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直击办公新纪元 | Savills发布《办公楼宇新时代——2023年武汉写字楼二级租赁市场专题报告》

发布时间： 2023-03-18   点击次数： 1117次   来源：第一太平戴维斯    作者：立新 · 致胜

3月17日，由第一太平戴维斯和 WeWork 共同举办的第一太平戴维斯《办公楼宇新时代——2023年武汉写字楼二级租赁市场专题报告》发布会在 WeWork 企业天地1号社区隆重举行。第一太平戴维斯武汉公司董事长伍嘉乐、WeWork 中国二线城市负责人白蕊、瑞安新天地武汉写字楼管理部助理总经理袁丽娜、第一太平戴维斯武汉公司武汉商业楼宇部负责人付丽等出席本次活动。

图注：第一太平戴维斯武汉董事长伍嘉乐（中）；WeWork中国二线城市负责人白蕊（左二）；瑞安新天地武汉写字楼管理部助理总经理袁丽娜（右二）；第一太平戴维斯武汉商业楼宇部负责人付丽（右一）；第一太平戴维斯武汉市场研究部高级经理钱琦琦（左一）

面对诸多的不可抗因素，2022年武汉写字楼市场无论是在运营管理还是在企业招商上都面临了新的挑战。市场的竞争格局也早已跳脱出传统租赁的单一市场，与二级租赁市场持续融合。

第一太平戴维斯于2020年7月首次发布武汉二级租赁市场的专题报告，为从更全局的视角、更详实的数据、更细致的颗粒度精准描绘市场现状，时隔近三年再次推出同系列专题，市场调研样本已经拓展至超过700万平方米的优质写字楼，以更全面的视角对武汉二级租赁市场进行分析，洞察市场特征，预判未来趋势走向。

《办公楼宇新时代——2023年武汉写字楼二级租赁市场专题报告》

伍嘉乐

第一太平戴维斯武汉

董事长

“2023年，我们对于市场经济与写字楼租赁需求的回暖充满信心。武汉写字楼二级租赁市场作为近五年发展最快、扩张最为迅速的市场模块，无论是从运营模式、市场角色、租赁产品还是价格导向上，都对市场的竞争与协同有跨越式的意义与影响。对于二级租赁市场的研究与预判，将会对写字楼市场发展有着深远的影响。”

市场融合

传统市场与二级租赁持续融合

同赛道竞争格局已然打开

2020年前，写字楼传统租赁市场与二级市场之间的产品差异明显，两个细分市场之间产品特征与特定客群相对清晰。

疫情后，市场多方不确定性加速市场需求分化及产品融合，市场可租赁产品类型持续提升。一级租赁市场中，业主方除提供标准化房源外，开始提供拎包入驻的精装户型，与此同时，客制化服务特征更加凸显。至此，一级与二级市场竞争已经基本打破壁垒，进入同场竞技的赛道。

一级租赁

全新产品线精装户型

瞄准传统盲区客群

业主方着力打造拎包入驻的产品，对于区域中传统的盲区客户有着较强的吸引力。

以汉口区域为例，相较于武昌及光谷区域，汉口并不会成为科技互联网企业设立办公地点的首选。但精装户型更为灵活、方便、快捷的租赁模式，为TMT行业落户汉口提供了更多元化的选择，加速企业在汉口区域租赁需求的释放。

基于样本的研究发现，TMT行业在业主方精装户型中的租赁面积占比达到27.0%，排名在精装户型终端租户众行业首位。

付丽

第一太平戴维斯武汉

商业楼宇部负责人

“随着写字楼两级市场的产品类型不断融合，传统租赁与二级租赁的竞争愈发激烈。虽然在2023年市场租赁需求端会有明显的提振趋势，但是相较于市场增量的规模，楼宇运营商仍需持续提升产品与服务。以传统租赁中业主推出的精装产品为例，此类产品提升了对传统盲区客户的吸引力，楼宇的市场竞争力得到明显提升。”

