中介约22万的佣金奖励，以及一台iphone14 pro。
后续，该房源已经做了降价处理。
作为老牌的国际社区，联洋板块内的次新房，无论是从地段位置，还是产品品质来说，都是比较高的；
依靠重赏来加速卖房，这也说明，现在二手房市场的主导地位已经慢慢偏向于买家了。
不止是联洋，同样是国际社区的碧云，有业主也在对自己的房源进行降价处理。
该房源为碧云新天地的二期，138个平方左右，单价已经降到了9万/平左右。
直接降价120万。
而反过来看上海YQ之后的二手房成交走势；
6月1.56万套
7月2万套不到
8月1.95万套左右
从3月下旬开始，直到今年的6月初，将近三个月的需求差不多在6、7、8这个三个月释放完了；
9月的二手房成交量只会跌不会升，预计在1.6万左右。
1.5-1.6万也是一个正常的区间段，不要再继续跌下去就行，对市场都不好。
而且，现在一、二手房相互制约十分严重。
二手出不了手，就不能去打新，一方面，二手房买家基本都是持续观望的心态；
另一方面，卖家只要降价，就是一个无底洞似得降；
买家嫌贵、卖家不肯降价，双方就只能僵持。
可能打破僵局，只能看缘分了。
02. 新房去化靠小筹，认购率难破百
浦东川沙的横沔玖境项目，57.84分入围，159套房源，287个大筹+165个小筹，剩余4套未能清盘。
闵行春申的天樾园和，入围分66.37分，推出444套房源，最终591个大吼+100个小筹才去化完。
这些四批次热度还算过得去的新房，没有小筹还清不了盘。
五批次公示至今，已经有9个项目认购时间公示。
已经结束认购的几个项目中，不要说到达1.3倍房源数；
就连认购率破百都比较难。
而且，这些项目有一个普遍的规律，就是：所处的板块能级不高。
金山的建发观唐府，195套房源，认购数150+；
在能级不高的金山，这样的成绩其实不错了；
甚至超过了网传认购率不足20%的兰香湖壹号。
闵行吴泾的虽然有紫竹科学园区的规划，不过整个板块还是偏向自住；
加上项目如此大户型的高总价，未来能有多大涨幅，真的很难保证。
另外，浦东“独苗”：尼德兰星屿，94套房源，参与认购130人，实际认购54；
即使认购率能破百，触发积分制还是有点难。
外高桥还是以工业基础为导向，城市界面一般，加上没有优质学校资源和居住组团；
总体还是缺少很强的改善需求。
另一方面，五批次为数不多的“好货”还未正式亮相。
静安天悦据说60分+180个月的社保已经不够用了；
招商虹玺作为瑞虹新城板块的最后一期住宅，不管怎样，分数都不会低；
剩下就是大虹桥的璀璨公馆、蟠龙府、中建项目的看点了。
现在除了内环内，以及大虹桥、唐镇等热门板块之外，不温不火的区域都要动用中介了。
现在的新房市场，人人都追求倒挂，外环外的大虹桥上了10万；
不过，也要考虑一下未来，现在无论是产业还是人口的导入，都远不上20年前的发展初期；
将来一旦产业、人口、居住需求全部饱和之后，房价也就上不去了。
最保值的还是市中心的核心资产。
03. 关于六批次新房
看了一眼各个自媒体老师的预测，基本就是在五批次预测基本就是在五批次预测上去掉了已经官宣的项目。
几个高价盘，什么香港置地启元、浦开江南里、云锦东方，还是不确定。
上海西南片区的几个天安1号、皇都花园，反正是老鸽子了；
徐汇长桥的尚海地产倒是可能性比较大。
金隅外滩东岸看着隔壁的仁恒海上源，也想涨价；
建发熙和府违规被举报，六批次还是个问号；
嘉定的保利越秀项目嘉悦云上展厅还没开，等第七批次，12月份。
大虹桥六批次应该量不多，华新的安联虹悦，徐泾的俊灿星城，都是低分、低总价上车盘。
中铁虹桥逸都大概率会上，65分也差不多够了。
六批次不负责预测：
现在的新房市场的火热程度其实远没有前期了。
买大不买小，买内不买外，在上海依然适用；
从地段上来讲，上海寸土寸金的内环是最保值的；大户型产业同样也更受欢迎；
所以，类似于大虹桥的小户型都有捡漏的机会。
买房还是以自住为主，什么新房封阳台、装修包这类操作只会越来越多，毕竟短时间内的新房市场依旧卖家占着绝大多数的主动权。
北科大厦