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中国楼市流动性恢复了没？

发布时间： 2023-09-30   点击次数： 269次   来源： 匠人上海楼市   作者：会德丰国际广场官网小编整理

1、低线城市，尚未恢复

2、二线城市分化

差的代表南京。

2022年南京全年二手房成交是71584套，截至今年7月29日，二手房已经成交76792套二手房。

二手房库存已经超过17万套。

南京楼市属于放量下跌状态。

好的代表长沙。

长沙在今年7月新房库存周期才7.5个月，放松之后新房成交大涨超过90%。

长沙二手房挂牌量接近5万套，库存接近15个月。

随着新房去化的加速，会有刚需人群转入二手房，二手房库存有希望进入12个月以内。

如无意外，长沙2024年大概率回暖。

3、广州

广州放松之后新房成交大涨20%，新房库存周期跌至14个月。

由于广州限购放松不包括库存不少的南沙，这样就形成了：

广州除了南沙以外的地方库存已经进入合理区间。

需要提醒的是，广州的回暖是降价取得的，新房纷纷打折促销，导致二手房成交量环比下跌，是北上广深中唯一二手房缩量的城市。

广州二手房的库存周期并不影响回暖，随着新房促销。

高价挂牌（新房打折，二手必须跟着跌）=无效挂牌

剔除无效挂牌，广州当前二手房库存也属于正常。

缩量下跌之后，无效挂牌要么降价继续推动下跌，要么撤牌，库存周期自然回到健康状态。

广州2024年大概率回暖，如果深圳别跟着放松限购的话。

4、深圳

截止9月29日，深圳9月二手房成交量3011套，环比大涨24%。

深圳二手房挂牌量5.3万套，但不存在库存周期问题：

回到成交量5000，库存周期即刻修复。

但是当前深圳的二手房成交量，尚未进入可以讨论回暖的时候。

深圳新房库存46567套（9月5日数据），创深圳近13年以来历史新高，和二手房一样的道理，深圳新房尚未进入讨论时间。

没有二手房的成交，一线城市的新房当然是购买力不足的。

9月29日，深圳刚对房贷进行降息，10月是否能回到月成交5000套还有待观察。

如果不能的话，深圳放松限购就是一个选项。

问题是，广州怎办？

5、北京

９月截至29日，北京二手房成交13952套，环比大涨27%。

北京新房库存反而增长到了88219套。

那北京的问题其实更明显：或者新房太贵或者人口不足。

要么降价要么放松限购。

北京降低限购对北方城市影响大，北方不少城市的表现是更接近长沙而不是南京的。

不加码的话，北京大概率年内还会下跌。

6、

上海楼市二手房库存从峰值回落了2000多套，真实库存在18万套左右。

9月上海二手房成交量必定超过1.5万套，考虑到1-8月上海月均也超过1.5万套。

上海新房库存51839套，也是从峰值回落的。

从数据上看，上海楼市是最健康的。

问题在于，上海新房依然比二手房便宜。

上海9月总体是微涨的，但继续跌的房子也接近一半了，高比例下跌使得市场情绪完全和成交量不匹配。

对于二手房买家而言，其实看涨的人已经是主流，但买二手房的下跌风险始终存在。

观望人群能看到下跌的案例遍地。

到了国庆假期结束，9月已经买入的人群的悲观情绪就会蔓延。

需要新的加码主要是降低二手房的成本的政策。

上海目前尚无限购取消的必要，但如果深圳、北京等地取消限购，上海不取消会影响楼市的长期预期。

如无意外，本次楼市回暖上海依然是龙头。

上海楼市表面上已经恢复，实际上尚需加码。

故中国楼市整体离底部不远，但尚未恢复。