二级租赁

不断提升

在优质写字楼项目中的渗透率

供应激增、空置率攀升及租金水平持续下滑的多重因素推动下，二级租赁运营商加速其在甲级写字楼布局，扩张版图。截至2022年底，市场近一半的甲级写字楼中，业主方引入二级租赁运营商。

从单个楼宇项目来看， 2022年二级租赁空间面积占比最大值该提升至48.4%。二级租赁运营商的加速渗透在为业主方快速提升入驻率的同时，也为所在楼宇以及整体市场的办公楼健康生态运营带来新的挑战。

包租公司

多重角色提升市场去化

同时持续“干扰”市场价格

角色多元化转换为存量去化提供新机遇

包租公司的市场角色从租户、业主、品牌运营、产品运营发生多维度的转变。角色转变使得其对面积的需求发生了新一轮转变。2017至2019年间，市场主要的包租运营商品牌在写字楼市场中所租赁的平均面积不足6,000平方米。而在2020至2022年间，此数据已经激增至超过17,000平方米。

规模扩张持续影响市场价格

规模扩张后，标准交付楼宇与包租公司房源两者之间的租金差异显著加深。

以甲级写字楼中包租公司为研究样本，其房源平均租金水平仅每平方米每月72.8元。而甲级写字楼平均租金水平为每平方米每月96.3元，两者之间溢价超过30%。包租公司对于市场价格和竞争格局的冲击可见一斑。

联合办公

保留传统空间同时

打造全新租赁模式契合市场多元选择

传统Classic WeWork产品升级演变，深度契合市场发展

以WeWork为代表的头部联合办公品牌在市场不断变更的同时，也实现了自有品牌的多维进阶与竞争力的提升。以Classic WeWork产品为例，产品的演变与升级主要涵盖了三个方面：

全新产品线首发，赢得市场认可

2022年重磅开幕的WeWork企业天地1号社区除提供升级版Classic WeWork产品外，同时推出全国首个服务于中大型企业的高品质商务空间产品——励帷，并于2022年7月正式开启。

不同于Classic WeWork的灵活、开放，励帷更加商务、精致，以办公套间的形式为中大型企业提供一站式办公服务。励帷中的每一个办公套间都拥有专属智能门禁系统、定制Logo墙、独立经理室/会议室、茶水间等设施，同时我们依旧保留了专属社区团队、丰富社区活动、商务洽谈区等具有WeWork特色的服务，让企业可以更自由选择自己理想的办公方式。

截至2023年3月，励帷入驻率已经超过90%。为持续加速品牌的渗透率，WeWork将于2023年上半年，加推新一轮的励帷产品。产品与区域市场客户的粘性将得到进一步提升。

白蕊

WeWork中国

二线城市负责人

“自2016年7月，中国首个社区在上海揭幕以来，WeWork已经在中国的办公市场中深耕近7个年头。2022年，WeWork武汉企业天地1号社区正式启航，它也是WeWork全新产品线‘励帷’的首发阵地。传统产品的持续升级与全新产品的推陈出新，都代表者WeWork时刻关注企业全生命周期各阶段的多样需求，以契合市场发展和企业实际需求的优质产品引领未来的工作方式。”

展望

楼宇办公新时代

多维度共建健康楼宇生态

我们期待，在写字楼市场的全新时代，市场各方参与者都可以寻得最适合的发展路径，协同引领并推动市场的发展，共同打造平稳、健康的楼宇生态与市场环境。基于未来写字楼市场的发展，第一太平戴维斯总结出四大发展趋势：

钱琦琦

第一太平戴维斯武汉

市场研究部高级经理

办公楼宇的发展与竞争进入全新的赛道，存量逐步规模化的同时，市场供需关系、产品类型、服务模式、市场参与者以及各方竞争磨合都在多元化并错综复杂的推进。市场多重考验迫使市场各方参与方加速调整策略。楼宇运营方面临前所未有的挑战，稳定现有租户、加强租约管理和运营管控将成为其最核心的调整方式。”