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上海楼市限价破产以后

发布时间： 2023-07-22   点击次数： 531次   来源： 匠人上海楼市   作者：财富国际广场网站小编整理

上海第六批新房26个盘中只有5个有希望日光。

理论上，不日光盘的楼盘哪怕限价幅度也不大，因为消费者已经用钱投票不认为指导价是偏低的。

在上海，500万以下的房子才是绝大多数市民要买的房子。

限价是为谁限价？

上海限价始于2017年，于2018年造成了内环土拍流拍，2018年房价大跌，只是未见之于官方报道。

2020年3月31日，中海以竞标方式拿下了后来二次拍地招商拿下的现在的外滩玺所在的地块。

地块第一次拍卖时，吸引了中海、万科、华润、招商、绿城、平安等众多开发商参与。

最终，中海、万科和华润三家公司均以底价投标，中海作为第一顺位中标候选人。

这就是著名的串标地。

这块地串标之后，中海相关人员被调查。

市场一直关注到了7月3日，由招商溢价率28.40%，成交楼面价约81089元/㎡拿地。

彼时瑞虹新城7期成交均价低于11万，拍地之后很快越过了13万。

这才是2020-2021年行情的源头。

和上一轮不一样的是，本轮不好卖的房子都在郊区。

也就是上一次限价市区玩脱了，这一轮限价郊区玩脱了。

市区玩脱了只要暗示足够明显，并不缺需求。郊区就不一样了，郊区依靠的是当地的规划预期或者楼市整体向上的预期。

既然不好卖，说明市场不认可当地的规划预期；既然几乎所有郊区的房子都不好卖，说明市场更不认可楼市整体向上的预期。

但本轮下跌之后，土拍的不少地块依然是涨土地指导价的，哪怕是新房认筹非常惨淡的地方。

十几年前本文作者在城投公司上班，当楼市行情不好的时候，一级开发商（地方政府旗下负责卖地的开发商）都会思考城市规划和基建推进的力度并且减少卖地，所谓逆周期卖地。

卖地压力大的时候地方政府（包括经济发展部门）才会挖掘本地的资源潜能，努力发展经济和城市。

所以2017年以前，不少地方政府是把房价涨幅当作政绩的。

上海整体的涨幅过大或者不是政绩，但是在相同的政策背景下，涨幅更大的区政府能力更强，老百姓也是这样认为的。

现在就不一样了，好卖不好卖的反正要涨价卖。

既然限价破产了，卖房容易低卖了，毕竟官方想要涨地价的。

买二手房容易不涨就算了，还容易跌，买新房运气不好也容易不涨。

所以买卖双方都不想参与是完全可以理解的。

现在开发商或销售已经不太以倒挂吸引买家买房了，毕竟二手房可能跌了也没啥限价或者倒挂了。

新的说法是附近地价涨了。

这个说法是成立的，甚至是非热门盘要买的最直接的理由了。

但是买家想要更明确的信号也谈不上错。